顧海波：溫水煮青蛙將成中國(guó)樓市主旋律
2011-06-29 來源：未知 編輯：狄海霞
問題一：對(duì)于2011上半年的中國(guó)樓市，您如何看待?
答：統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表明：2011年上半年中國(guó)樓市波瀾不驚，在所謂“新一輪”調(diào)控下，房?jī)r(jià)仍然堅(jiān)挺，表現(xiàn)為是“價(jià)挺量穩(wěn)”或“量?jī)r(jià)齊升”!國(guó)家統(tǒng)計(jì)局5月份公布的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示：70個(gè)大中城市僅3個(gè)成為房?jī)r(jià)同比下降，其余都上漲!調(diào)控效果不明顯或者說效果很差(當(dāng)然，不同利益群體的觀點(diǎn)不一致)。
實(shí)際上房地產(chǎn)的調(diào)控持續(xù)了8年!但是，房?jī)r(jià)是越調(diào)越高!我認(rèn)為，中國(guó)房地產(chǎn)實(shí)際上并未真正的調(diào)控!或者說，房地產(chǎn)調(diào)控的出發(fā)點(diǎn)(目標(biāo)、目的)——“樓市漲幅趨緩”(大起不落)就是錯(cuò)誤的!因此，結(jié)果也肯定是不好的!中國(guó)的樓市上半年總體上是“量?jī)r(jià)齊升”的?!因?yàn)�，他首先沒有考慮老百姓的收入水平!把住房異化成了投機(jī)品!保障性住房欠帳太大且又異化成了“腐敗房”!中國(guó)的高房?jī)r(jià)已經(jīng)完全“脫軌”!
就算這次被稱為史上所謂“最嚴(yán)厲”的“調(diào)控”，效果也是不明顯的!因?yàn)�，首先目�?biāo)仍不明確!第二，調(diào)控的時(shí)間不夠!第三，看政策是否會(huì)變(變色龍)!假如，目標(biāo)明確;政策變成制度，系統(tǒng)、長(zhǎng)期、剛性，隨著時(shí)間的推移，房?jī)r(jià)會(huì)慢慢理性回歸，這是一個(gè)擠泡沫的過程，是健康的、可持續(xù)的!有利于經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型和老百姓安居樂業(yè)!長(zhǎng)期來看，房?jī)r(jià)隨著收入的提高而上漲同短期的理性回歸是不矛盾的!
問題二：預(yù)測(cè)一下2011年下半年中國(guó)樓市的發(fā)展以及走勢(shì)。
答：當(dāng)前，一方面中國(guó)經(jīng)濟(jì)社會(huì)對(duì)房地產(chǎn)依賴過重!同時(shí)，另一方面又面臨老百姓的巨大質(zhì)疑和社會(huì)廣泛詬病!面臨中國(guó)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的巨大失衡!面臨日益嚴(yán)峻的通貨膨脹和滯脹!面臨廣大老百姓的日益相對(duì)貧困化!
下半年，雖然理論上房?jī)r(jià)有微調(diào)的要求，甚至有大幅下調(diào)的要求。但是綜合中國(guó)政府托市的內(nèi)在意圖(調(diào)控實(shí)際上用得都是虛招)，短期可能性不大。只要中央調(diào)控政策不變、“限購(gòu)令”等持續(xù)!房?jī)r(jià)“穩(wěn)中微降”!反之，“穩(wěn)定、忐忑、平衡”是主旋律!未來1-2年房?jī)r(jià)繼續(xù)窄幅盤整(量縮價(jià)穩(wěn))是主旋律!或者形象地說是“溫水煮青蛙”!
中國(guó)房?jī)r(jià)趨勢(shì)性的變化可能在本屆政府換屆(2013年)后!在本屆政府任期內(nèi)，“穩(wěn)定壓到一切”!因此，房?jī)r(jià)的波動(dòng)不會(huì)太大!但“房?jī)r(jià)不漲就是跌”!“小漲也是跌”!
因?yàn)�，中�?guó)樓市發(fā)展沒有規(guī)律(或者說是違背規(guī)律)!明調(diào)控、暗托市!真所謂“明修棧道、暗渡陳倉(cāng)”!房?jī)r(jià)“不讓跌”、“不敢跌”是調(diào)控變“掏空”的實(shí)質(zhì)!所以要密切關(guān)注：
一、政策變化
關(guān)注中央房產(chǎn)政策的變化，首先主要是限購(gòu)政策!其次，是利率政策(加息次數(shù));第三、是信貸(收縮)政策、房貸政策;第四、貨幣政策(存款準(zhǔn)備金的變化)。還有房產(chǎn)稅是否開征(主要是對(duì)存量房開征)。但是，這一切政策都會(huì)變化!得隨時(shí)關(guān)注中央政府政策的變動(dòng)，隨時(shí)關(guān)注老百姓的反映(公憤和口袋的容忍度)!關(guān)注整個(gè)國(guó)內(nèi)外經(jīng)濟(jì)的變化!
二、關(guān)注市場(chǎng)變化
1、開發(fā)商定價(jià)和二手房價(jià)格的變化;2、成交量的變化;3、資金鏈的變化。
對(duì)老百姓來說，需要就買，可逢低吸納;反之，“一顆紅心、兩種準(zhǔn)備”!觀望是一個(gè)較好的選擇!
對(duì)開發(fā)商來說，提高住宅和配套質(zhì)量，適度降低售價(jià)、盡快回籠資金是個(gè)明智的選擇!
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