葉檀：房產(chǎn)稅收得越少越成功是什么謬論？
2011-05-26 來源：0352房網(wǎng) 編輯：編輯小馮
提要：住建部政策研究中心副主任秦虹認(rèn)為，房產(chǎn)稅收得越少越成功。如此房產(chǎn)稅埋下了嚴(yán)重的后遺癥，房地產(chǎn)多了一個抑制高價(jià)的稅種，卻沒有解決中國房地產(chǎn)的心腹之患。不從根本上治理房地產(chǎn)市場，房地產(chǎn)市場甚至中國經(jīng)濟(jì)都將面臨巨大風(fēng)險(xiǎn)。
住建部政策研究中心副主任秦虹認(rèn)為，房產(chǎn)稅收得越少越成功。這樣的認(rèn)識是有害的，也是不符合金融規(guī)律的。
政府開征房產(chǎn)稅的目的必須厘清。開征房產(chǎn)稅，是為了尋求替代土地財(cái)政的良方，而絕不僅僅是為了抑制高價(jià)房。
房產(chǎn)稅收得越少越成功的邏輯顯然與此背道而馳。滬渝兩市都實(shí)行了針對高房價(jià)的差別化稅率，如在上海，本市居民新購的第二套商品房，按平均房價(jià)的兩倍為界，分別實(shí)行0.4%和0.6%兩檔稅率。在重慶購買獨(dú)棟商品住宅和高檔住房的，按前兩年平均房價(jià)的3倍、3至4倍和4倍以上，分別設(shè)定了0.5%、1%和1.2%三檔稅率，本市居民購買普通住宅不征稅。如果上海和重慶房產(chǎn)稅收得少，只能說明價(jià)格高的住房賣得少，這意味著高價(jià)房的需求低，那么高價(jià)房的價(jià)格上漲的概率就小，如果高價(jià)房的價(jià)格不漲，低價(jià)房的價(jià)格上漲空間就不大。據(jù)了解，重慶市今年應(yīng)稅高檔房的成交價(jià)同比已經(jīng)下降了10%。從本質(zhì)上來說，滬渝兩地的房產(chǎn)稅是對某一區(qū)間以上的高價(jià)房的懲罰性稅種，既不是持有稅，更不是資本利得稅，與通常意義上所稱的物業(yè)稅意義完全不同。
如此房產(chǎn)稅埋下了嚴(yán)重的后遺癥，房地產(chǎn)多了一個抑制高價(jià)的稅種，卻沒有解決中國房地產(chǎn)的心腹之患。目前兩市所收房產(chǎn)稅收得可憐，雖然還未到征稅周期，目前判定房產(chǎn)稅數(shù)量為時(shí)過早。但是，兩市房產(chǎn)稅總體較少是不爭的事實(shí)，地方財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)將很快顯現(xiàn)。
即便今年兩市房產(chǎn)稅收入高達(dá)1億，對地方財(cái)政仍然是杯水車薪，兩市的土地依賴癥不會因此下降。2010年，重慶國有土地使用權(quán)出讓金收入完成900.3億元，增長112.2%，上海超過1500億。中國社科院發(fā)布的2011年房地產(chǎn)藍(lán)皮書顯示，“十一五”期間，全國土地出讓成交總價(jià)款累計(jì)超過7萬億元，地方財(cái)政總收入中土地出讓成交總價(jià)款占比從2006年的38.9%，上升到2010年的65.9%，這還不包括附著在房地產(chǎn)上的眾多稅費(fèi)。地方基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和保障房建設(shè)資金大量來源于此。但今年前4個月，北京、上海、深圳等城市土地出讓金收入同比均減少超過三成，北京更是大幅減少55%，至今年下半年，一些地方政府將面臨無米下炊的窘境，變異的房產(chǎn)稅卻溫柔無力，被加上成功的桂冠端坐一旁。
不從根本上治理房地產(chǎn)市場，房地產(chǎn)市場甚至中國經(jīng)濟(jì)都將面臨巨大風(fēng)險(xiǎn)。
第一個風(fēng)險(xiǎn)是地方財(cái)政赤字與銀行風(fēng)險(xiǎn)，目前一些地方政府絞盡腦汁增加投融資平臺向銀行融資。地方政府收入從何而來，向傷痕累累的實(shí)體企業(yè)嚴(yán)厲征稅嗎?向個人頭上增加稅收嗎?銀行表面上利率水漲船高漁翁得利，實(shí)際上卻暗含了越來越大的壞帳風(fēng)險(xiǎn)，或者在房地產(chǎn)泡沫崩潰后引發(fā)野村證券所說的資產(chǎn)負(fù)債表的衰退;
第二個風(fēng)險(xiǎn)是民間高利貸的風(fēng)險(xiǎn)，根據(jù)筆者的市場調(diào)研，目前民間投資資金有70%投向了房地產(chǎn)信托或者房地產(chǎn)基金，以穩(wěn)獲10%以上的年化收益率，但背后是房地產(chǎn)公司背負(fù)高額融資成本。目前中小房地產(chǎn)開發(fā)商信托融資成本高達(dá)20%甚至25%，而大型房地產(chǎn)開發(fā)商融資成本則在15%左右，如此高的融資成本加上成交量下挫，很可能引發(fā)資金鏈據(jù)測算，從去年開始有5000億以上資金流入房地產(chǎn)信托，這些人盲目相信地產(chǎn)不滅神話，趁房產(chǎn)商資金鏈抽緊大發(fā)橫財(cái)，一旦房地產(chǎn)急速下挫，將引發(fā)民間金融漩渦。
房產(chǎn)稅是政府所掌握的最重要的房地產(chǎn)市場做空工具。如果說限購行政色彩過于濃厚無法持久，限貸無法應(yīng)對社會上四處流動的現(xiàn)金，那么，房產(chǎn)稅則是能夠改變投資關(guān)鍵預(yù)期的品種。如果房產(chǎn)稅接近資本利得稅，那么當(dāng)投資收益上升時(shí)，政府可以通過房產(chǎn)稅扼制投資收益空間;如果房產(chǎn)稅接近物業(yè)稅，那么當(dāng)持有者大批捂房浪費(fèi)社會資源時(shí)，政府可以提高持有稅將存量房逼出市場。一個擁有收益決定權(quán)的稅種，必定是資本或者貨幣市場的武器，這一武器被不恰當(dāng)?shù)囟ㄎ�，真正的房產(chǎn)稅被莫名其妙地束之高閣，還美其名曰成果豐碩。無怪乎還有680物業(yè)的擁有者，因?yàn)樗麄儫o需支付任何持有成本，只要是前幾年買的，就能夠做到以房養(yǎng)貸。在交易時(shí)也無需繳納更多的資本利得稅。
我們必須從中國稅費(fèi)結(jié)構(gòu)調(diào)整、中央與地方財(cái)政分配、中國經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型的大局上認(rèn)識房產(chǎn)稅，而不是向既得利益階層一味綏靖，使新稅種墮落成為無關(guān)痛癢的苛捐雜稅。與此同時(shí)，開辟通向?qū)嶓w經(jīng)濟(jì)的融資渠道，使民間資金最大限度地參與中國經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型變革，最大限度地分享中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的紅利。
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