陳寶存：保障房的資金和土地該怎么解決
2011-06-17 來(lái)源：0352房網(wǎng) 編輯：狄海霞
有關(guān)保障房大建的消息不絕于耳，國(guó)家承諾五年要建3600萬(wàn)套保障房，但是政府忽視了一點(diǎn)：保障房特別是面對(duì)最低收入階層的公租房資金和土地怎么解決?這不是一兩句口號(hào)就能解決的問(wèn)題。
首先關(guān)于保障房土地問(wèn)題：在商品房與保障房之間，簡(jiǎn)單粗暴的目前調(diào)控，基本是悖論。保障房建設(shè)土地資金收益分配是巨大難題。但是口號(hào)叫出來(lái)了，我們又要不得已去做，只是地方政府絕不是傳言中的掌握土地決定權(quán)，更不可能延續(xù)早已經(jīng)不可能繼續(xù)的所謂國(guó)有劃撥土地。所以土地不是沒(méi)有，而是拆遷補(bǔ)償和一級(jí)城市開(kāi)發(fā)的配套資金之后的成本問(wèn)題，對(duì)于保障房建設(shè)來(lái)說(shuō)，沒(méi)有建設(shè)源頭的土地支持，根本是空中樓閣。
五年3600萬(wàn)套保障房，由于里面夾雜了棚戶區(qū)改造回遷(我相信所有舊城改造、城中村改造都納入了保障房范圍。)，我相信統(tǒng)計(jì)出來(lái)的數(shù)據(jù)是很誘人的。但是問(wèn)題在于，此類(lèi)改造的資金來(lái)源和贏利點(diǎn)，恰恰是商品房部分的高價(jià)格，補(bǔ)貼到居民回遷房的建設(shè)中。我當(dāng)然不否認(rèn)棚戶區(qū)改造也是解決城市居民的住房改善升級(jí)，但是此類(lèi)改造，開(kāi)發(fā)企業(yè)一直在做。如果按現(xiàn)在的邏輯的話，開(kāi)發(fā)商一直是舊城改造的主體，也一直做著保障房大建的事情。
但是，經(jīng)適房一直存在，只是李代桃僵，變成了國(guó)有劃撥土地上的職工集資建房。那么，什么機(jī)構(gòu)與單位有大量的國(guó)有劃撥地，我不好繼續(xù)說(shuō)下去了。
多年實(shí)踐中，我們經(jīng)歷了很多經(jīng)適房項(xiàng)目，按要求，經(jīng)適房用地應(yīng)該是國(guó)有劃撥地，但是，在某省政府03年經(jīng)過(guò)省住房改革領(lǐng)導(dǎo)小組審批的經(jīng)適房新建項(xiàng)目共計(jì)7個(gè)，而且體量巨大，我接觸了這個(gè)省的省會(huì)本批次的四個(gè)項(xiàng)目，分別是461畝、660畝、880畝、600畝，但是，最終實(shí)現(xiàn)供應(yīng)的不過(guò)是600畝項(xiàng)目的150畝，而且以經(jīng)適房拿地，交出讓金轉(zhuǎn)為商品房開(kāi)發(fā)用地的現(xiàn)象十分普遍。
我一直反對(duì)以公益的名義強(qiáng)征或者低價(jià)征用農(nóng)民的土地，但是被保障房大建任務(wù)逼迫下的地方政府，在沒(méi)有任何資金支持的局面下，解決土地問(wèn)題他們還能有什么辦法?保障房必然選擇配建制，但是沒(méi)有大量的商品房土地出讓?zhuān)@種配建的土地從何而來(lái)?
其次關(guān)于保障房資金問(wèn)題：這是絕大的難題。據(jù)估計(jì)，3600萬(wàn)套，不含土地費(fèi)用的建設(shè)資金大約5萬(wàn)億。這倒不是問(wèn)題，但是憑什么不含土地成本?難道鼓勵(lì)地方政府繼續(xù)提供新的國(guó)有劃撥地建設(shè)嗎?而且是不用新征用的國(guó)有劃撥地?最大問(wèn)題出在了一線城市與少數(shù)發(fā)達(dá)二線城市，而此類(lèi)城市的開(kāi)發(fā)有的已經(jīng)到了無(wú)地可供局面，國(guó)有劃撥地還有嗎?
我們?cè)?jīng)50年選擇公共租賃房，也就有了50年住房供應(yīng)的巨大欠債，我相信不是資金問(wèn)題，而是積極性問(wèn)題。這也是啟動(dòng)房改的最大因素。我們不是沒(méi)有選擇過(guò)公有制實(shí)踐，我們的養(yǎng)懶人機(jī)制下的所謂公有制效果如何?我們不能健忘到這種程度�？糠峙浣鉀Q，拋開(kāi)市場(chǎng)因素的分配是最大的不公平。
建設(shè)資金依然是靠的社會(huì)集資，這也是現(xiàn)實(shí)的，分稅制之后的地方財(cái)政捉襟見(jiàn)肘確實(shí)是行政體制，特別是目前的反向運(yùn)作下的市場(chǎng)監(jiān)管力度越大，行政成本越高，地方財(cái)政越加嚴(yán)峻。地方無(wú)財(cái)權(quán)，無(wú)土地使用權(quán)，保障房當(dāng)然只能是靠社會(huì)資金解決。
再次關(guān)于保障房收益的問(wèn)題：如果是配建制，收益可以不考慮，但是無(wú)疑商品房配建制下的，商品房的成本加大，勢(shì)必影響到房?jī)r(jià)的繼續(xù)高漲。
第四關(guān)于保障房分配的問(wèn)題：如果上述問(wèn)題都不是問(wèn)題，而且都能有效解決，保障房分配一定是新的不公正。我們慣有的思維決定了公平才是主要社會(huì)問(wèn)題。而建設(shè)過(guò)程與分配過(guò)程中選擇公平太難了。如何做到公正公平?什么才叫公正公平?
但是，我們選擇性的遺忘了這一點(diǎn)。有人列舉重慶的例子：但是重慶有兩江新區(qū)，重慶有宅基地?fù)Q戶籍這類(lèi)忽悠廣大農(nóng)民的征地方式。所以重慶不能復(fù)制，絕不可能復(fù)制到京深滬穗杭諸發(fā)達(dá)城市。而按照基本的對(duì)公租房租金的要求，除了配建制之外的公租房建設(shè)，只好選擇在城近郊的廣大農(nóng)村地區(qū)。但是，這與公租房租戶的要求又背道而馳。此類(lèi)區(qū)域的公租房勢(shì)必被冷落，租金維修如何保障?這將是公租房管理的最大難題
但是，如此大的衛(wèi)星和大躍進(jìn)，配建是不可能完成的。那么土地資金問(wèn)題成為保障房建設(shè)的焦點(diǎn)。而資金，選擇的一定是高回報(bào)行業(yè)，沒(méi)有回報(bào)支持的資金是不存在的。那么加上土地成本的建設(shè)成本究竟有多高?保障房的租售比會(huì)存在什么問(wèn)題?這是我們不能回避的。
保障房到底是為誰(shuí)而建設(shè)的?保障房的資金和土地該怎么解決?我不由的想說(shuō)：保障房，想說(shuō)愛(ài)你真的太不容易了!
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