吳其倫：減少房貸款市場(chǎng)將產(chǎn)生三大影響

2011-06-29 來源：未知編輯：狄海霞

　　上海銀監(jiān)局局長(zhǎng)廖岷在滬出席“2011領(lǐng)軍者系列峰會(huì)”時(shí)表示，銀監(jiān)會(huì)已要求銀行采取減少對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)商的貸款等四項(xiàng)措施來防范房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)。據(jù)悉，這也是監(jiān)管部門首次公開表示要減少房地產(chǎn)貸款。

　　近年來房地產(chǎn)市場(chǎng)的火爆，令房地產(chǎn)貸款的風(fēng)險(xiǎn)與日俱增，廖岷表示，“這主要也是中國近兩年工業(yè)化和城市化的副作用。很多地方政府把房地產(chǎn)作為支柱行業(yè)，所以銀行資產(chǎn)負(fù)債表上有很多房地產(chǎn)貸款這也不足為奇了。”

　　為了應(yīng)對(duì)這個(gè)風(fēng)險(xiǎn)，銀監(jiān)會(huì)要求銀行對(duì)房地產(chǎn)貸款的申請(qǐng)做到嚴(yán)格的盡職調(diào)查，對(duì)房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)防范采取四個(gè)措施：對(duì)貸款成數(shù)有明確要求，要求銀行使用在建工程作為抵押而不是土地，減少銀行對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)商的貸款，以及貸款一定要達(dá)到現(xiàn)金流全覆蓋。

　　一直以來，由于房?jī)r(jià)持續(xù)上漲，房市一度火爆，銀行視房地產(chǎn)貸款為優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品。在目前政府堅(jiān)決遏制高房?jī)r(jià)的調(diào)控大氛圍下，銀監(jiān)會(huì)首提減少房地產(chǎn)貸款，表明了政府本輪調(diào)控決心，與此同時(shí)，銀監(jiān)會(huì)此舉也將對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生諸多深遠(yuǎn)的影響。

　　一、銀行減少房地產(chǎn)貸款將令市場(chǎng)出現(xiàn)降價(jià)促銷潮。

　　一直以來，開發(fā)商、恣意定價(jià)、日提一價(jià)、捂盤囤房等行為隨處可見。之所以出現(xiàn)諸多令民眾不滿的惡行，是與政府的大力扶持是分不開的。開發(fā)商在政府的扶持下，過分地追求利益最大化，過度追求利潤率，在很大程度上推高了房?jī)r(jià)。

　　本輪房產(chǎn)調(diào)控以來來，各地樓市陷入觀望，成交量銳減。消費(fèi)者對(duì)房?jī)r(jià)下跌預(yù)期增強(qiáng)，觀望氛圍越來越濃。雖然樓市的銷售拐點(diǎn)已然出現(xiàn)，但成交均價(jià)仍然堅(jiān)挺，甚至還有不少樓盤不降反升，逆市提價(jià)。按理，此番調(diào)控直指房產(chǎn)投機(jī)(投資)，各地市場(chǎng)需求受到極大抑制，開發(fā)商在資金緊張的情況下，降價(jià)促銷從市場(chǎng)拿錢是必然選擇�？稍谛抡绊懴拢_發(fā)商卻敢于硬挺房?jī)r(jià)，究其原因就在于開發(fā)商自恃有房地產(chǎn)貸款支持。

　　銀行減少房地產(chǎn)貸款的政策一旦得到貫徹執(zhí)行，在目前的政府調(diào)控趨緊、市場(chǎng)觀望氣氛漸濃、市場(chǎng)成交驟降的市場(chǎng)態(tài)勢(shì)下，開發(fā)商在資金趨緊、融資乏術(shù)的情況下，降價(jià)促銷以期從市場(chǎng)拿錢是其必然選擇。這樣，市場(chǎng)必將出現(xiàn)降價(jià)促銷狂潮。

　　二、減少房地產(chǎn)貸款將令開發(fā)商逐步拋卻暴利心態(tài)。

　　1998年住房制度商品化以來，中國房地產(chǎn)市場(chǎng)得以迅速成長(zhǎng)和發(fā)展。城市面貌有了很大程度的改觀，居民的居住條件都得到了較為顯著的改善，與此同時(shí)，房地產(chǎn)業(yè)也造就了很多人的財(cái)富神話�！�2010中國億萬富豪調(diào)查報(bào)告》稱，中國上榜的億萬富豪，涉足房地產(chǎn)行業(yè)的富豪567人，幾占總數(shù)1/3。

　　房地產(chǎn)開發(fā)商之所以能在短時(shí)間內(nèi)得以快速發(fā)展并積累巨額財(cái)富，是與開發(fā)商的資金鏈屬性分不開的。開發(fā)商只需拿出少量的自有資金用于拍地，就可以通過資本運(yùn)作進(jìn)行項(xiàng)目運(yùn)作。前幾年，開發(fā)商用區(qū)區(qū)幾百萬的資金運(yùn)作數(shù)億甚至幾十億的項(xiàng)目隨處可見。而在所有的資本運(yùn)作中，銀行貸款占據(jù)最大的份額。

　　由此，我們也不難發(fā)現(xiàn)，基于扶持房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展的房地產(chǎn)貸款，在很大程度上被開發(fā)商嚴(yán)重誤讀，開發(fā)商對(duì)其依賴程度已經(jīng)達(dá)到了無以復(fù)加的地步。我們可以毫不夸張地說，房地產(chǎn)開發(fā)貸款已經(jīng)成了令開發(fā)商難以割舍的精神鴉片�？梢哉f，若沒有房地產(chǎn)貸款，開發(fā)商是萬難快速發(fā)展的。房地產(chǎn)貸款令開發(fā)商以小博大、飛速發(fā)展的同時(shí)，也令開發(fā)商追逐暴利的心態(tài)變得更加膨脹。而開發(fā)商的暴利心態(tài)又是導(dǎo)致房?jī)r(jià)瘋漲的重要原因之一。

　　而一旦銀行減少房地產(chǎn)貸款，則開發(fā)商對(duì)銀行的依賴程度將大為降低，在融資乏術(shù)的情況下，必將拋卻暴利心態(tài)。

　　三、減少房地產(chǎn)貸款將令銀行逐步擺脫被開發(fā)商綁架的命運(yùn)。

　　曾經(jīng)有一個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)商總結(jié)出通過搞房地產(chǎn)而暴富的捷徑：“買通腐敗的官吏，拿到便宜的土地，套上銀行的錢，低價(jià)拆掉別人的房，占用建筑商的錢蓋房，高價(jià)縮水賣給買房人，最后再克扣上民工的工資。”盡管這段話有杜撰的痕跡，可開發(fā)商套用銀行資金快速發(fā)展卻是不爭(zhēng)的事實(shí)。

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