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黃祖斌：中國12年住宅價格大牛市已結(jié)束

2011-05-21 來源：0352房網(wǎng) 編輯：編輯小馮

　　自從我離開原來那個資產(chǎn)管理公司以來，已經(jīng)挺長時間不關(guān)心房地產(chǎn)市場了。不過我估計很多人沉浸在對所謂的金九銀十的樂觀憧憬之中，并且大多數(shù)人都不會認為房地產(chǎn)市場會有二次調(diào)控。過去12年，特別有了2005年和2007年兩次調(diào)控，房價每次調(diào)控都再次報復(fù)性創(chuàng)新高的經(jīng)歷之后，絕大多數(shù)人都會之前形成的趨勢沒有道理不會再延續(xù)。

　　只可惜這種慣性思維沒有從中國經(jīng)濟這個大局來看問題。9月29日晚上，有報道稱，新的調(diào)控政策恰恰出臺了，雖然只不過只有幾個城市的幾個樓盤再次出現(xiàn)“搶樓”現(xiàn)象。主要政策有：對貸款購買商品住房，首付款比例調(diào)整到30％及以上（原先僅針對于90平方米以上住宅）。同時各銀行暫停發(fā)放居民家庭購買第三套及以上住房貸款，要加強對消費性貸款的管理，禁止用于購買住房。將加快推進房產(chǎn)稅改革試點，并逐步擴大到全國……

　　中國這樣一個發(fā)展中大國，資源緊張，人口眾多，各方面都比較落后。因此非常需要一個在世界上比較快的經(jīng)濟增長速度，這樣至少可以達到四個目的：大多數(shù)國民生活水平和收入的不斷增長;解決不斷增長的新增勞動力的就業(yè)問題;國家財政收入的大幅增長，這樣既可以推動經(jīng)濟、國防建設(shè)，還能給公務(wù)員加薪，增強執(zhí)政能力;讓一些特權(quán)階層得到實際的物質(zhì)利益。以第一個目的來說，我舉一個簡單的例子。在上世紀八十年代甚至九十年代初，電視或是電影中還經(jīng)常有這樣的情節(jié)，有人在醫(yī)院檢查得了絕癥，醫(yī)生就告訴家屬對病人封鎖消息，并囑咐病人想吃什么就做什么。可見當時，想吃點魚、肉什么的，可不是想吃就吃的(可不是因為沒有用冷酸靈牙膏而不能吃)。而現(xiàn)在，哪個醫(yī)生還說這種話，就顯得莫明其妙了。

　　房地產(chǎn)這個行業(yè)的產(chǎn)業(yè)鏈非常長，據(jù)說能帶動60多個產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。別的不說，就鋼鐵來說，1989年吧，鄧公發(fā)表講話，說當時外國人估計中國一年需要1.2億噸鋼材，但中國自己的產(chǎn)量只有6000萬噸，其他的要進口。但現(xiàn)在呢，中國的年鋼材產(chǎn)量在6億噸，超過世界排名第二至第十的9個國家的總和。最能立竿見影地促進中國房地產(chǎn)投資建設(shè)量的增長的，就是房地產(chǎn)價格的上漲。房價漲了，投資也會持續(xù)增加，土地價格和地方政府的收入也會增長，各個相關(guān)行業(yè)的需求也會增加。再加上中國高速增長的出口和城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資，中國經(jīng)濟從GDP增速上看，當然一片欣欣向榮了。

　　中國經(jīng)濟的高增長是必須的，不能因為一些房奴的痛苦就受到影響。這就叫做“效率優(yōu)先，兼顧公平”。我想一些房奴的痛苦，一些付不起首付的中低收入者的不滿，一些炒房者加劇貧富差距，很多愚蠢的黑社會暴力介入拆遷的案例，個別父母無力為子女買房而自殺或咨詢賣腎，這些最高決策層不可能一無所知。但相對于實際房地產(chǎn)市場上的公平，和中國經(jīng)濟較慢增速帶來的麻煩，還是前者可以犧牲。這是中國房價自從房改以來，走了持續(xù)12年大牛市的深層原因。

　　從數(shù)據(jù)，或是具體的基本面來看，中國住宅價格大牛市的原因簡單總結(jié)為以下11個方面：

　　1、中國經(jīng)濟高增長，購買力增強;

　　2、銀行購房貸款從無到有，十年余額增長近100倍，放大了居民的購買力;

　　3、中國自1998年以來的低利率，和房貸優(yōu)惠利率從基準利率的90%。降為85%，再降為70%;美國房價泡沫的膨脹正是在美國將利率降至1%以后發(fā)生的;

　　4、富人投資需求，加劇了供不應(yīng)求的局面;

　　5、部分農(nóng)民工在城鎮(zhèn)安家，部分中小城市的居民和農(nóng)民工在大城市安家，增加了城鎮(zhèn)商品房的需求;

　　6、家庭小型化，原先一個家庭五六個人可能住一套房，目前年輕人很少結(jié)婚后與父母同住;

　　7、中國父母對年輕子女最堅定不移的購房資助;

　　8、上一個人口高峰，導(dǎo)致約2010年前的十幾年，就業(yè)人口持續(xù)增加;上上個人口高峰的中年人，不少事業(yè)有成，手握現(xiàn)金，站在無房子女的身后撒錢;

　　9、房企、房產(chǎn)中介造成信息不對稱，炒作房價�？纯葱陆κ步衲晁^的房價大漲，有個整幢買樓的謠言是如何快速辟謠的。但這是極個別的案例，只是因為新疆的穩(wěn)定，比新疆的房價上漲重要得多。但中國住宅市場從來都是迷霧重重，根本目的就是房價的上漲;

　　10、房改之前，中國城鎮(zhèn)住宅長期建設(shè)量都供不應(yīng)求，欠下了歷史舊賬，房改后，需求集中釋放，這在全球都是獨一無二的;

　　11、房改后，保障房建設(shè)幾乎就是空白。