陳真誠：地產(chǎn)調(diào)控深化導(dǎo)致地方政府急了
2011-06-23 來源：0352房網(wǎng) 編輯：狄海霞
今年上海，6月份，也來多幅居住用地集中上市，將形成一波宅地供應(yīng)小高峰。只是，也面臨市場冷清、地價下降的問題。如6月3日，上海松江區(qū)千新公路一號地塊和寶山區(qū)大場鎮(zhèn)文海路西側(cè)地塊出讓，塊溢價率已大幅下降。
1-5月，各地政府大量減少住宅用地出讓，供給不同程度減少。而最近，接連暴出多地6月起將有大量土地集中上市的消息。
再如廣州，前5個月，雖然賣地收入同比大幅增加119%，但也已感覺到了土地市場的冷清。6月8日上午，廣州市舉行2011年大型土地推介會，推介今年全年擬出讓的市轄10區(qū)內(nèi)12.72平方公里住宅、商業(yè)和產(chǎn)業(yè)用地，其中商品住房用地3.37平方公里。此次推薦會“勾出”了12宗土地，意向地價總金額約64億元。不過，此次重點(diǎn)推出實(shí)施“勾地”的用地大多數(shù)為商服用地，其中有的20個是計劃開工的保障房項目，商品住宅用地依然遇冷。
又如如北京，1-5月，通過招拍掛方式出讓住宅用地，不足年度計劃供應(yīng)量一成。北京市國土局在5月31日舉行的北京市土地儲備中心舉辦的近期入市交易土地信息發(fā)布會上公布，今年計劃供應(yīng)經(jīng)營性用地1770公頃，其中商品住宅用地1220公頃，年底前還有1200公頃經(jīng)營性用地上市。從6月起，將逐步加大經(jīng)營性特別是商品住宅用地的供應(yīng)。在發(fā)布會上，北京市土地儲備中心還將擬出讓重點(diǎn)地塊的具體情況首次提前向開發(fā)商公布，更象是在向開發(fā)商推銷土地。
事實(shí)上，今年，隨著調(diào)控的深入，全國土地市場土迅速轉(zhuǎn)冷，陷入冷清狀態(tài)，屢屢暴出底價、流拍的消息，居住用地供應(yīng)、成交宗數(shù)、出讓金規(guī)模、溢價率、樓面價等同比、環(huán)比都大幅下降。
市場預(yù)期，北京、廣州、上海這些一線城市的大規(guī)模推地，將成為全國土地市場的風(fēng)向標(biāo)。據(jù)悉，昆明等一些非一線城市也已計劃從6月開始大規(guī)模推地。本文作者陳真誠認(rèn)為，如此看來，地方政府已承認(rèn)房地產(chǎn)市場尤其土地市場大勢已經(jīng)異變，開始放棄觀望，為高價土地難賣而著急，因此，主動大規(guī)模推地，不再捂地。
據(jù)統(tǒng)計，前5個月，全國128個城市土地出讓金相比去年同期下滑了5%，其中住宅土地出讓金約5193億元、同比下滑14%。北京、上海等一線城市的下滑幅度更為明顯，分別下滑55%、32%。其中，北京4月住宅土地出讓金環(huán)比下降了94%，創(chuàng)下了近兩年新低，樓面價環(huán)比縮水逾七成。5月土地市場延續(xù)4月的冷清趨勢，土地出讓金以及溢價水平仍走低，流拍率提高。
1-5月，二三城市的土地市場，也很冷清。如此前傳出可能放松限購政策的城市�？诤痛筮B，土地出讓金均出現(xiàn)巨幅收縮，分別下滑了81%和27%。南京共公開出讓28幅土地中，17幅底價成交、1幅流標(biāo)、1幅延期拍賣;杭州出讓的住宅用地成交總額，不及去年同期的2/3;武漢、天津、昆明等地，眾多地塊以底價成交，如武漢5月份推出的13宗地塊，僅3宗進(jìn)入競價程序，10宗均以底價成交;今年來，深圳商品住宅用地幾乎“零成交”，溫州推出10幅地塊全部流拍……
無疑，土地市場低迷的根本原因是，隨著調(diào)控持續(xù)深入，房地產(chǎn)預(yù)期及市場形勢已經(jīng)異變。房屋銷售持續(xù)低迷，成交量持續(xù)大幅下降。而銀根緊縮，開發(fā)商融資難度加大。另一方面，目前地價依然過高，高價拿地的風(fēng)險過高。本文作者陳真誠認(rèn)為，正因于此，開發(fā)商陷入集體觀望，拿地越來越謹(jǐn)慎，缺乏拿地動力。
有報告數(shù)據(jù)顯示，4月，萬科等15家大型開發(fā)商，在公開市場拿地面積同比下降約8成、環(huán)比下降約7成，成交土地總價同比下降約7成，環(huán)比下降約6成。而其中10家開發(fā)商已持有的土地儲備建筑面積，至少為3.5億平方米。在房地產(chǎn)預(yù)期和市場大勢已經(jīng)異變之下，目前地價定價過高是導(dǎo)致開發(fā)商觀望甚至放棄拿地的重要原因。
毫無疑問，房地產(chǎn)調(diào)控還在深化，市場繼續(xù)下調(diào)，房價、地價已進(jìn)入下降通道，一時或難以回暖，接下來很可能繼續(xù)走低。因此，本文作者陳真誠認(rèn)為，在如此市場大勢下，如果地方政府不繼續(xù)調(diào)整思路，進(jìn)一步放棄觀望而主動降低地價，那么，高價土地或依然難以賣出，土地市場或?qū)⒗^續(xù)低迷，國土部5月12日公布的今年住房土地供應(yīng)計劃根本無法完成。
事實(shí)上，今年，隨著調(diào)控的深入，全國土地市場土迅速轉(zhuǎn)冷，陷入冷清狀態(tài)，屢屢暴出底價、流拍的消息，居住用地供應(yīng)、成交宗數(shù)、出讓金規(guī)模、溢價率、樓面價等同比、環(huán)比都大幅下降。
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