黃祖斌：中國(guó)樓市泡沫已經(jīng)無(wú)法繼續(xù)膨脹

　　經(jīng)歷了幾輪失敗的調(diào)控，中國(guó)的房地產(chǎn)不敗的神話似乎已被更多的人認(rèn)可。其實(shí)任何一輪資產(chǎn)泡沫，當(dāng)?shù)氐木用穸计毡樾判臐M(mǎn)滿(mǎn)地認(rèn)為本地市場(chǎng)和其他市場(chǎng)不一樣，泡沫是完全合理的。但泡沫最終都以破滅而告終。

　　房?jī)r(jià)收入比、房地產(chǎn)總市值與GDP之比、房產(chǎn)市值與月租金收入之比等衡量樓市泡沫的多項(xiàng)指標(biāo)均顯示，中國(guó)的樓市泡沫客觀存在。高收入階層的購(gòu)買(mǎi)力可以令中國(guó)樓市的一些指標(biāo)明顯高于其他經(jīng)濟(jì)體，但泡沫無(wú)法長(zhǎng)期維持，特別是中國(guó)老齡化是一個(gè)非常明確的大趨勢(shì)的情況之下。2007年不少城市的房?jī)r(jià)只有目前的一半，但當(dāng)年9月末中國(guó)第一次推出了二套房貸利率上浮至少一成的調(diào)控政策。說(shuō)明當(dāng)時(shí)的房?jī)r(jià)已有危險(xiǎn)，更不用說(shuō)現(xiàn)在了。

　　中國(guó)指數(shù)研究院的報(bào)告顯示，2010年全年監(jiān)測(cè)的30個(gè)主要城市中，一線城市樓市總體成交量相比2009年下降40%;二線城市降21%。北京、上海、廣州、深圳、杭州、天津、重慶、成都、南京、武漢10大城市去年12月住宅成交均價(jià)同比分別上漲28%、26%、24%、31%、32%、31%、29%、26%、30%和17%。這種量?jī)r(jià)背離的形勢(shì)本身就是一個(gè)危險(xiǎn)的信號(hào)。實(shí)際上這是2009年增發(fā)的大量貨幣的繼續(xù)發(fā)威的結(jié)果。

　　從目前的態(tài)勢(shì)看，2011年中國(guó)房?jī)r(jià)已難以承受新的調(diào)控政策的壓力，無(wú)法繼續(xù)膨脹。

　　重慶與上海出臺(tái)的房產(chǎn)稅政策，對(duì)房?jī)r(jià)的實(shí)際影響力幾乎可以忽略不計(jì)。但目前已主要依靠投資性需求推動(dòng)的樓市，未來(lái)的預(yù)期至關(guān)重要。不少投資者預(yù)期試點(diǎn)的房產(chǎn)稅政策只是投石問(wèn)路，征收的技術(shù)性問(wèn)題逐一解決，并建立了成熟的征收模式后，會(huì)全面鋪開(kāi)，稅率還有可能上升。不出意外的話，房產(chǎn)稅將既面向新購(gòu)住房，也面向存量房。這樣，房產(chǎn)的長(zhǎng)期投資價(jià)值將大打折扣。

　　限購(gòu)令同樣是樓市難以承受之重。以北京為例，據(jù)中原地產(chǎn)的分析，有北京戶(hù)籍的80萬(wàn)家庭有兩套住房，近100萬(wàn)外地戶(hù)籍的家庭擁有北京住房，都將無(wú)法新購(gòu)住房。限購(gòu)令是2010年部分城市住宅銷(xiāo)量明顯下跌的重要原因。但去年實(shí)行限購(gòu)令的城市較少，并且多數(shù)人都認(rèn)為這是臨時(shí)性的政策。但目前來(lái)看，今年執(zhí)行限購(gòu)令的城市預(yù)計(jì)將上升到60個(gè)。并且這雖然不是未來(lái)數(shù)十年長(zhǎng)期執(zhí)行的政策，但執(zhí)行三五年完全是有可能的。

　　其實(shí)不光是限購(gòu)令等政策，有了2008年的經(jīng)驗(yàn)，很多人認(rèn)為房地產(chǎn)調(diào)控就是做個(gè)樣子，頂多挺個(gè)一年就結(jié)束了。這就是去年銷(xiāo)量降了很多，但價(jià)格還在上漲的原因。

　　2008年的救市，或者說(shuō)調(diào)控半途而廢，根本原因是國(guó)際金融危機(jī)。當(dāng)時(shí)銀行的房地產(chǎn)貸款比較危險(xiǎn)，同時(shí)救經(jīng)濟(jì)是大局。但目前中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)強(qiáng)勁，房地產(chǎn)貸款非常安全，房?jī)r(jià)下跌傷不了銀行。

　　2011年對(duì)樓市的信貸政策有較大改觀。低利率下，較基準(zhǔn)利率下浮兩三成的購(gòu)房貸款是前兩年房?jī)r(jià)大漲的一大推動(dòng)力。一方面中國(guó)已加息三次，同時(shí)在信貸額度緊張的情況下，銀行更傾向于發(fā)放利率上浮較多的中小企業(yè)貸款，對(duì)于產(chǎn)生利潤(rùn)較少的房貸則普遍取消優(yōu)惠。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款目前仍比較安全，特別是銀監(jiān)會(huì)要求單個(gè)企業(yè)的開(kāi)發(fā)貸款余額不得超過(guò)在建工程價(jià)值的50%。但開(kāi)發(fā)貸款在去年就已是過(guò)街老鼠，今年甚至有可能被“錯(cuò)殺”，畢竟中國(guó)的銀行在經(jīng)營(yíng)上是比較講政治的。

　　保障房是壓在商品房市場(chǎng)上的另一塊大石頭。地方政府長(zhǎng)期以來(lái)保障房投資缺失對(duì)房?jī)r(jià)上漲起了推波助瀾的作用。同時(shí)大量的保障房落入特權(quán)人士之手，并未增加有效供應(yīng)。但2011年將有1000萬(wàn)套保障房開(kāi)工，其中不少是不具有產(chǎn)權(quán)的公租房，這將令商品房需求明顯下降。深圳準(zhǔn)備禁止保障房上市交易，徹底剝奪保障房的套利空間，中國(guó)有可能全面推廣類(lèi)似的政策，以增加住宅供給。

　　當(dāng)然，新的“國(guó)八條”的力度明顯小于北京車(chē)輛的限購(gòu)政策，也有很多靈活操作的空間(比如假離婚、補(bǔ)交一年的社�；騻�(gè)人所得稅等)，各地的執(zhí)行力度也會(huì)有所區(qū)別。土地閑置兩年無(wú)償收回等長(zhǎng)期強(qiáng)調(diào)都無(wú)法執(zhí)行到位的政策今年甚至可以不抱希望。因此，長(zhǎng)期以來(lái)對(duì)房?jī)r(jià)只漲不跌的強(qiáng)烈預(yù)期未必在今年被打破。但2011年仍有可能進(jìn)一步出臺(tái)新的調(diào)控政策，并且調(diào)控政策短期化的預(yù)期將被進(jìn)一步打破。因此，2011年房?jī)r(jià)會(huì)在今年確立下跌的趨勢(shì)。

　　對(duì)資本市場(chǎng)而言，有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，樓市的下跌有利于股市的上漲。唯有股市才能容納較多的投資資金。相對(duì)于目前僅有2萬(wàn)億的股市賬戶(hù)保證金余額，即使只有相當(dāng)于去年新建商品房超過(guò)5萬(wàn)億的銷(xiāo)售額的十分之一的資金流入股市，都是不可小覷的助漲力量。

　　總之，在新的調(diào)控政策推出后，2011年的中國(guó)樓市已難以象2010年那樣逆風(fēng)飛揚(yáng)。雖然不能百分之百排除房地產(chǎn)泡沫進(jìn)一步膨脹的可能，但房?jī)r(jià)已是強(qiáng)弩之末。對(duì)于投資者來(lái)說(shuō)，要警惕房?jī)r(jià)在今年形成下跌的趨勢(shì)。

• 1任志強(qiáng)：中國(guó)不缺地 房?jī)r(jià)不下來(lái)的原因在農(nóng)民
  
• 2“大炮”任志強(qiáng)：堅(jiān)持房?jī)r(jià)上漲 錢(qián)荒影響房?jī)r(jià)
  
• 3黨國(guó)英呼吁：取消戶(hù)籍限制 高房?jī)r(jià)農(nóng)民進(jìn)城難
  
• 4葉檀：“錢(qián)荒不慌” 房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)期不會(huì)垮塌
  
• 5梁信軍：若征收房產(chǎn)稅限購(gòu)放開(kāi) 房?jī)r(jià)還會(huì)暴漲
  
• 6社科院馬光遠(yuǎn)：五月樓市高燒不退 調(diào)控應(yīng)主動(dòng)
  
• 7中國(guó)銀行宗良：土地資源應(yīng)貨幣化以促進(jìn)城鎮(zhèn)化
  
• 8內(nèi)地房企再掀赴港上市潮 大房企青睞借殼上市
  
• 9賈康：房產(chǎn)稅試點(diǎn)擴(kuò)圍 存量高端房為改革方向
  
• 10葉檀：現(xiàn)行不動(dòng)產(chǎn)登記管理之難，難于上青天
  

更多>>樓盤(pán)推薦