王超：房地產(chǎn)企業(yè)離崩潰永遠只有18個月
2011-07-07 來源：中國建設報 編輯：狄海霞
已公布上半年業(yè)績預告的38家上市房企中，有20家業(yè)績下降或出現(xiàn)虧損。津濱發(fā)展(000897,股吧)凈利潤同比劇降384.19%，虧損或達億元;鑫茂科技(000836,股吧)業(yè)績下降282.29%;金地集團(600383,股吧)可能4年來首次出現(xiàn)中期業(yè)績下降，壞消息接踵而至。
首當其沖的是銷量增速下滑庫存增加。1~5月份，全國商品房銷售面積同比增速比去年同期下降13.42個百分點。一季度136家上市房企存貨達9865.14億元，同比激增40%。
同時，房企融資難度和成本也越來越高。經(jīng)濟學家李稻葵指出，“由于很多金融機構(gòu)資金比較緊張，貸款利率已經(jīng)相當高。不是賬面的利率，而是實際運用的利率很高”。
民間拆借、信托計劃、私募基金等高成本或較高成本的社會融資行為日見增加。甚至出現(xiàn)拿出300萬元資金也能成為房企座上賓的現(xiàn)象。
住房按揭貸款的應收賬款問題也日益凸顯。不止一次聽到房企抱怨銀行放款過慢，資金回籠周期拉長。
某跨地區(qū)開發(fā)企業(yè)負責人稱，今年市場銷售形勢遠遠好過2008年，但銀行按揭貸款的應收賬款問題卻非常嚴重，感覺比2008年更困難。
濃重的財務危機陰云籠罩著房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。典型的企業(yè)財務危機正是由銀行停貸或者回抽信貸導致企業(yè)現(xiàn)金斷流而引起的。
眾所周知，盡管我們正在努力走向市場經(jīng)濟，但金融資源基本上還是計劃經(jīng)濟配置。在經(jīng)濟增長階段，銀行會大力鼓勵企業(yè)貸款;一旦進入宏觀調(diào)控，銀行會立即釜底抽薪。這一輪調(diào)控也不例外。近期，銀監(jiān)會明確要求銀行減少對房企的貸款，要求貸款一定要達到現(xiàn)金流全覆蓋，要求銀行使用在建工程作為抵押而不是土地。與銀行的生意往來中，房企始終處于被動的弱勢地位。
1~5月份，房地產(chǎn)企業(yè)自籌資金比例上升到38.61%，接近歷史高點，國內(nèi)信貸則降為歷史低點。有專家認為，投資和融資趨勢明顯背離，開發(fā)商資金面不斷惡化，很難支撐到市場反轉(zhuǎn)。
這輪財務危機，幾無可能像2008年那樣一夜之間消弭于無形。“一定會出現(xiàn)相當規(guī)模的本質(zhì)性重組，存留下來的房企在融資模式、開發(fā)模式、運營模式乃至產(chǎn)品模式方面都會發(fā)生重大變化。”
大型主流房企均稱目前尚無資金鏈風險，看來真正緊張的是中小房企。而2008年~2009年地王時代高歌猛進拿地的房企，如果沒有踩準節(jié)奏，無疑也要面對極大的資金壓力。
有專家斷言，明年貸款投放指標確定之時，就是一些中小房企資金鏈斷裂、行業(yè)大洗牌之日。
危機是企業(yè)的常態(tài)。比爾?蓋茨說過，微軟離崩潰永遠只有18個月。實踐證明，憂患意識是基業(yè)長青的重要前提。當下最緊迫的，是身陷危機的房企如何自救?如何避免硬著陸?
房地產(chǎn)的資產(chǎn)流動性很差，這是由其價格、時間和數(shù)量三個因素綜合決定的。真要等到員工工資發(fā)不出來，再想要變賣資產(chǎn)啟動套現(xiàn)計劃，就為時太晚了。
事實上，一些中小房企謀求合作開發(fā)、出售資產(chǎn)等做法，表明行業(yè)整合已經(jīng)開始。顯然，明智的企業(yè)應放棄觀望，確定止損點，果斷做減法，力爭從當前無解的財務危機中實現(xiàn)軟著陸。
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