跟隨城市發(fā)展的軌跡，尋找房價上升的規(guī)律(2)

2011-05-21 來源：0352房網(wǎng) 編輯：編輯小馮

　　投機旺盛的城市，譬如溫州、上海和北京，這些個城市，就產(chǎn)品而言，我只能這么評價：非常爛，與珠三角相比，產(chǎn)品要落后20年不止。這些城市往往是資金的匯集地，城市匯聚了大量的、無法通過其它手段消耗的資金，只能以樓市作為泄洪口。判斷這些城市的市場，只需考察一個數(shù)據(jù)：閑散資金匯聚的速度。資金匯聚的速度有多快，樓市增長的速度就有多快。這些城市大多是區(qū)域金融中心或者暴發(fā)戶聚集地。當(dāng)然，還有另外一些城市，譬如那些旅游城市，打著旅游旗號，吸引資金流入，典型的是海南、珠海和廣西北海。這類城市對我來說，相當(dāng)恐懼。我個人的態(tài)度是敬而遠(yuǎn)之。

　　3、城市化進(jìn)程

　　前述房地產(chǎn)市場的4個需求階段，是伴隨著城市化的發(fā)展進(jìn)程，而逐步升級的。在城市化的初期，必定是自住型需求為主階段。其后，隨著城市化的逐步推進(jìn)，逐步升級到改善型需求階段、投資型需求階段。至于投機型階段，這是個怪胎，能成為資金黑洞的城市并不多，我也不多做闡述。(上海、北京和溫州等投機城市的清苦學(xué)生，我真不同情你們，活該你們選擇和資本大鱷一起競爭，自作自受。)這里需要闡釋的問題是：城市化到底是一個什么樣的進(jìn)程，它是如何發(fā)生并發(fā)揮作用的。

　　以目前正處于城市化迅猛發(fā)生中的佛山和東莞為例。這兩個城市在03年之前，都處于極度分散狀態(tài)，都沒有市區(qū)的概念可言。03年前的佛山這一地域概念，僅有70余平方公里的主城區(qū)，號稱全中國統(tǒng)轄范圍最小的地級市，主城區(qū)之外的南海、順德、高明和三水，統(tǒng)統(tǒng)是具有獨立治權(quán)的縣級市，各自獨立向省匯報。佛山市政府的號令，不能出主城區(qū)那70平方公里。主城區(qū)戶籍人口只有58萬，常住非戶籍人口僅僅只有可憐的萬把余人，兩者合計仍不到60萬人，并長期維持，乃至有人口下降的趨勢。相對于當(dāng)時350萬左右的全市戶籍人口，主城區(qū)完全達(dá)不到“主”的概念。同期的東莞更加可憐，主城區(qū)只有莞城這個鎮(zhèn)(注意，是一個鎮(zhèn)，不是一個區(qū)。東莞市和中山市，是全國獨有的地級市直接管鄉(xiāng)鎮(zhèn)的組織架構(gòu)，中間沒有區(qū)一級。)，戶籍人口不到16萬，面積不到14平方公里。相對于當(dāng)時東莞160萬的戶籍人口，更是連10%的比例都沒有。

　　03年之后，這兩個城市的主城區(qū)開始進(jìn)行迅猛的擴張和建設(shè)。佛山將南海順德等4個縣級市收并為市轄區(qū)，并將主城區(qū)統(tǒng)轄范圍從70余平方公里擴張到250多平方公里(包括禪城和東平新城)，與此同時，人口開始迅速增長，到2009年，常住人口已接近100萬。主城區(qū)的面貌開始發(fā)生翻天覆地的變化，大量的基礎(chǔ)設(shè)施(包括路橋公園綠化等，最主要的工作是建設(shè)了佛山一環(huán)，這其中有無窮的酸甜苦辣，佛山人從一開始極度抗拒一環(huán)的建設(shè)，到現(xiàn)在一提到一環(huán)就驕傲，集中體現(xiàn)了佛山人從抗拒城市化，到歡迎城市化的心路歷程)以及生活設(shè)施(包括學(xué)校醫(yī)院和體育場館等)投資完工。這些東西看起來很枯燥，就不細(xì)說了。粗略估算，在新城區(qū)建設(shè)方面，政府投入在200億到250億之間，年均投入約40億。大量的資金被投入到主城區(qū)的新城區(qū)建設(shè)上，導(dǎo)致這個區(qū)域的生活便利性遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于佛山其它區(qū)域，近在咫尺的公園，最高規(guī)格配備的學(xué)校和醫(yī)院，全新和寬敞的體育場館，這些因素累加起來，導(dǎo)致人口和財富開始向主城區(qū)匯集。市民的改善型購房需求被激發(fā)出來，并在新城區(qū)、新生活的愿望引導(dǎo)下，紛紛脫離舊城區(qū)，在新城區(qū)購買全新的豪宅。

　　與此同時，東莞也開始啟動城區(qū)建設(shè)，將莞城、東城、南城和萬江這4個鎮(zhèn)，同并為東莞市區(qū)，進(jìn)行統(tǒng)一規(guī)劃(當(dāng)然，這4個鎮(zhèn)的獨立的行政體制仍然存在，也不存在主城區(qū)這個區(qū)級行政架構(gòu))，東莞下死力建設(shè)了東莞大道，并以東莞大道為軸心，全面疏通了道路體系，以貫通東莞市區(qū)各鎮(zhèn)，結(jié)束了市區(qū)各鎮(zhèn)之間只能以兩車道的鄉(xiāng)間小道貫通的歷史。(各位不要嘲笑，直到今時今日，中山市仍是這個調(diào)調(diào)。)與佛山相類似，各種基礎(chǔ)設(shè)施在城區(qū)拔地而起，區(qū)域居住環(huán)境大幅度改善，從而開始吸引東莞各鎮(zhèn)的富裕群體向城區(qū)集中。樓市當(dāng)然隨之大漲。

　　如果我們把視野從南中國往北看，一個類似的例子，就是天津。天津的主城區(qū)在03年前同樣可以用破爛形容，樓市也一直半死不活。在03年之后，天津人突然意識到了城市化的重要性，開始著手打造他們的城區(qū)，因此也實現(xiàn)了樓市從4000到10000的飛躍。

　　中國的二線城市，基本上有著一個相同的特點：那就是在本世紀(jì)初期，開始著手啟動新城區(qū)建設(shè)，開始從單純的工業(yè)城市，向著城市化之路邁進(jìn)�；蛟S這是由于這些城市從本世紀(jì)之初開始，已經(jīng)實現(xiàn)了人均可支配收入3000美元這個所謂的小康收入水平線，從流水線上下來的土老板們，開始有了生活得更好的需求，因此城市化，就必然是當(dāng)?shù)卣牟欢x擇。當(dāng)集中政府的財力打造出一個全新的城區(qū)之后，必然會吸引當(dāng)?shù)氐母辉Ｈ后w和財富匯集，從而更加推高新城區(qū)的地價和房價。理解了這個客觀規(guī)律，就可以理解，經(jīng)濟發(fā)達(dá)的二線工業(yè)城市，它們集中力量打造的新城區(qū)，必然會成功，也必定能實現(xiàn)財富的匯集效應(yīng)。反過來，經(jīng)濟落后的三線、四線城市，它們?nèi)绻噲D打造新城區(qū)，受財力所限，能實現(xiàn)的配套有限，因此提升的生活品質(zhì)也極其有限，對財富的吸引力也必定有限，因此往往會建出一座空城。這就是新城區(qū)建設(shè)背后的客觀規(guī)律。

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