專家觀點(diǎn)：房地產(chǎn)反暴利不具可行性
2011-05-25 來源：0352房網(wǎng) 編輯：編輯小馮
近日，發(fā)改委有關(guān)人士透露正在研究商品住宅反暴利規(guī)定，以確保其價(jià)格維持在合理水平。房地產(chǎn)調(diào)控終于要?jiǎng)佑脙r(jià)格管制手段嗎?
3月份，發(fā)改委發(fā)布《商品房銷售明碼標(biāo)價(jià)規(guī)定》，要求商品房銷售一房一價(jià)，明碼標(biāo)價(jià)，不得隨意漲價(jià)。據(jù)說反暴利的直接動(dòng)機(jī)是為打擊企業(yè)隨意抬高標(biāo)價(jià)以規(guī)避這項(xiàng)政策的做法。
要探討限價(jià)措施的調(diào)控邏輯與由來，有必要重新回顧商品住宅調(diào)控手段的演進(jìn)過程。
最初，采取調(diào)高交易稅、首付比例和房貸利率以及“限貸”等手段。在此階段，調(diào)控措施通過改變部分人群的購(gòu)房成本從而減少需求，實(shí)現(xiàn)穩(wěn)定或者降低價(jià)格的目標(biāo)。隨后，“限購(gòu)”令出臺(tái)，以行政命令方式直接否決了投資投機(jī)性需求的購(gòu)房資格。
現(xiàn)在，有關(guān)部門提出要對(duì)商品住宅實(shí)施反暴利規(guī)定，則是在“合理引導(dǎo)購(gòu)房需求”的基礎(chǔ)上更進(jìn)一步，直接管制價(jià)格。其內(nèi)在邏輯并不復(fù)雜，既然要穩(wěn)定房地產(chǎn)價(jià)格，有什么比直接管理房地產(chǎn)價(jià)格更有效?需要提醒的是，邁出價(jià)格管制這一步，意味著更多管制必須跟進(jìn)，有可能在“管不勝管、防不勝防”的泥淖中越陷越深。
正如大家所了解的，反暴利旗幟很容易贏得無力承擔(dān)高房?jī)r(jià)的民眾支持，但是操弄民意并不是解決問題的根本方法。姑且不論價(jià)格管制是對(duì)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)根本規(guī)律的背離，如果反暴利僅限于核定企業(yè)的成本、價(jià)格和利潤(rùn)，在操作性方面一定會(huì)出現(xiàn)問題。
首先，界定暴利就是一個(gè)難題。是以企業(yè)自有資金還是以全部投資作為基準(zhǔn)來計(jì)算利潤(rùn)?通常房地產(chǎn)項(xiàng)目三年左右一個(gè)周期，究竟年利潤(rùn)率多高是暴利?不論在理論上還是實(shí)踐中，這都缺乏明確標(biāo)準(zhǔn)。最尷尬的還在于：算清楚賬目后就會(huì)發(fā)現(xiàn)，流入政府的土地成本和各項(xiàng)稅費(fèi)要占大頭。眾多公開報(bào)道顯示，這部分在房?jī)r(jià)中的比例大致在40%~60%左右。
其次，就算界定了暴利的標(biāo)準(zhǔn)，限定了房?jī)r(jià)，怎么賣房又成了難題。市場(chǎng)價(jià)格高，說明需求旺盛，限定價(jià)格的商品房必然供不應(yīng)求。如果像政策性的限價(jià)房一樣搖號(hào)，只怕會(huì)在商品交易史中要開一個(gè)令人擔(dān)憂的先例。一旦搖號(hào)銷售，為避免搖中號(hào)的幸運(yùn)兒高價(jià)轉(zhuǎn)手，限價(jià)措施必然要進(jìn)一步擴(kuò)展到二手房，這將是沒有終點(diǎn)的管控辦法。如果不搖號(hào)，更需要管控深入，防范另兩種情況：一種是有關(guān)政府官員通過各種方式從開發(fā)商處獲得部分限價(jià)商品房，倒手盈利，這在杭州市前副市長(zhǎng)許邁永的致富方式中也是一招;另一種是開發(fā)商走陰陽合同，低價(jià)明賣，暗地再收差價(jià)，在供不應(yīng)求的情況下，買房者也會(huì)配合。
如果限價(jià)手段付諸實(shí)施，“調(diào)控”的想象空間也就豁然洞開?激進(jìn)一些的措施，無非就是政府直接定價(jià)，直接收款，然后轉(zhuǎn)給開發(fā)商，并且限定這些房子在多少年內(nèi)不得進(jìn)入二手房市場(chǎng)交易。這確實(shí)能徹底解決商品房市場(chǎng)的高房?jī)r(jià)問題，而房地產(chǎn)市場(chǎng)也在管控中徹底消失了。
要解決高房?jī)r(jià)問題，還是要從供求關(guān)系入手。要看到中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)存在的問題，在供應(yīng)方面，是政府壟斷供地帶來的開發(fā)商寡頭控制市場(chǎng)局面;在需求方面，是流動(dòng)性過剩和投資方向狹窄帶來的投資或者投機(jī)需求旺盛。
根本的解決之道在于調(diào)整匯率形成和貨幣發(fā)行機(jī)制、改革我國(guó)土地市場(chǎng)供應(yīng)結(jié)構(gòu)和方式、破除壟斷放大市場(chǎng)空間等方面，而不是訴諸于對(duì)房地產(chǎn)商的高道德要求，重拾計(jì)劃經(jīng)濟(jì)手段，否則除了轉(zhuǎn)移社會(huì)矛盾和注意力，背離市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)規(guī)律的調(diào)控手段經(jīng)不起歷史考驗(yàn)。
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