房企跨界商業(yè)地產(chǎn) 是分散風險還是共同吹泡沫
2011-05-26 來源：0352房網(wǎng) 編輯：編輯小馮
繼限購令、首付比例提高到60%、貸款利率不得低于基準利率的1.1倍、全額征營業(yè)稅等調(diào)控政策后，上海、重慶開征房產(chǎn)稅的消息，讓住宅地產(chǎn)市場又迎來一個“沙包”。繼限購令、首付比例提高到60%、貸款利率不得低于基準利率的1.1倍、全額征營業(yè)稅等調(diào)控政策后，上海、重慶開征房產(chǎn)稅的消息，讓住宅地產(chǎn)市場又迎來一個“沙包”。
統(tǒng)計顯示，2010年中國商業(yè)地產(chǎn)的增長在25%以上，而住宅增長僅為7.6%，史上最嚴的調(diào)控也成了助推投資向商業(yè)地產(chǎn)轉型的開始。“只做住宅”的萬科陸續(xù)推出養(yǎng)老物業(yè)、酒店及商業(yè)配套等多種物業(yè)類型;金地集團王石保利地產(chǎn)微博零售業(yè)競爭激烈的情況下，自購商業(yè)地產(chǎn)來保證其未來的利潤不會因為租金上漲而被攤薄。”正如Tesco中國地產(chǎn)公司首席執(zhí)行官霍蘭東所說，自建商業(yè)地產(chǎn)不僅可以降低內(nèi)部運營成本，同時，也可以享受中國商業(yè)地產(chǎn)升值得到的財務回報。SOHO中國潘石屹表示，將不再單純從事住宅開發(fā)，商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)和運作將成為未來的一個重要戰(zhàn)略規(guī)劃。甚至一向以租賃物業(yè)為主的Tesco樂購、華潤萬家等零售商也切入商業(yè)地產(chǎn)。商業(yè)地產(chǎn)成為各路資金的“避風港”。
“目前國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)的整體持有率不高，市場還處于一個高速發(fā)展的階段。”中國指數(shù)研究院副院長陳晟分析。
房企轉型“雙發(fā)展”模式
“如今地方政府出讓的土地中，純粹住宅用地越來越少，未來將出現(xiàn)更多的城市綜合體。如果只做住宅，萬科將失去很多機會。”萬科董事長道出了轉戰(zhàn)商業(yè)地產(chǎn)的原因，這也代表了多數(shù)房企的判斷。
以房地產(chǎn)企業(yè)中赴港上市業(yè)績最佳的龍湖地產(chǎn)為例，2010年7月，龍湖成立了商業(yè)地產(chǎn)部,專門負責龍湖旗下商業(yè)項目的運營、推廣和招商。這個近百人的團隊花了半年時間奔波于全國的主要城市,考察各城市的商業(yè)布局、設計特點、投資回報狀況等，為下一步的圈地計劃做好了前期準備。2010年末，在推出新項目的同時，龍湖果斷“涉商”，先后在云南、山東煙臺以及浙江杭州等省市競得數(shù)塊旅游、商業(yè)用地。其在成都的“天街系”大型商業(yè)綜合體推出的79間臨街項目，于6天內(nèi)一售而空，銷售金額逾3億元;在重慶打造的商業(yè)綜合體“龍湖·時代天街”項目在開盤后便創(chuàng)下銷售套數(shù)、銷售金額以及銷售面積三項第一。
“政策調(diào)控不是針對某一企業(yè)，全行業(yè)的環(huán)境發(fā)生變化，這個時候就是適者生存。”龍湖集團執(zhí)行董事秦力洪表示，地產(chǎn)調(diào)控之時，需調(diào)整節(jié)奏，在產(chǎn)品線上擴張，“龍湖計劃在5-7年內(nèi)完成建設，并持有約200萬平方米左右的投資性物業(yè)。”
在行業(yè)如此大的變革前，房企紛紛出手。表態(tài)將全力沖刺商業(yè)地產(chǎn)領域。“未來的3-5年間，將持有性商用物業(yè)的投資比例逐漸增大到全部投資的30%。”金地集團表示，商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)和運作將成為未來金地的一個重要戰(zhàn)略規(guī)劃。2010年，其在土地投入的計劃中，就有20%的資金投向商業(yè)項目。以遠洋-光華國際We-life未來廣場為起點，遠洋地產(chǎn)今年將陸續(xù)在北京、天津、沈陽、大連、杭州以及中山等城市發(fā)展30個以上的商業(yè)項目，“只要是合適的商業(yè)項目以及有經(jīng)驗的合適的公司，遠洋即使只持有少量股份也愿意與對方合作，這是遠洋目前發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)的一個策略。”遠洋地產(chǎn)相關人士告訴《浙商》記者。
這種由住宅地產(chǎn)逐步過渡到商業(yè)地產(chǎn)領域的做法，是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)展的一種趨勢。“無論是在香港，還是在國外，很多大的開發(fā)商，都隨著企業(yè)的不斷壯大發(fā)展，從單一的住宅開發(fā)轉向住宅、商業(yè)齊頭并進的發(fā)展模式。”中國商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)盟秘書長王永平()認為，特別是對于上市公司而言，持有可持續(xù)經(jīng)營的商用物業(yè)，對維持股價甚至有直接的幫助。“開發(fā)商通過調(diào)整手中商業(yè)、住宅的比例，能有效降低經(jīng)營風險。”
零售商“涉商”
Tesco樂購是國際零售商中首個以商業(yè)地產(chǎn)作為主業(yè)吃螃蟹的。自2010年10月28日啟動其在華南首家買地自建的綜合性購物中心以來，未來5年，Tesco樂購預計將在內(nèi)地擁有80家左右新購物中心，成為中國以超級市場為主力商戶的綜合商業(yè)購物中心開發(fā)商之一。
有業(yè)內(nèi)人士分析，此番零售商大舉進入商業(yè)地產(chǎn)，并非為了戰(zhàn)略轉型，“以往單純依靠賣場和超市的方式發(fā)展緩慢，在
以超市為核心的零售商涉足商業(yè)地產(chǎn)，普遍出現(xiàn)缺乏前期開發(fā)經(jīng)驗的弊病。對于這樣的短板，華聯(lián)集團發(fā)展總監(jiān)于浩表示，華聯(lián)集團找到了“很好的結合點”。他說：“我們一般不從拿地開始做，這樣就可以規(guī)避這部分的風險。因為房產(chǎn)拿地程序復雜，風險較大，我們等開發(fā)商拿了地之后才介入。開發(fā)商拿了地，我們把資金投給開發(fā)商，由他來建設項目。而且華聯(lián)從設計、規(guī)劃的角度來進入，可以保證業(yè)態(tài)的規(guī)劃和組合，滿足后期經(jīng)營的需要。”
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