王智中：“穩(wěn)定”是近兩年樓市發(fā)展主題
2011-07-05 來源：未知 編輯：狄海霞
建黨90年的大會上，胡書記說“穩(wěn)定是硬任務，沒有穩(wěn)定什么事情也辦不成”，我認為這同樣影響到房地產(chǎn)行業(yè)。此屆政府即將屆滿，一直維持了7年穩(wěn)定局面，在最后一段時間里堅持“穩(wěn)定主題”符合人之常情，也符合歷史選擇。
房地產(chǎn)一直是影響到國計民生的大行業(yè)，房地產(chǎn)不穩(wěn)定，不僅影響到經(jīng)濟領域，也有可能影響到全社會穩(wěn)定，人人皆知。近期國家持續(xù)收縮銀根，貨幣供應增長率從去年的高點39%降到15%左右，但是由于房地產(chǎn)是一個“吸金”行業(yè)，很多客戶全款購房，開發(fā)企業(yè)資金狀況并沒有想象得那么悲觀，反而在高位進行盤整，短期大面積降價的可能性不大。
與2007年“9.27新政”后開發(fā)企業(yè)資金池持續(xù)下降不同的是，始于2010年初的歷上最強的“國十條”以及2011年初的“國八條”，開發(fā)企業(yè)資金池(累計收入-累計投資)在去年中旬有所下降之后重拾升勢，今年3月達到歷史新高1.2萬億，這些資金足夠開發(fā)企業(yè)支撐8-12個月。
為什么此輪調控沒有2007年“9.27新政”那樣立竿見影呢?
主要有兩個因素：
一是第一輪調控失敗以后，消費者對中央調控沒有信心(業(yè)內戲稱為“空調”)，擔心重新錯過了購房時間。
二是2009年“極度寬松的貨幣政策”，貨幣超發(fā)嚴重，官方CPI長期持續(xù)在5%以上，社會流動資金有保值需要，不動產(chǎn)成為配置主體，消費者主動增加首付、全款購房的比例增加，開發(fā)企業(yè)資金回籠速度較快。
我認為樓市穩(wěn)定主題是相對于整體經(jīng)濟運行而言的。具體表現(xiàn)為一線市遠郊地區(qū)承壓，二線城市持平，三線城市走強。
由于貨幣增長已經(jīng)降至朱總理主政期的15%，離2008最低值的6.4%尚有差異，預計還有幾個百分點的收縮空間，預計民間借貸利潤普遍高達3分以上，開發(fā)商將在未來6個月內消耗存糧，但由于前期投資者和置業(yè)者可能產(chǎn)生的“違約、違法”事件，開發(fā)商不敢輕言降價。
一線城市遠郊地帶可能有所下降,二線城市持平,三線城市可能有點升勢.綜合起來才是"穩(wěn)定"。
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