陳真誠(chéng)：迪士尼主題概念的地產(chǎn)如迷如霧(2)

2011-06-23 來(lái)源：0352房網(wǎng) 編輯：狄海霞

　　五是，迪士尼落滬消息出來(lái)后，川沙房?jī)r(jià)便快速大幅度上漲，目前已在高位，價(jià)格泡沫或已透支未來(lái)溢價(jià)空間，面臨巨大的回調(diào)壓力。

　　六是，高地價(jià)誠(chéng)然有可能推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲，但二者也有互相雙向作用的功能。地價(jià)上漲可能會(huì)推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲，但地價(jià)下跌也可能拉動(dòng)房?jī)r(jià)下降。迪士尼落滬消息讓地價(jià)大幅度上漲，輿論就質(zhì)疑將來(lái)誰(shuí)為高昂地價(jià)買(mǎi)單，依靠房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)消化高昂地價(jià)會(huì)顯得有些力不從心。一旦房?jī)r(jià)不能消化地價(jià)，地價(jià)就可能下跌，而后就可能引致房?jī)r(jià)下降。

　　七是，從香港迪士尼經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，一旦概念推動(dòng)力在市場(chǎng)上漸漸衰退后，房?jī)r(jià)未必會(huì)持續(xù)上漲。在迪士尼落成之前，香港房?jī)r(jià)曾出現(xiàn)大漲，但項(xiàng)目落成之后泡沫消失，并沒(méi)有出現(xiàn)房地產(chǎn)火爆增長(zhǎng)。尤其是，至今，香港迪士尼運(yùn)營(yíng)仍然處于虧損狀態(tài)，沒(méi)能通過(guò)依靠消費(fèi)帶動(dòng)獲取利潤(rùn)而帶動(dòng)房地產(chǎn)發(fā)展。

　　八是，在證券市場(chǎng)上，自2006年以來(lái)，有包括房地產(chǎn)、旅游酒店等行業(yè)的20余家上市公司曾不同程度的“炒作”迪士尼題材。到迪士尼項(xiàng)目正式獲批之前，個(gè)別股票的靜態(tài)市盈率已超過(guò)400倍。然而，一旦概念利好兌現(xiàn)，市場(chǎng)便急轉(zhuǎn)直下。2009年11月4日，迪士尼概念板塊卻整體表現(xiàn)平平，甚至盤(pán)中一路領(lǐng)跌。次日，有迪士尼概念的地產(chǎn)股大幅下跌。股票市場(chǎng)的這種表現(xiàn)，很可能是房?jī)r(jià)市場(chǎng)的先兆。

　　九是，迪士尼概念主要利好商業(yè)地產(chǎn)，對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的拉動(dòng)作用要遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于住宅市場(chǎng)。不過(guò)，究竟“迪士尼”概念對(duì)周邊商業(yè)地產(chǎn)的價(jià)值提升有多大，也很不確定。

　　十是，事實(shí)上，隨著“史上最嚴(yán)厲”調(diào)控新政出臺(tái)，在2010年5月，川沙房?jī)r(jià)當(dāng)時(shí)已開(kāi)始領(lǐng)跌上海房市，二手房成為了降價(jià)急先鋒，降幅普遍達(dá)15%-20%左右。到2010年7、8月間，二手房房?jī)r(jià)單價(jià)普遍下調(diào)3000-4000元，已較前期回落了20%-30%，但仍難脫手。尤要注意到的是，2008年，浦東房?jī)r(jià)成交均價(jià)跌幅高達(dá)46%，而川沙卻因迪士尼概念而同比上漲了30%，其后2009年繼續(xù)跳漲，漲幅超40%，這意味著其間或有較大的下降可能性與下降空間。

　　不過(guò)，也要看到，此前迪士尼概念帶動(dòng)川沙房?jī)r(jià)與地價(jià)上漲已成現(xiàn)實(shí)，目前房?jī)r(jià)相較于迪士尼概念出現(xiàn)之前而言依然不低，部分人或企業(yè)已從中獲利。再則，由于迪士尼對(duì)一個(gè)地區(qū)的經(jīng)濟(jì)會(huì)產(chǎn)生持續(xù)和深遠(yuǎn)影響，而且，離建成還有數(shù)年時(shí)間，本文作者陳真誠(chéng)認(rèn)為，迪士尼對(duì)川沙區(qū)域房地產(chǎn)聲應(yīng)是中長(zhǎng)期利好影響，一如世博會(huì)對(duì)浦東三林等板塊，拉動(dòng)效應(yīng)持續(xù)多年之久。

　　而近期內(nèi)，目前已在高位的迪士尼等主題概念地產(chǎn)的房?jī)r(jià)，或有起伏。在政府不斷深化調(diào)控和整體房地產(chǎn)市場(chǎng)趨于回調(diào)通道之大勢(shì)下，現(xiàn)實(shí)存在的價(jià)格泡沫，以及日益加碼的調(diào)控政策的跌加效應(yīng)，調(diào)控效果的累積效益，加大了迪士尼等主題概念地產(chǎn)房?jī)r(jià)階段性回調(diào)下降的可能，調(diào)整幅度預(yù)期也可能已經(jīng)加大。

　　總體而言，目前來(lái)看，迪士尼等主題概念地產(chǎn)房?jī)r(jià)的走勢(shì)，如迷如霧，像是在炒作概念，讓人琢磨不透……

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