朱大鳴：樓市陷入土地和差錢兩大威脅中
2011-07-09 來源：朱大鳴博客 編輯：狄海霞
下半年最糾結(jié)的問題，大部分集中在土地問題上。當(dāng)房地產(chǎn)調(diào)控快使得市場成交量大量萎縮的同時(shí)，也擠壓了地方土地財(cái)政，而本該依靠稅收來養(yǎng)活地方的財(cái)政，過度依靠賣地過日子，實(shí)在令人難以啟齒。但是，日子還是要過的，當(dāng)土地市場蕭條的時(shí)候，鼓勵(lì)開發(fā)商拿地，就成了既讓馬兒跑，又讓馬兒不吃草的問題。
有消息說房地產(chǎn)調(diào)控下，北京市密談穩(wěn)定房價(jià)，發(fā)起開發(fā)商拿地總動(dòng)員。今年上半年，由于大部分土地在出讓時(shí)都要求配建保障房，開發(fā)商的拿地?zé)崆轶E然下降，北京市的推地計(jì)劃也無法順利開展，“說白了，會(huì)議的目的之一也是希望能夠動(dòng)員開發(fā)商拿地。”
回想2009年，為了刺激新一輪拿地高潮，央企率先領(lǐng)跑。瞬間整個(gè)格局就發(fā)生了巨變：原本降了下來的土地價(jià)格，又如同打了雞血一般，迅速的反彈，地王的產(chǎn)生，讓原本判別錯(cuò)方向的王石，迅速轉(zhuǎn)向了搶地，于是，一場想著三線四線城市進(jìn)軍的道路，就這樣被開辟出來。再加上從去年以來的限購令，大量資金進(jìn)入三四線城市。筆者三年前那次預(yù)測，即今后將有大量的房企轉(zhuǎn)移到三四線城市，以更兇猛的方式實(shí)現(xiàn)了。
如今樓市調(diào)控的壓力依然存在，市場還在沉默期。如果樓市今年下半年有所調(diào)整，我們相信首先調(diào)整的是城市的市郊，即城鄉(xiāng)結(jié)合部。這些地塊的房市，本來就不穩(wěn)定，一遇到風(fēng)吹草動(dòng)，率先調(diào)整是可能的，特別是那些年年都在暴漲的樓盤。
如今與此前樓市樂觀情緒改變的一個(gè)重要因素，就在于樓市資金迅速減少，想當(dāng)年星河灣在普通的地方就能創(chuàng)出天價(jià)的價(jià)格神話，只是印證一個(gè)問題，市場不缺錢，尤其是銀行不缺錢，如今，是銀行缺錢，市場更缺錢，特別是流動(dòng)性的錢。為了吸引儲(chǔ)蓄戶儲(chǔ)蓄，銀行甚至不惜以預(yù)期收益高達(dá)7%的理財(cái)產(chǎn)品攬客戶。高利貸盛行，也是當(dāng)前樓市缺錢的一個(gè)重要因素。從不差錢到錢很多，再到很差錢，這三年中國流動(dòng)性經(jīng)歷三個(gè)不同的景象，是整個(gè)產(chǎn)業(yè)資本萎縮的縮影，是中國信貸調(diào)整的真實(shí)路徑。
在如此背景下，差錢成了全社會(huì)性的話題，土地市場沉寂也在料想之中。在土地成本如此之高的情況下，中國樓市正面臨外無需求者內(nèi)有高地價(jià)的高稅收壓力。房價(jià)運(yùn)行至此，一般的人真得買不起，而造樓成本卻一再高企，特別是土地成本，一再突破人們的心理頂點(diǎn)。當(dāng)然，在此背景下，樓價(jià)也在不斷地突破人們的心理頂點(diǎn)。
與此前相反，現(xiàn)在看多中國樓市的聲音占比更多，這不是反映在媒體上和網(wǎng)絡(luò)上，這種聲音在民間更大。幾乎沒有人再相信，樓價(jià)會(huì)跌下來了。更多的人，由于已經(jīng)成無房者變成有房者，心態(tài)已經(jīng)發(fā)生變化。不少人表示，中國最大的空軍謝國忠的話千萬不能應(yīng)驗(yàn)。而此前，謝國忠的粉絲成千上萬，企圖消除房價(jià)在漲與房價(jià)應(yīng)該漲的區(qū)別，結(jié)果更多的人踏空。永遠(yuǎn)都有未購房者，但是有房一族的雪球卻是越滾越大。因此，民間的聲音的轉(zhuǎn)換，并非沒有道理。但是，還是那句話，事實(shí)與理想總是有差距。不能相信，中國樓價(jià)“只漲不跌”的神話，原因在于，從來就沒有“只漲不跌”的商品。黃金如此，樓市也是如此，只不過背后的貨幣尺度變了，以及樓市當(dāng)前處于上升通道，使得樓市展現(xiàn)只漲不跌的一面而已。
如果全社會(huì)都將對沖紙幣貶值的夢想，寄托在房地產(chǎn)上，那帶來的危險(xiǎn)是很大的。如果地方政府都指望土地賣錢過日子，那么，這只能造成土地市場“大到不能倒”的局面。如果銀行總是指望房地產(chǎn)來放貸，那么，毫無疑問，中國金融系統(tǒng)可能會(huì)遭遇重創(chuàng)。作為這個(gè)行業(yè)的房產(chǎn)商，如果只期待賺一把就跑，而不是致力于整個(gè)行業(yè)的健康長遠(yuǎn)發(fā)展，最終可能全部都被套進(jìn)去。
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