呂諫：剛需下瘋狂投資二三線城市的錯(cuò)誤
2011-07-20 來源：呂諫博客 編輯：宋羽欣
近期渣打銀行一項(xiàng)針對二、三線城市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的調(diào)查顯示，在調(diào)控大背景下，部分二、三線城市房地產(chǎn)銷量下滑，庫存問題日趨嚴(yán)重。今年下半年住房庫存很可能繼續(xù)增加，價(jià)格下調(diào)壓力也顯著增大。被調(diào)查的30家開發(fā)商中，18家認(rèn)為本地區(qū)開發(fā)商未售住宅超出今年年初預(yù)期。三分之二的受訪者預(yù)計(jì)，今年的銷量將低于去年，其中，預(yù)測下降幅度的平均數(shù)是比2010年下降20%。這不用講，對于未來肯定是持續(xù)下滑。
最新數(shù)據(jù)顯示，丹東、蘭州等部分二三線城市，已經(jīng)“取代”一線城市京滬穗深，房價(jià)漲幅領(lǐng)跑全國!其中2011年5月70城市房價(jià)指數(shù)中，丹東以同比9.8%的漲幅位列首位，宜昌、韶關(guān)以及南昌、沈陽、呼和浩特等傳統(tǒng)意義上的二三線城市，在房價(jià)環(huán)比漲幅榜上領(lǐng)跑。
據(jù)渣打銀行測算，目前，35個(gè)大城市房屋庫存相當(dāng)3個(gè)月銷量，這一數(shù)據(jù)在今年下半年很可能繼續(xù)增加。預(yù)計(jì)到年底庫存將上升到相當(dāng)于7個(gè)月的銷量，其中，二線城市的庫存問題將尤為突出。到今年年底，二三線城市庫存水平可能高達(dá)15個(gè)月的銷售量。三線城市對購房者限制較少，庫存年末可能攀升至4個(gè)月的銷售量。
中國經(jīng)濟(jì)的最高決策層擔(dān)心，一線城市因限購而擠出的投機(jī)資本進(jìn)入人均收入、購房支付能力更低的二三線、中小型城市，將導(dǎo)致更大的經(jīng)濟(jì)與社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)。因?yàn)樾?ldquo;國八條”實(shí)施近半年，一線城市房價(jià)過快上漲的勢頭已經(jīng)基本得到遏制，不時(shí)傳來開發(fā)商降價(jià)出售的消息。但與此同時(shí)，部分未限購的二、三線城市房價(jià)卻出現(xiàn)了飆升，當(dāng)一線城市調(diào)控逐步顯現(xiàn)的時(shí)候，二三線城市成了調(diào)控的“洼地”,甚至有房地產(chǎn)企業(yè)正大舉突進(jìn)三四線城市。很多人認(rèn)為，現(xiàn)在投資二三線城市正是機(jī)會(huì)，現(xiàn)在不投資，現(xiàn)在不瘋狂，等待何時(shí)進(jìn)入?
回頭看看，若二三線城市超出一線城市，這瘋狂的背后是什么呢?備受高房價(jià)傷害的中國人習(xí)慣以價(jià)格判斷泡沫程度，比如一線城市價(jià)格過高就是大泡沫，而二三線城市價(jià)格較低則不存在泡沫，甚至有升值空間。事實(shí)上，二三線城市不僅面臨著房屋供給過剩的危險(xiǎn)而且連房價(jià)也都快追上一線了，這能說明什么?
另外，房貸壓力成為了二三線城市樓市的最致命傷。國家規(guī)定本地戶口購買首套住房，首付比例不低于30%，然而，許多二三線城市市民發(fā)現(xiàn)，現(xiàn)在30%的首付比例已經(jīng)基本上買不到房子了，就算成功簽約按揭貸款審批也是遙遙無期的等待。市民王先生在城東開發(fā)區(qū)購買了一套90多平米的住房，30%首付款已經(jīng)交了半年多了，按揭手續(xù)卻至今未辦理下來。王先生介紹說，同樣遭遇的還有在去年國慶期間簽約的購房者，至今未獲按揭貸款審批。就此事詢問樓盤開發(fā)商，開發(fā)商表示也很無奈，從回籠資金的角度，開發(fā)商也希望客戶的按揭越快審批越好，但是銀行銀根收緊，特別是針對購房貸款方面進(jìn)行嚴(yán)控，開發(fā)商也沒辦法。經(jīng)六安為例，為了應(yīng)對這種情況，六安市許多樓盤要求客戶在購房時(shí)首付比例提高到40%以上，根據(jù)開發(fā)商的解釋，這樣是為了好辦理按揭貸款。甚至還有樓盤將部分房源首付比例提高到70%，有業(yè)內(nèi)人士調(diào)侃道，如果大部分樓盤都這么做的話，“剛需”一族就基本上被“秒殺”了。
一邊是房貸給剛需“秒殺”，一邊是即將限購，一邊是房價(jià)追越一線，一邊是庫存量越來越大，這說明什么?暴風(fēng)雨即將來臨，現(xiàn)在再投資二三線城市，肯定是瘋狂的自殺!
同時(shí)，我們不認(rèn)同未來中國城市化仍像過去那樣繼續(xù)吸納大量農(nóng)民人口，因?yàn)橹袊揽啃刨J與投資推動(dòng)的發(fā)展模式已經(jīng)到頭，目前已進(jìn)入成本大幅上漲與產(chǎn)能過剩時(shí)期，城市新增就業(yè)潛力不大。城市生活成本提高與房價(jià)上漲，也基本上阻擋了更多農(nóng)民涌入城市的可能。由于傳統(tǒng)的二三線城市大部分沒有任何有競爭力的產(chǎn)業(yè)與合理的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)，“鋼筋加水泥”的模式走到頭后，經(jīng)濟(jì)更加脆弱，人口的城市化失去動(dòng)力。
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