葉檀：鞏固房地產(chǎn)市場須緊盯杭州等城市
2011-07-02 來源：葉檀博客 編輯：狄海霞
春江水暖鴨先知，投資品都有先行指標(biāo)可供觀察。在房地產(chǎn)市場，成交量、商品房庫存、房地產(chǎn)企業(yè)融資成本這三大重要指標(biāo)，說明市場已經(jīng)轉(zhuǎn)向平淡。
房地產(chǎn)調(diào)控不手軟，房地產(chǎn)市場趨勢必然下行;調(diào)控稍一松動，房價就會反彈。
成交量總體處于下行通道之中。3月是房地產(chǎn)市場的傳統(tǒng)旺季，各城市交易量較2月有所上漲，但回暖乏力。中房指數(shù)研究院的數(shù)據(jù)顯示，3月該機(jī)構(gòu)監(jiān)測的30個大中城市中，七成城市樓市成交量環(huán)比上漲，相比去年3月，則有近八成城市同比下跌。4月份延續(xù)了下跌的趨勢，據(jù)搜房網(wǎng)數(shù)據(jù)，全國47個重點(diǎn)城市中，4月住宅成交面積同比下跌的占92.31%，環(huán)比下跌的占43.59%，深圳、天津、武漢、長沙則分別下降了29%、30%、33%和29%。4月住宅成交均價同比上漲的雖然還比較多，但30%的城市開始出現(xiàn)環(huán)比下跌。而在房價下跌的城市中，北京跌10%，三亞跌11%。和3月相比，房價下降城市正在增加。
個別城市出現(xiàn)逆勢上漲態(tài)勢。杭州的住宅成交、土地出讓一騎絕塵。根據(jù)搜房網(wǎng)數(shù)據(jù)，杭州4月住宅成交面積25萬平方米左右，環(huán)比上漲的9%。5月第一周，杭州主城區(qū)成交住宅套數(shù)環(huán)比又上漲15.8%。浙江的城市由于投資需求大、現(xiàn)金充沛、產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型實(shí)體資金流出到虛擬經(jīng)濟(jì)，一直在國內(nèi)房地產(chǎn)處于一線水平，其中的代表就杭州和溫州。
各大金融機(jī)構(gòu)的浙江省分行確認(rèn)首付比例提高到四成，這對打擊資金不足者有利，但對資金充裕者根本無用。而當(dāng)?shù)氐淖龇ㄗ屓速M(fèi)解，改版后的“杭州透明售房網(wǎng)”取消了“一周點(diǎn)評”和“月度點(diǎn)評”——這兩個欄目主要內(nèi)容是每周、每月市區(qū)及各城區(qū)商品房、二手房成交均價，并分析價格變化原因。同時被取消的還有當(dāng)日每套商品房、二手房的成交價格數(shù)據(jù)，如此減輕壓力的做法，官方則認(rèn)為是讓統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)更科學(xué)地反映真正的市場行情。從杭州的案例可以看出，在資金充裕地、實(shí)體經(jīng)濟(jì)艱難轉(zhuǎn)型的地區(qū)，房地產(chǎn)市場仍然是一觸即發(fā)。目前的房地產(chǎn)市場的拐點(diǎn)搖搖欲墜，并不牢固，只要調(diào)控放松，房地產(chǎn)就會馬上成為抗通脹的重要投資品。
與一線城市房地產(chǎn)市場形成鮮明對比的是，三四線城市房產(chǎn)與商用物業(yè)銷售如火如荼。中指數(shù)據(jù)顯示，3月住宅價格環(huán)比漲幅居前的城市包括保定、呼和浩特、中山、吉林、秦皇島、濰坊、南通、昆山、湖州、株洲等，幾乎全部是三、四線城市，單月價格環(huán)比漲幅都在1%以上。另據(jù)佑威及樓市專評網(wǎng)聯(lián)合提供的數(shù)據(jù)顯示，從辦公、商鋪類的成交情況看，今年比去年3月成交面積上漲了24.17%，均價上升了19.89%，表現(xiàn)出了量價齊升的態(tài)勢。追溯5年來的3月同比數(shù)據(jù)，2011年3月辦公、商鋪類成交量在5年內(nèi)最大，并且比5年內(nèi)3月平均成交量多出了31.44%，4月份的商業(yè)物業(yè)繼續(xù)反彈。
與去年下半年開始的調(diào)控、成交量下滑相對應(yīng)，上市房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)金流下降而庫存上升。據(jù)Wind的統(tǒng)計(jì)顯示，按照申萬一級行業(yè)分類，截至4月11日，兩市已共計(jì)有84家房地產(chǎn)上市公司公布了2010年年報(bào)。數(shù)據(jù)顯示，84家上市房企經(jīng)營性現(xiàn)金流量凈額為-705.9億元，同比大減1150億元。同樣來自Wind的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，按證監(jiān)會行業(yè)分類，剔除ST公司后，113家房企2011年一季度共實(shí)現(xiàn)營業(yè)總收入同比下滑4.86%，歸屬母公司股東的凈利潤同比下滑1.09%，而總負(fù)債則同比增長41.27%。另一組數(shù)據(jù)顯示，可統(tǒng)計(jì)的81家上市房企2010年末的存貨總量達(dá)7520億元，同比增長42.3%。從地區(qū)統(tǒng)計(jì)，繼2007年3月突破10萬套后，5月4日，北京市商品房住宅庫存再次突破10萬套，達(dá)到100001套，滬深上市房地產(chǎn)公司庫存金融繼續(xù)上升。
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