聶梅生：房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控已經(jīng)邁入深水區(qū)

2011-06-21 來(lái)源：0352房網(wǎng) 編輯：狄海霞

　　國(guó)工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)2011年夏季年會(huì)于6月17日上午在北京萬(wàn)豪酒店舉行，本次會(huì)議主題是“創(chuàng)新·升級(jí)·轉(zhuǎn)型”。

　　在主題演講部分，我們聽(tīng)到了全國(guó)工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)聶梅生會(huì)長(zhǎng)四句簡(jiǎn)要形容了中國(guó)房地產(chǎn)當(dāng)前的形勢(shì)的精彩講話：“第一，市場(chǎng)進(jìn)入糾結(jié)，第二，調(diào)控進(jìn)入深邃，第三，行業(yè)重新定位，第四，企業(yè)面臨調(diào)整。”

　　5月份的數(shù)據(jù)已經(jīng)發(fā)布了，可以看得出來(lái)，從資本來(lái)看，我一直認(rèn)為這次2010年到2011年的房地產(chǎn)調(diào)控，為根本的原因還是2009年寬松的貨幣政策之下大量的資金進(jìn)入房地產(chǎn)，流動(dòng)性很強(qiáng)，我們先分析資本層面。應(yīng)對(duì)當(dāng)前5.5個(gè)CPI，繼續(xù)收緊額貨幣政策，貨幣供應(yīng)，5月當(dāng)月人民幣貸款同比少征了1000億。從貸款，信貸和固定政策沒(méi)有放款的現(xiàn)象，我們投資在高位，住宅投資是13000多億，達(dá)到了37.8的增幅，相當(dāng)?shù)母�。我們同期固定資產(chǎn)增幅高出了12個(gè)百分點(diǎn)，目前就是這樣。國(guó)內(nèi)貸款的增長(zhǎng)，相對(duì)我們投資的增長(zhǎng)太少了，同期增長(zhǎng)的4.6%。外資這塊大幅增長(zhǎng)，增長(zhǎng)了57.3%，外資226億美元進(jìn)來(lái)。

　　關(guān)于房地產(chǎn)出現(xiàn)的紅字，就是個(gè)人按揭貸款只有3000多億，下降8%，個(gè)人抵押貸款下降，一方面是限購(gòu)政策的作用，同時(shí)也說(shuō)明交易量的需求走弱，在下降。這種情況下房企的資金鏈緊張，從過(guò)去8%提升到現(xiàn)在的15%，這是當(dāng)前的情況。我們房企民居資產(chǎn)負(fù)債達(dá)到71.36%，這是從資本層面進(jìn)入了糾結(jié)。

　　第二方面看一下土地層面。住宅下滑了14%，土地出讓金4月份從2000多億下到了700多億，土地出讓金的加速下降，比如北京的1-5月下滑了84%，上海下滑了44%，�？诤痛筮B下滑了81%和27%。說(shuō)明土地層面也進(jìn)入了一個(gè)糾結(jié)狀況，開(kāi)發(fā)商有投資的錢(qián)，就沒(méi)有錢(qián)去買(mǎi)未來(lái)的地，如果未來(lái)的地不買(mǎi)供給就不能提高，這樣房?jī)r(jià)供需又會(huì)出現(xiàn)反彈。開(kāi)發(fā)商拿地使土地市場(chǎng)進(jìn)入低迷，使地方政府財(cái)政收入減少，保障房計(jì)劃的實(shí)施就會(huì)受阻，使住房的需求矛盾進(jìn)一步加劇。

　　第三方面看市場(chǎng)，大家比較重視量和價(jià)的問(wèn)題。5月份的房地產(chǎn)市場(chǎng)，應(yīng)該說(shuō)處在一個(gè)比較焦灼的狀況。因?yàn)槊魈觳虐l(fā)布統(tǒng)計(jì)局的數(shù)字，我們看一下研究院的數(shù)據(jù)，調(diào)控的結(jié)果已經(jīng)體現(xiàn)，半數(shù)停止上漲，多數(shù)城市成交量出現(xiàn)增長(zhǎng)，是這么一個(gè)態(tài)勢(shì)。停止上漲的，甚至也有一些城市開(kāi)始下降，大部分是限購(gòu)的一線城市，但是二、三、四線城市的交易量都在上漲。

　　開(kāi)發(fā)商放慢了開(kāi)發(fā)速度，供需雙方繼續(xù)觀望�，F(xiàn)在已經(jīng)是6月17號(hào)了，數(shù)據(jù)說(shuō)的是5月份的，這個(gè)月的數(shù)據(jù)是怎么樣的?我們看北京市的統(tǒng)計(jì)，北京6月新房二手房的成交量較5月份下調(diào)了12%和21%。

　　調(diào)控進(jìn)入了深水區(qū)。什么是深水區(qū)?就是觸及到制度問(wèn)題，根本性的問(wèn)題，就是一時(shí)半會(huì)調(diào)不了。比如土地制度，土地財(cái)政的比重持續(xù)上升，從2004年到2010年一直在上升，土地財(cái)政去年達(dá)到了71%。在這樣的情況下，如果仍然認(rèn)為是開(kāi)發(fā)商的漲價(jià)和黑白合同等等就不夠了。

　　所以我認(rèn)為調(diào)控進(jìn)入深水區(qū)就是這樣，鐵三角之一就是買(mǎi)地的一方，去年開(kāi)發(fā)企業(yè)落實(shí)土地面積4億平方米，現(xiàn)在還有3億平方米在那里，就吸入了買(mǎi)地的錢(qián)�，F(xiàn)在開(kāi)發(fā)的是去年、前年的還沒(méi)有賣(mài)完的。第二方面就是中央政府和地方政府，2.9萬(wàn)億收完了。第三，就是拿到土地證以后，抵押了，銀行也放了，形成了鐵三角。如果3萬(wàn)億不動(dòng)，就是一個(gè)牢牢的鎖定的底盤(pán)，動(dòng)一家就牽動(dòng)另外兩家。開(kāi)發(fā)商拿了地以后需要兩年才能開(kāi)發(fā)，兩年以后土地才能變成產(chǎn)品進(jìn)入市場(chǎng)，平抑房?jī)r(jià)，穩(wěn)定房?jī)r(jià)。如果我們的土地出讓制度不改變，難免會(huì)有反復(fù)，這是關(guān)于制度性。

　　另外是房產(chǎn)稅。大家覺(jué)得應(yīng)該房產(chǎn)稅增加，其實(shí)沒(méi)有那么簡(jiǎn)單，就看你用什么方式收房產(chǎn)稅。如果美國(guó)模式，存量住宅都收1.5%的話，那每年就是相當(dāng)大的數(shù)字，但是這個(gè)征收方式是不現(xiàn)實(shí)的。關(guān)于這件事情，我和美國(guó)的經(jīng)濟(jì)首席顧問(wèn)談過(guò)，給我很多啟發(fā)。這些問(wèn)題在于什么呢?不是說(shuō)不能像美國(guó)那樣收稅，比如房改房是10萬(wàn)一套，現(xiàn)在漲到了400萬(wàn)，是按400萬(wàn)收還是按10萬(wàn)收?美國(guó)的首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家告訴我應(yīng)該按照400萬(wàn)收，我說(shuō)是收不上來(lái)的，因?yàn)槲覜](méi)有錢(qián)付那么多，他說(shuō)沒(méi)有關(guān)系，可以向銀行借，最后房子出手的時(shí)候再還銀行，最后銀行可以收回，這是美國(guó)的做法。但是我跟他說(shuō)中國(guó)不可能這種向銀行借錢(qián)交房產(chǎn)稅，這是辦不成的。他說(shuō)為什么?就是當(dāng)收土地出讓金的時(shí)候，一次收了70年的租約，我把70年的租金都收了，現(xiàn)在要收房產(chǎn)稅是一年一年往回收，除非70年的租金一年一年往回退，如果當(dāng)時(shí)不是一次收就不會(huì)有現(xiàn)在的問(wèn)題，房?jī)r(jià)也不會(huì)像這樣了。如果當(dāng)初把70年都一下收完了，怎么吐得出來(lái)?怎么向銀行貸款。所以中國(guó)根本的問(wèn)題，房產(chǎn)稅的根本問(wèn)題是原來(lái)涉及土地出讓金的時(shí)候問(wèn)題。這些問(wèn)題不是短時(shí)能解決的，如果認(rèn)為房產(chǎn)稅是直接降低房?jī)r(jià)，這太短期了。怎么樣建立一個(gè)合理的長(zhǎng)效的稅收機(jī)制，稅制是非常重要的。

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