隨著城市環(huán)境的不斷改善看房?jī)r(jià)上升趨勢(shì)

　　隨著城市化的繼續(xù)，城市居住環(huán)境的不斷改善，以及財(cái)富不斷的匯集，可以想見的是，房間必然隨之上漲。這是無從抗拒的客觀規(guī)律。只能接受，不能對(duì)抗。因此我們可以在幾乎所有的場(chǎng)合看到幾乎所有的經(jīng)濟(jì)學(xué)者，使用各種各樣的經(jīng)濟(jì)理論，得出這個(gè)遠(yuǎn)期看漲的結(jié)論。

　　在市場(chǎng)的第一階段，首次置業(yè)型階段，地價(jià)非常低，樓面地價(jià)占房?jī)r(jià)中所占的比例一般都低于10%。房?jī)r(jià)中的主要構(gòu)成部分是建安成本，大致占到60-70%左右�？紤]到目前東部沿海地區(qū)小高層的建安成本大致在2500元/平米左右(在這里我補(bǔ)充一句：老實(shí)說，我原本以為這個(gè)成本數(shù)是全國(guó)一致，最近兩年才驚訝的知道內(nèi)地可以低到什么程度，小高層建安成本低于1500的，比比皆是。這樣建出來的玩意，就別和我談什么抗震性了，太扯淡了)，這樣算起來，首次置業(yè)型城市，房?jī)r(jià)一般都低于3500——4500元/平米。全中國(guó)絕大多數(shù)的非中心級(jí)城市，都是這種價(jià)位。這也是因?yàn)橹袊?guó)可以稱得上富裕的城市并不多，社會(huì)資源很稀缺，不足以向全國(guó)范圍進(jìn)行廣泛分配。改革開放短短的30年，積累的人才、資源，只能相對(duì)滿足幾個(gè)中心城市的需要，往二線城市分配都稍嫌緊張，再往下分配，就嚴(yán)重的資源不足。以長(zhǎng)江中游的武漢城市圈為例。武漢的均價(jià)目前可以達(dá)到8500元/平米的價(jià)位，但是所謂的武漢周邊城市群，譬如黃岡鄂州等市，價(jià)格在3000元/平米左右長(zhǎng)期徘徊，無從上漲。最重要的原因，就在于集湖北一省的財(cái)力，也只能打造出一個(gè)武漢，只能維持武漢的發(fā)展需求，乃至武漢還必須還周邊城市抽血，集中這些城市的人才和財(cái)富。類似這樣的城市圈比比皆是。四川只能有一個(gè)成都，出了重慶來搶食，成都人就算不明白其中的經(jīng)濟(jì)學(xué)道理，下意識(shí)的也對(duì)重慶充滿反感。河南只能維持一個(gè)鄭州的開發(fā)，陜西只能盡全力打造西安。湖南很大聲的喊出長(zhǎng)株潭經(jīng)濟(jì)圈協(xié)同發(fā)展的口號(hào)，事實(shí)上，只是把所有的資源傾斜到了長(zhǎng)沙，順帶一下子解決了長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)期低迷的狀況，救活了差點(diǎn)死在長(zhǎng)沙的無數(shù)房企。

　　在市場(chǎng)的第二階段，改善型置業(yè)階段，地價(jià)開始上漲，樓面地價(jià)占房?jī)r(jià)的比重開始逐漸上漲，最終可以達(dá)到30%左右。建安成本所占比例開始逐漸下降，到30%左右，樓面地價(jià)與建安成本最終將達(dá)到大致相同的水平。銷售均價(jià)可以慢慢達(dá)到8500元/平米左右這個(gè)檔次。一般而言，只有東部的二線城市和西部的中心城市，才能實(shí)現(xiàn)這種價(jià)位。就珠三角而言，可以名正言順的叫二線城市這個(gè)名號(hào)的，只有佛山和東莞，全市的均價(jià)大致在8500元左右浮動(dòng)，中心城區(qū)大致在12000元/平米，鎮(zhèn)區(qū)大致在6500元/平米的價(jià)位(以佛山的富裕程度，被列為二線，實(shí)在是因?yàn)樗�自己不�?zhēng)氣，城市建設(shè)過于落后，各項(xiàng)生活配套都沒完善起來，所以只能委屈它和東莞這個(gè)更不爭(zhēng)氣的一起做二線城市。)。此外，廣深屬于一線城市，不多評(píng)價(jià)。中山珠海惠州江門(該排名表明我對(duì)這四個(gè)城市發(fā)展?jié)摿Φ目捶�，分先�?，統(tǒng)統(tǒng)屬于三線城市，要達(dá)到8500的價(jià)位，還需要老實(shí)的錘煉內(nèi)功，好好的把基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)做好，把城市建設(shè)好，把生活配套完善起來。即使這四個(gè)城市因?yàn)橥稒C(jī)盛行，在某個(gè)階段超過8500的價(jià)位，以后也一定會(huì)痛苦的跌下去。內(nèi)功不夠，投機(jī)來湊，最后的結(jié)果一定是死得很難看。我不怕點(diǎn)名，我罵的就是珠海。請(qǐng)?jiān)谥楹８阃稒C(jī)的同學(xué)出來認(rèn)領(lǐng)。

　　在市場(chǎng)的第三階段，投資型置業(yè)階段。地價(jià)在樓價(jià)中的占比逐漸擴(kuò)大，并成為最主要的成本，占比達(dá)到60-70%。建安成本占比下降到20%以下。在這類地區(qū)，樓市的主要價(jià)值是保值。銷售均價(jià)可以達(dá)到1萬左右，其中中心城區(qū)大致可以達(dá)到2萬左右。廣州是投資型城市的典型，南京最近也表現(xiàn)出比較強(qiáng)烈的投資型需求入市的味道。這類城市的城區(qū)久經(jīng)打造，生活配套成熟。市民心態(tài)平和，不狂熱，對(duì)閑散資金的涌入不盲目跟隨，缺乏炒作空間。隨著這類城市CBD價(jià)值的逐漸體現(xiàn)，資金在城市內(nèi)不斷沉淀，樓市的投資功能也會(huì)不斷凸顯。(外在表現(xiàn)是城市的高級(jí)白領(lǐng)、金領(lǐng)階層不斷壯大。)

　　投機(jī)型城市，就不多評(píng)價(jià)了。十里洋場(chǎng)，紙醉金迷，市民心態(tài)浮躁狂熱，就如同周立波那廝大罵網(wǎng)民被閹一般。這類城市是閑散資金的匯集地，以樓市作為瀉洪口。這類城市的銷售價(jià)格，難以體現(xiàn)城市的真實(shí)價(jià)值。無法評(píng)價(jià)。難以量化。我看著溫州最近的土地出讓信息，經(jīng)常不能相信自己的眼睛。如果要調(diào)控，就應(yīng)該狠狠的調(diào)控這類神經(jīng)病城市。幾顆老鼠屎，搞壞一鍋粥。這幾個(gè)投機(jī)城市的網(wǎng)民出來瞎叫喚，搞得好像全中國(guó)的樓市都不健康了，都失去投資價(jià)值了。真是豈有此理。

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