牛刀：2008年的中國房價(jià)2011年正在重復(fù)

　　深圳謝先生在深圳南山買房時(shí)發(fā)現(xiàn)一個(gè)奇妙的現(xiàn)象，他準(zhǔn)備買的二手房戶型、面積、樓層差不多，居然比這個(gè)樓盤旁邊新開的樓盤價(jià)格高出5000元。他百思不得其解，打電話問我。我告訴他，這種情況在2008年出現(xiàn)過，是房價(jià)出現(xiàn)下跌的信號之一。因?yàn)槎�手房可以找人評估，價(jià)格做得越高，在銀行貸款就越多，炒家牟利也越大。不幸的是，在市場面前露餡了。在深圳實(shí)行新的評估和稅制后，執(zhí)行第一天，二手房成交量狂跌9成。

　　美聯(lián)物業(yè)，作為一家出自香港享譽(yù)中外的地產(chǎn)中介公司，依然關(guān)閉上海所有門店，收拾行囊，重振山河。比起2008年深圳中天置業(yè)董事長攜款而逃，風(fēng)光得多，但是，本質(zhì)上是一樣的，一窩蜂而起的中介公司面臨洗牌。

　　北京通州，2010年10月至今年7月12日，北京通州合計(jì)供應(yīng)住宅項(xiàng)目19個(gè)，提供住宅8525套。同期簽約數(shù)為1887套，簽約率僅22%。其中有8個(gè)項(xiàng)目的簽約率在10%以下，簽約率超過30%的項(xiàng)目只有7個(gè)。而同期北京全市平均簽約率超過50%，通州簽約率位列全市各區(qū)之末。與2008年北京四五環(huán)之間、深圳后海、寶安中心區(qū)、龍崗中心城如出一轍。

　　就開發(fā)商來說，2008年資金鏈出問題的都是大公司，有華南五虎之稱的碧桂園、恒大、珠江、合生創(chuàng)展和富力，負(fù)債率大多高達(dá)190%，被四萬億救起來后，五虎，成了五熊，只有恒大還在盲目擴(kuò)張。而這一次，資金鏈出問題將會從中小開發(fā)商開始，運(yùn)氣不一定有2008年好。

　　別看房地產(chǎn)投資還在增長，那個(gè)東東救不了開發(fā)商。因?yàn)榉康禺a(chǎn)投資增幅最大的是保障性住房。我對保障型住宅不看好，一來是政府沒有解決土地財(cái)富的平衡機(jī)制問題，本質(zhì)上還在認(rèn)可樓市的投機(jī)行為，否則，沒有理由不對空置住宅課以重稅，造成土地資源巨大浪費(fèi);二來地方官員的尋租行為不可遏制。

　　一切泡沫的根源，來源于權(quán)利的自私和瘋狂。權(quán)力越大，后果就越嚴(yán)重。不從根本上解決中國的住宅問題，就不會有房價(jià)的穩(wěn)定和民生的安寧;而要解決這些問題，必須實(shí)行房價(jià)合理回歸，這也是溫家寶總理的承諾。現(xiàn)在的趨勢只是出現(xiàn)這些跡象，并沒有實(shí)質(zhì)性的作為。

　　從2008年的情況來看，接下來要出現(xiàn)四大問題：

　　一是斷供。這是免不了的，因?yàn)楹芏嗳瞬�沒有購買力，只是因?yàn)榉績r(jià)瘋狂上漲，才吸引他們飛蛾撲火，一股腦的撲進(jìn)樓市;

　　二是退房，這是2008年出現(xiàn)的最多的問題，現(xiàn)在市場已經(jīng)經(jīng)過了2008年的是是非非，已經(jīng)完全不能接受退房，也沒有人支持退房;

　　三是開發(fā)商破產(chǎn)，這是必然的，盲目擴(kuò)張、胡亂借貸，房地產(chǎn)信托產(chǎn)品年化收益率高于12%就是一個(gè)警戒線，而房地產(chǎn)信托產(chǎn)品年化收益率現(xiàn)在已經(jīng)高達(dá)20%，沒有發(fā)展商可以支持這么高的收益，中小開發(fā)商必然有一些破產(chǎn);

　　四是外資進(jìn)入房地產(chǎn)比去年猛增78%，比日本泡沫破滅前還要高出18%，只要外資抽逃，這些利用外資的開發(fā)商資金鏈必然斷裂。

　　所以，與其讓老百姓忍受高通脹，不如讓房價(jià)合理回歸。似乎沒有第二條路可走。只是我本人認(rèn)為市場本身在走向良性運(yùn)行的路上，要澄清幾種謬誤：

　　一是地方政府會支撐房價(jià)。我的回答是：房價(jià)是貨幣問題，地方政府沒有貨幣權(quán)，這是常識。發(fā)展商如果聽信地方官員的承諾，會很后悔。

　　二是很多人都買了房。我的回答是：股市6124點(diǎn)時(shí)，有更多的人買了股票。再說，如果買房自住，使用價(jià)值并沒有改變。

　　三是房價(jià)如果跌了中國經(jīng)濟(jì)會怎樣?我的回答時(shí)：嚇唬不了人。房價(jià)如果跌了經(jīng)濟(jì)該怎樣還怎樣。香港一年跌去50%，香港還是香港;日本一年跌去80%，日本還是日本。中國如果連房價(jià)下跌都經(jīng)受不住，那還怎么自立于世界民族之林?

　　四是房價(jià)不會跌。我的回答是：看怎么理解?如果通脹加劇，房價(jià)名義上沒跌，實(shí)際上不動產(chǎn)在縮水上是最嚴(yán)重的;如果通脹在明后年被遏制，首先下跌的就是房價(jià)。

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