許子枋：房?jī)r(jià)欲逆風(fēng)上揚(yáng)政府仍牽線(xiàn)不止
2011-06-22 來(lái)源：0352房網(wǎng) 編輯：狄海霞
目前房地產(chǎn)市場(chǎng)的現(xiàn)狀、以及政府尤其是地方政府的對(duì)房地產(chǎn)的心態(tài)，用這兩句話(huà)可以得到生動(dòng)并深刻的描繪。執(zhí)政者想，要是調(diào)控房?jī)r(jià)能像放風(fēng)箏一樣多好!
房?jī)r(jià)不打不行，但打殘了，造成的后遺癥又會(huì)更嚴(yán)重!筆者并不想就這個(gè)房地產(chǎn)現(xiàn)狀問(wèn)題投入太多的筆墨，筆者在對(duì)開(kāi)發(fā)商和購(gòu)房者做咨詢(xún)時(shí)，他們共同最焦灼的問(wèn)題還是房?jī)r(jià)的未來(lái)走勢(shì)。房地產(chǎn)相關(guān)政府部門(mén)同樣焦灼這個(gè)問(wèn)題。
房?jī)r(jià)為何在騎墻?從昨天公布的數(shù)據(jù)看，5月70個(gè)大中城市住宅銷(xiāo)售價(jià)格指數(shù)來(lái)看，北京、上海、廣州、深圳等一線(xiàn)城市房?jī)r(jià)依然在上漲，其中北京新建住宅價(jià)格指數(shù)環(huán)比上漲0.1%，同比上漲2.1%;上海環(huán)比上漲0.2%，同比上漲1.4%;廣州環(huán)比上漲0.3%，同比上漲5.1%;深圳環(huán)比上漲0.4%，同比上漲3.7%。
另從新建商品住宅價(jià)格指數(shù)來(lái)看，北京環(huán)比上漲0.2%，同比上漲2.6%;上海環(huán)比上漲0.2%，同比上漲1.6%;廣州環(huán)比上漲0.3%，同比上漲5.1%;深圳環(huán)比上漲0.4%，同比上漲3.8%。
從數(shù)據(jù)來(lái)看，一線(xiàn)城市房?jī)r(jià)雖然沒(méi)有下滑，但是其漲幅開(kāi)始收縮，并且漲幅要小于二三線(xiàn)城市。
5月房?jī)r(jià)基本延續(xù)了4月的下調(diào)勢(shì)頭。房?jī)r(jià)降溫的節(jié)奏比較慢，總體上依然上漲，但漲幅較4月繼續(xù)回落。房?jī)r(jià)下滑和持平的城市在增加，此外二手住宅價(jià)格環(huán)比下滑和持平的分別有23個(gè)和11個(gè)之多，說(shuō)明房?jī)r(jià)在調(diào)控下進(jìn)一步降溫，但是降溫幅度并不大。
諸多專(zhuān)家對(duì)5月數(shù)據(jù)有諸多解釋?zhuān)傮w觀點(diǎn)基本一致，他們認(rèn)為數(shù)據(jù)傳達(dá)給我們的直觀信息是：房?jī)r(jià)已到了分水嶺上，房?jī)r(jià)“政策底”隱約可見(jiàn)。(說(shuō)明，專(zhuān)家們?cè)谶@里犯了個(gè)常識(shí)性錯(cuò)誤，應(yīng)為房?jī)r(jià)“政策頂”。)
但是筆者更愿意用“房?jī)r(jià)在騎墻”來(lái)表達(dá)對(duì)現(xiàn)在房?jī)r(jià)的看法：這種表述的核心區(qū)別在于，怎么看目前公布的這個(gè)房?jī)r(jià)?我認(rèn)為這個(gè)房?jī)r(jià)人為的痕跡很明顯，起碼有被動(dòng)或非被動(dòng)的主觀塑造意味。說(shuō)房?jī)r(jià)在騎墻，更多表達(dá)了政府塑造房?jī)r(jià)的意味;說(shuō)目今房?jī)r(jià)是分水嶺，更多表達(dá)了市場(chǎng)決定房?jī)r(jià)的意味。
前段時(shí)間深圳報(bào)道，政府人為控制高價(jià)盤(pán)暫緩上市，因此有深圳房?jī)r(jià)假摔之說(shuō)�；騽t，通行的政府手段，通過(guò)預(yù)售證審批對(duì)房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)的漲跌實(shí)行行政控制，使房?jī)r(jià)被平抑。
為什么全國(guó)房?jī)r(jià)恰好就在這個(gè)微漲、微跌、持平的水平?這是一件很意味深長(zhǎng)的事情。解讀這個(gè)“騎墻的房?jī)r(jià)”背后，透露的究竟是“竊喜”還是“糾結(jié)”?更是件令人倍感意味深長(zhǎng)的事情。
房地產(chǎn)需求的彈性會(huì)有多可怕?6月20日，由中國(guó)人民銀行在全國(guó)50個(gè)城市進(jìn)行的2萬(wàn)戶(hù)城鎮(zhèn)儲(chǔ)戶(hù)第二季度問(wèn)卷調(diào)查顯示：總基調(diào)——居民對(duì)物價(jià)滿(mǎn)意度偏低，超過(guò)7成受訪(fǎng)居民感覺(jué)期房?jī)r(jià)過(guò)高。同時(shí)居民對(duì)未來(lái)收入增長(zhǎng)也不樂(lè)觀。
超過(guò)7成受訪(fǎng)居民感覺(jué)房?jī)r(jià)過(guò)高，而在各主要投資方式中，“房地產(chǎn)投資”仍為居民投資首選(在各主要投資方式中，選擇“房地產(chǎn)投資”的居民占22.2%，比上季減少2.8個(gè)百分點(diǎn)，仍為居民投資首選)。而由于股市低迷，“債券”取代“股票”升至居民投資第三選擇。
74.3%的居民認(rèn)為當(dāng)前房?jī)r(jià)“過(guò)高，難以接受”。展望2011年下半年，34.2%的居民預(yù)測(cè)房?jī)r(jià)將“保持穩(wěn)定”，25.9%的預(yù)測(cè)“上升”，18.9%的預(yù)測(cè)“下降”。同時(shí)，未來(lái)一季有購(gòu)房意愿的居民占14.6%，環(huán)比降0.8個(gè)百分點(diǎn)。
這些數(shù)據(jù)透露出一個(gè)很重要的信息，房地產(chǎn)需求者們明知道房?jī)r(jià)難以接受，房地產(chǎn)仍為投資首選;房地產(chǎn)需求者們明知道房?jī)r(jià)難以接受，預(yù)測(cè)房?jī)r(jià)不降的占絕大多數(shù)!也就是說(shuō)，目前大家只能選擇房地產(chǎn)作為抗通脹的道具，因?yàn)橹袊?guó)老百姓的投資渠道有限，錢(qián)放在非房地產(chǎn)這個(gè)可以看見(jiàn)的東西之外都是不踏實(shí)的，都是忐忑不安的。
筆者認(rèn)為，需求是推動(dòng)房?jī)r(jià)的終極因素。但在中國(guó)，這種房地產(chǎn)需求因其非理性屬性，其彈性變化幅度非常巨大，導(dǎo)致對(duì)房地產(chǎn)的價(jià)格影響也是非常巨大的。
目今中國(guó)，房地產(chǎn)需求面臨一個(gè)正向或負(fù)向激勵(lì)怪圈：如果政府仍想讓房?jī)r(jià)騎墻并使其保持穩(wěn)定，那么房地產(chǎn)需求者們對(duì)房?jī)r(jià)的預(yù)期就是不跌，房?jī)r(jià)不跌，房地產(chǎn)需求就打不下來(lái)，房?jī)r(jià)不會(huì)降。反之，如果政府有意讓房?jī)r(jià)騎墻但適度偏跌(其本意并非將房?jī)r(jià)打殘)，那么房地產(chǎn)需求者們對(duì)房?jī)r(jià)的預(yù)期就是下跌，如果房?jī)r(jià)跌出一定幅度，預(yù)期則會(huì)導(dǎo)演出大跌的可能性，因?yàn)榉康禺a(chǎn)需求中投資需求估計(jì)在50%，這種跟風(fēng)需求的快速煙消云散導(dǎo)致的就是房地產(chǎn)需求急劇縮水，房?jī)r(jià)就更會(huì)大跌。這種負(fù)向循環(huán)將導(dǎo)致系列悲劇。
那么讓房?jī)r(jià)騎墻是最好的選擇，但房?jī)r(jià)能永久騎墻嗎?平衡是暫時(shí)的，不平衡是常態(tài)。因此房?jī)r(jià)騎墻帶給我們的不是暫時(shí)的竊喜，而是更深的糾結(jié)。
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