徐立凡：海岸線不能成為房產(chǎn)開發(fā)避風(fēng)港
2011-06-28 來源：0352房網(wǎng) 編輯：狄海霞
海岸線不能成為房產(chǎn)開發(fā)的避風(fēng)港。但是，在地方政府與開發(fā)商存在利益共生關(guān)系的情況下，剎住“填海造房風(fēng)”不是一件易事。
面對(duì)樓市調(diào)控的高壓態(tài)勢(shì)和確保18億畝耕地的政策紅線，一種新的房地產(chǎn)開發(fā)模式正在被大量復(fù)制。借國(guó)家強(qiáng)調(diào)發(fā)展海洋經(jīng)濟(jì)之名，一些城市明確提出“向海洋要土地”，興起新一輪圍填海熱潮。這些新增土地除發(fā)展臨海工業(yè)外，很大一部分被用于房地產(chǎn)開發(fā)。突破海洋開發(fā)總體規(guī)劃、缺乏監(jiān)管的填海造房，不僅對(duì)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的進(jìn)程形成了干擾，還引發(fā)了永久破壞生態(tài)、增加防災(zāi)壓力等問題的出現(xiàn)。
沒有巨大的利益預(yù)期，就不會(huì)有這一輪“填海造房風(fēng)”的興起。由于圍填海形成的土地屬于“未定性的新增土地”，地方政府無須支付拆遷、征地、耕地開墾等一系列費(fèi)用，因此開發(fā)成本可謂低廉。一般圍填海成本為每畝15萬元至20萬元，但轉(zhuǎn)手拍賣給開發(fā)商時(shí)每畝地價(jià)可漲至數(shù)百萬、上千萬元，之后開發(fā)商再以“海景房”為賣點(diǎn)加價(jià)賣給購房戶。在此利益鏈條中，地方政府可以獲得豐厚的土地出讓收益，開發(fā)商也可得到新的利潤(rùn)來源。即使觸碰到了海域管理政策線被查處，由于處罰手段單一，既無法抵消開發(fā)者的暴利所得，更無力還原海岸線生態(tài)。
當(dāng)開發(fā)海洋與海域管理政策的不健全相遇，海域管理政策又與樓市調(diào)控政策缺乏對(duì)接時(shí)，海岸線被退化式開發(fā)建設(shè)就幾乎已經(jīng)注定。廣闊的法律和政策空白，為無序開發(fā)抵擋了可能的政策風(fēng)險(xiǎn)，不僅用法律和政策對(duì)這種開發(fā)難以判定，甚至問責(zé)都會(huì)顯得蒼白無力無從入手。
政策的空白不代表常識(shí)也會(huì)隱匿。海岸線本是全民所有，沒有全民授權(quán)擅自開發(fā)，就是對(duì)全民產(chǎn)權(quán)的擅自處置。已經(jīng)和正在造成的生態(tài)和防災(zāi)隱患，完全可以看作公然透支公眾現(xiàn)實(shí)利益和未來利益。因此，剎住“填海造房風(fēng)”刻不容緩。
客觀上，海景房存在著一定規(guī)模的市場(chǎng)需求，房地產(chǎn)業(yè)向海岸線進(jìn)軍也是市場(chǎng)的需要。但是，滿足這種市場(chǎng)需求，需要建立在海洋總體開發(fā)的框架中，而不能肆意為之。特別是，填海造房的投資價(jià)值只具有金融價(jià)值，而不具有合理、持續(xù)開發(fā)海洋資源的作用，其對(duì)于產(chǎn)權(quán)所有人的增值作用，是在可能對(duì)公眾利益和長(zhǎng)遠(yuǎn)利益造成損害的情況下實(shí)現(xiàn)的。這在一些地方毀掉海防林建造海景房的實(shí)例中已有所顯現(xiàn)。而一旦這種急功近利的開發(fā)模式固化，開發(fā)海洋的成本將會(huì)大大增加。
海岸線不能成為房產(chǎn)開發(fā)的避風(fēng)港。但是，在地方政府與開發(fā)商存在利益共生關(guān)系的情況下，剎住“填海造房風(fēng)”不是一件易事。完善海域管理執(zhí)法手段、強(qiáng)化審批程序監(jiān)管，填補(bǔ)目前存在的政策空白固然是當(dāng)務(wù)之急，更重要的是，必須從財(cái)政體制改進(jìn)方面著手，找到可以使地方財(cái)政擺脫土地依賴的辦法，從體制上破除現(xiàn)有的利益聯(lián)盟。實(shí)際上，這也是樓市調(diào)控必須解決的難點(diǎn)。這個(gè)難點(diǎn)不能克服，即使暫時(shí)剎住了“填海造房風(fēng)”，仍可能復(fù)發(fā)，在其他領(lǐng)域鉆政策空子、進(jìn)行無序開發(fā)的事還可能發(fā)生。
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