朱大鳴：土地市場蕭條并形成下降的趨勢
2011-06-18 來源：0352房網(wǎng) 編輯：狄海霞
有數(shù)據(jù)顯示，截至5月底，大量上市房企僅完成了不到全年業(yè)績目標(biāo)的30%，很慘;而截至6月15日，不少地方政府近半年的賣地收入僅僅去年全年總量的約20%，更慘。另有監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，1-5月128個城市土地出讓金總額約6659億元，相比去年同期下滑5%;住宅土地出讓金約5193億元，同比下滑14%，北京、上海等一線城市的下滑幅度更為明顯。
之所以土地市場喪失了昔日爭當(dāng)?shù)赝醯茂偪�，一個重要的原因在于企業(yè)資金鏈的緊張，特別是限購令使得資金回籠減少，企業(yè)囤錢以防止出現(xiàn)2008年的那種危機。
記得去年各級地方政府很風(fēng)光，光土地出讓金就賣掉2.7萬億。然而，時過境遷，如今土地市場最近開始蕭條，地方政府的收入開始銳減。土地爺不給力，各地市長或又到了到處奔走找錢的時刻了。
對于地方政府而言，今年一方面財政收入減少已經(jīng)成為定局，但是，任務(wù)卻是結(jié)結(jié)實實的提升上來，他們還要面臨著眾多的保障房建設(shè)的任務(wù)。昔日欠債發(fā)展的模式，也遭遇到銀根收緊的瓶頸，因此，今年地方政府注定要成為備受煎熬的一年。不僅如此，土地出讓金還要有一定的比例，分給教育方面，粥少僧多的局面，正在形成。而且，地方債務(wù)數(shù)額巨大，很多也要依靠土地收入來還債。
因此，土地市場一旦真得蕭條下去，并形成下降的趨勢，那么，一系列的問題就會爆發(fā)，所以，最近房地產(chǎn)調(diào)控政策的走向很微妙：一方面，因為大部分人都認為房價已經(jīng)很高。也認為一部分城市房價高的離譜，雖然這里也有堅實的支撐，但是，對于普通民眾的購買力確實很高。這就要求，房地產(chǎn)市場需要調(diào)整，才能防止整個系統(tǒng)的風(fēng)險爆發(fā)，才能防止市場整個體系的崩潰;另一方面，地方土地財政也是現(xiàn)實訴求，如果真得斷掉地方土地財政，那么，也可能出現(xiàn)更致命的系統(tǒng)性的風(fēng)險，特別是金融系統(tǒng)。因此，政策走向，正在成為問題的關(guān)鍵。
在高地價的基礎(chǔ)之上，對待房價，管理層和購房者也得從理性的角度來看待這些問題。中國現(xiàn)階段房地產(chǎn)的強勁需求是歷史階段的必然現(xiàn)象，這個時候人為地壓低房價，只能是增加有效需求。特別是如果任由面粉漲價，在中國這種供需嚴(yán)重失衡的背景下，壓低商品房價格不是治本之策，也很難真正壓低房價，2010年前每次房地產(chǎn)政策出臺后房價報復(fù)性上漲就是明證。不增加供給只壓抑房價反而制造出更多的有效需求，僧多粥少局面根本就沒有改變，而且還因為土地成本增加導(dǎo)致價格剛性。
更重要的是，高地價已經(jīng)引起了房價的棘輪效應(yīng)，房價只能往上走難以往下調(diào)整。為什么很多開發(fā)商也希望房價回調(diào)一下，還有一個重要的原因在于，現(xiàn)在本來作為資源的土地價格，已經(jīng)高的離譜了，面粉漲價給面包商們帶來沉重的壓力。
對于土地財政，確實不能過度依賴。這些年出現(xiàn)的因拆遷導(dǎo)致社會問題叢生，已經(jīng)指出這種模式，開始出現(xiàn)老化的征兆。在土地財政上，一些地方政府最核心的做法是土地整理，就是政府運用行政權(quán)力把集體所有或其他用途的土地整合后，進行招拍掛，價格就會翻幾番。土地財政屬于預(yù)算外收入，又叫第二財政，是指一些地方政府依靠出讓土地使用權(quán)的收入來維持地方財政支出。地方政府作為開發(fā)商和農(nóng)民土地或者拆遷戶的中介，吸取巨額的壟斷利潤，這些壟斷利潤都轉(zhuǎn)嫁到房價上來。
在當(dāng)前銀根和地根都緊縮的背景下，很可能帶來一系列的沖擊，這些沖擊也是我們應(yīng)當(dāng)提前做好布局的�；蛟S，離上一輪危機時，各地市長奔走呼告地方財政吃緊的景象，正在來臨，土地市場降溫可能就是一個征兆。
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