房地產(chǎn)的走向與房地產(chǎn)發(fā)展的趨勢(shì)
2011-05-21 來(lái)源：0352房網(wǎng) 編輯：編輯小馮
這篇文我寫得非常痛苦，有大量的數(shù)據(jù)要經(jīng)過反復(fù)查證才敢下筆，經(jīng)常到半夜三更還在查找數(shù)據(jù)。有很多城市的數(shù)據(jù)存在相互打架矛盾之處，要挑選出相對(duì)準(zhǔn)確的數(shù)據(jù)。要兼顧自己的身份，有些話不能說(shuō)得太透和太細(xì)�，F(xiàn)在就以這一節(jié)，作為整篇文章的結(jié)語(yǔ)吧。
房地產(chǎn)，在全世界范圍內(nèi)，都是支柱性產(chǎn)業(yè)。這個(gè)話是可以大聲說(shuō)出來(lái)的。房地產(chǎn)人不要覺得丟人。地方政府經(jīng)營(yíng)城市的終極目的，就是讓城市的土地升值、房屋升值，從而獲得更高的財(cái)政收入。因此，在美國(guó)，物業(yè)稅的收入，占到地方政府總收入的70%以上。這筆收入又再次投入到基礎(chǔ)設(shè)施、生活配套等建設(shè)上去，優(yōu)化生存環(huán)境，從而促使房地產(chǎn)升值。因此近10年來(lái)，在稅率基本穩(wěn)定的情況下，美國(guó)的物業(yè)稅總額增長(zhǎng)了5倍，這相當(dāng)于近10年來(lái)美國(guó)的住宅價(jià)值升值了5倍。房?jī)r(jià)上漲不是丟人的事，而是城市的居住環(huán)境和投資價(jià)值在改善和提高的表現(xiàn)。地方政府應(yīng)該感到驕傲。
在我國(guó)，雖然不收物業(yè)稅，但我國(guó)收土地出讓金(40-70年的土地使用權(quán)出讓金，相當(dāng)于將未來(lái)幾十年的物業(yè)稅一次性收取完畢，這是比英美國(guó)家逐年收取物業(yè)稅更厲害的爆斂方式。)。在我國(guó)大量的東部沿海城市，土地出讓金的收入也已經(jīng)占到地方財(cái)政收入的5-7成左右。如上海09年土地出讓金總收入1043億，同期的財(cái)政收入數(shù)字是2540億。廣州09年財(cái)政收入700億，土地出讓金總收入達(dá)到489億。
承認(rèn)房地產(chǎn)在全世界范圍內(nèi)的支柱地位，承認(rèn)房地產(chǎn)在中國(guó)經(jīng)濟(jì)中的支柱地位，不丟人，很正常，經(jīng)濟(jì)規(guī)律如此，不是天崩地裂的臭事。地方政府正應(yīng)該通過好好的經(jīng)營(yíng)城市，促使城市的房地產(chǎn)升值，并從升值中獲取財(cái)政收入。取之于民，用之于民，實(shí)現(xiàn)財(cái)富的正循環(huán)。
最近這5年，我國(guó)一些城市，房地產(chǎn)投機(jī)盛行。溫州杭州被浙江民間資本爆炒，北京被全中國(guó)的富人一起爆炒，深圳上海被所謂的熱錢資本爆炒，炒得天翻地覆，好像全中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)都要跟著這為數(shù)不超過10個(gè)的城市一起崩塌了，好像全世界只有中國(guó)的房地產(chǎn)突變成毒藥了。在全世界都把房地產(chǎn)當(dāng)成支柱型產(chǎn)業(yè)的時(shí)候，好像只有中國(guó)的房地產(chǎn)要被一下子妖魔化、垃圾化、邊緣化，并被拋棄了。
調(diào)控房地產(chǎn)，打擊投機(jī)很重要。但是要搞清楚，目前我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的突出矛盾、引發(fā)投機(jī)的最主要的因素，是什么?是市場(chǎng)巨大的供需不平衡的矛盾，是未來(lái)10年都無(wú)法解決的供不應(yīng)求的矛盾。我國(guó)城市化的前20年(80年代到00年代)，幾乎未考慮過增加住宅供應(yīng)的問題。00年之后，將城市化后新增人口的居住需求，全部推給了商品房市場(chǎng)。城市新增了4.5億人，但是新增加的住房遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足這批人的需要。這是我國(guó)從中央政府到地方政府，在應(yīng)對(duì)城市化問題時(shí)候的嚴(yán)重失策，經(jīng)驗(yàn)不足，能力有限，目光短淺造成的。這是歷史的債務(wù)。解決這種歷史債務(wù)，不是靠妖魔化房地產(chǎn)行業(yè)可以解決的。龐大的、被積壓的住房欠債，只能靠增加各種供應(yīng)來(lái)解決。任何試圖限制供應(yīng)本身、打壓需求本身的調(diào)控政策，都一定會(huì)破產(chǎn)。
很可惜，一直到今時(shí)今日，我所看到的房地產(chǎn)調(diào)控政策，都是在反復(fù)的強(qiáng)調(diào)減少供應(yīng)(強(qiáng)化緊縮地根，提高土地交易門檻等)、打壓需求(提高首付門檻、提高利率等)。這種調(diào)控政策，是簡(jiǎn)單的飲鴆止渴。把供需雙方都打死，把房地產(chǎn)交易扼殺，就能解決城市化的歷史住房欠債問題嗎?這種調(diào)控政策，是與我國(guó)的城市化方向背道而馳的，是違反客觀經(jīng)濟(jì)規(guī)律的弱智政策。我不能理解為什么這種政策居然能得到廣大老百姓的大聲叫好，還有無(wú)數(shù)的老百姓很真誠(chéng)的期待這些扼殺交易本身的政策能夠更嚴(yán)厲，并得到更嚴(yán)肅的執(zhí)行。我只能評(píng)價(jià)，我國(guó)的老百姓還沒有被思想啟蒙，民智未開。一言以蔽之：從上到下，一樣的愚蠢。
打壓房地產(chǎn)投機(jī)的最好方式是什么?是對(duì)二手房交易設(shè)立門檻。投機(jī)的目的是快速出貨。一旦在門檻上對(duì)二手房交易設(shè)定年限類的限定，限制其快速出貨，投機(jī)就能被遏制。而不是我們目前神經(jīng)兮兮的對(duì)一手房交易進(jìn)行反復(fù)打壓的各種奇特規(guī)定�，F(xiàn)在我們限制二手房交易的唯一辦法，是3%的交易契稅。這個(gè)太扯淡了。原本中央想通過征收個(gè)人所得稅和增值稅的方法來(lái)遏制二手房投機(jī)，被交易雙方用陰陽(yáng)合同輕易的化解了：我就不用真實(shí)的交易價(jià)格去辦手續(xù)，你能奈我等何?既然我們可以想出一手房購(gòu)置方面的各種奇特的限制性規(guī)定，就一定可以想出怎么限制二手房投機(jī)性交易的規(guī)定。最后哪怕是你行政強(qiáng)行規(guī)定：商品房在前次交易后5年內(nèi)不得再次交易，也比目前的所有調(diào)控政策要有效1萬(wàn)倍。
說(shuō)到未來(lái)我國(guó)宏觀層面的房地產(chǎn)走勢(shì)，只要政策不再像今天這么神經(jīng)，能切實(shí)的扣合我國(guó)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)律，符合城市化的發(fā)展規(guī)律，那么就一定是和所有經(jīng)濟(jì)健康發(fā)展的國(guó)家一樣，房?jī)r(jià)一定會(huì)持續(xù)上漲。我再?gòu)?qiáng)調(diào)一下，房?jī)r(jià)上漲不是丑事。它是好事。是地方經(jīng)濟(jì)處于正循環(huán)中的好事。只要地方的經(jīng)濟(jì)在發(fā)展、生活環(huán)境在改善、各種配套在陸續(xù)完善，房?jī)r(jià)就一定會(huì)上漲。投機(jī)型城市除外，我對(duì)那幾個(gè)老鼠屎一樣的投機(jī)型城市充滿敵意，極其鄙視。投機(jī)泡沫一定要擠干凈。
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