葉檀：取消房地產(chǎn)市場的限購是大勢所趨
2011-07-15 來源：葉檀博客 編輯：狄海霞
調(diào)控房地產(chǎn)理所當然，但房地產(chǎn)限購應(yīng)適可而止，否則，房地產(chǎn)將從權(quán)貴市場經(jīng)濟轉(zhuǎn)向計劃市場經(jīng)濟。
7月12號召開的國務(wù)院常務(wù)會議研究部署房地產(chǎn)市場加強調(diào)控，其中包括嚴格實施差別化住房信貸、稅收政策和住房限購措施，遏制投機投資性購房，合理引導住房需求。已實施住房限購措施的城市要繼續(xù)嚴格執(zhí)行相關(guān)政策，房價上漲過快的二三線城市也要采取必要的限購措施。
通常抑制投資投機性購房用信貸與稅收的辦法，提高房地產(chǎn)信貸成本以壓縮房地產(chǎn)金融杠桿，征繳房產(chǎn)稅以增加持有成本，征繳房產(chǎn)交易資本利得稅以減少房地產(chǎn)的資本利得。
限購則充滿中國特色，從去年下半年開始，部分房價上漲過高的一二線城市開始采取“限購”政策，限購在外地投資者占多數(shù)的大城市取得了較好的效果，比如北京等城市，將一半以上不符合政策的購房者排除在房地產(chǎn)消費、投資群體之外。
限購令充滿了風險。
限購令不可能獨立而行，最明顯的負作用是，一線城市由于限購房價企穩(wěn)之時，相鄰的三四線城市卻由于投資者蜂擁而入，房價節(jié)節(jié)上升。如廣州限價，周邊的清遠等地房價上漲;北京限價，周邊的河北小城憑借半小時、一小時經(jīng)濟圈概念，房價扶搖直上。要想調(diào)控收效，最終限價必然推廣到所有城市，填平政策不同所造成的價格洼地。從金融角度來說，限購令是對民眾的資金用途進行局部管制，變相減少了貨幣的價值，從本質(zhì)上來說，與商品短缺時代的憑票供應(yīng)沒什么區(qū)別。有錢想買房，沒有本地戶口?對不起，有錢也沒用。因為買房認錢又認證。
長期實行限購令是房地產(chǎn)市場化的倒逼，雖然中國的房地產(chǎn)市場存在種種問題，但一個好處卻讓房地產(chǎn)市場有了充分的生存理由，那就是，通過商品房制度使勞動者擺脫了單位人的束縛，推動了全國勞動力大市場的形成，商品房市場與全國通用的保障體制一道，成為中國勞動力大一統(tǒng)市場的基礎(chǔ)。
既要調(diào)控房地產(chǎn)，又不能走市場化的回頭路，最好的辦法是通過信貸與稅收辦法改良激勵體制，使投資者知難而退。貨幣泡沫與房地產(chǎn)泡沫的關(guān)系眾所周知，擠壓貨幣泡沫必然去除房地產(chǎn)泡沫，美國的次貸危機中狂熱的房貸與房地產(chǎn)價格的關(guān)系，將成為房地產(chǎn)市場的典型案例。
稅收辦法可以收到立竿見影之效。今年5月4日，我國臺灣地區(qū)公布“特種貨物及勞務(wù)稅(奢侈稅)條例”(俗稱“奢侈品稅”)。根據(jù)規(guī)定，奢侈稅的征收范圍涉及不動產(chǎn)、交通、保育、家具等方面，不動產(chǎn)短期炒作被課以懲罰性稅收：對一年或兩年內(nèi)轉(zhuǎn)賣非自用住宅及空地的投機行為，分別課以15%和10%的奢侈稅。該稅收出臺幾天之內(nèi)，臺灣房產(chǎn)價格驟跌10%。從6月1號開始奢侈稅實施一個月，雖然在通脹壓力下房價沒有出現(xiàn)大幅下挫，但相比去年第四季度以來的房價飆升，漲幅下跌拜奢侈稅所賜。可見，不用限購手段，用奢侈稅等手段，可以獲得相同的調(diào)控結(jié)果。
我國以資本利得稅取代限購令正當其時。資本利得稅征收便利，在交易時根據(jù)標的價格的高低，按照不同的稅率征收。同時，還可以通過所持有的年限長短，對短期投機者課以重稅。資本利得稅與土地產(chǎn)權(quán)無關(guān)，而是資本利得密切相關(guān)，資本暴利重稅，微利少征，排除了許多不可化解的矛盾。如果是個人改善性必要住房，可以在征收之后返回，以實現(xiàn)公平征稅。
房地產(chǎn)資本利得稅可以實現(xiàn)居住正義。在臺灣征收奢侈稅之后。臺灣行政部門領(lǐng)導人吳敦義曾對媒體解釋說，奢侈稅針對的是房價被刻意炒作的不公平現(xiàn)象，那些手上可能有幾處不動產(chǎn)的業(yè)主在很短時間里轉(zhuǎn)手買賣，已成為臺灣房價高企的重要動力，政府若無法課征到這種快速累積的財富，是一種嚴重的不公。
取消房地產(chǎn)限購，可以鎖定龐大的貨幣流動性，可以建立統(tǒng)一的房地產(chǎn)、勞動力全國市場，而征收房地產(chǎn)的資本利得稅等，可以讓商品房市場成為中國保障房資金的源頭活水，可以讓房地產(chǎn)市場擺脫計劃時代的濃重陰影。
調(diào)控需要正確的激勵機制，而不是對行政權(quán)力的膜拜。由于地方政府依賴土地財政，由地方主導的限購政策等必然成為左右為難、自招失敗之舉。
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