陳寶存：本輪地產(chǎn)調(diào)控“傷敵不成必自損”
2011-05-19 來(lái)源：0352房網(wǎng) 編輯：編輯小馮
樓市調(diào)控的深化，導(dǎo)致的是市場(chǎng)亂象。市場(chǎng)目前的僵局，是依靠不間斷的政策維持的。但是，目前的賭氣政策是不可能一直更新的，招數(shù)不多，只有三板斧，那么對(duì)付三板斧的手段也必將越來(lái)越高超。但是，很顯然政策的制定者是預(yù)料不到的。
據(jù)報(bào)道：國(guó)家發(fā)展和改革委員會(huì)日前發(fā)布通知，要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須按照《商品房銷售明碼標(biāo)價(jià)規(guī)定》，執(zhí)行“一房一價(jià)”政策。某新聞社記者在廣州采訪中了解到，“一房一價(jià)”遭遇“執(zhí)行縮水”。有些人認(rèn)為，“一房一價(jià)”執(zhí)行的尺度模糊，建議調(diào)控措施還需“精準(zhǔn)一些”。一方面，可與開發(fā)商的成本核算結(jié)合起來(lái)，防止亂報(bào)價(jià);另一方面，還要嚴(yán)格審核銷售的利潤(rùn)率是否在合理區(qū)間等，達(dá)到遏制開發(fā)商隨意報(bào)價(jià)的目的。
在所謂的“房?jī)r(jià)泡沫”的大背景下，更有專家聲稱最好房?jī)r(jià)回歸計(jì)劃經(jīng)濟(jì)階段，重返政府定價(jià)機(jī)制，而且我聽到的這位專家還貴為國(guó)務(wù)院研究室的高位。只是，極端外行到如此，計(jì)劃經(jīng)濟(jì)思維這般強(qiáng)烈，是完全沒有想到的。這也看出來(lái)不理性的政策實(shí)際是各方折中的產(chǎn)物，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，持偏見的不在少數(shù)。只是，歷史是不可能開倒車的。
房?jī)r(jià)問(wèn)題的產(chǎn)生，恰恰是市場(chǎng)不完善的產(chǎn)物，而不是市場(chǎng)化的錯(cuò)誤。特別是市場(chǎng)化12年來(lái)，土地城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)與04年嚴(yán)格執(zhí)行的國(guó)有土地招拍掛制度之間的銜接做的不夠流暢，而且目前對(duì)土地財(cái)政的宣傳遠(yuǎn)遠(yuǎn)與事實(shí)相悖，一系列的問(wèn)題導(dǎo)致土地問(wèn)題，特別是拆遷問(wèn)題越演越烈，而當(dāng)局對(duì)土地價(jià)格問(wèn)題從無(wú)正確的解釋與引導(dǎo)，導(dǎo)致土地的價(jià)格一直是一頭霧水。
土地價(jià)格最終必然傳導(dǎo)至房?jī)r(jià)上面，這是很難改變的。03年之前，房?jī)r(jià)問(wèn)題一直也是某些專家一直盯死的重點(diǎn)，不論是人民日?qǐng)?bào)1989年的那則笑話，聲稱當(dāng)時(shí)的北京房?jī)r(jià)大學(xué)畢業(yè)生100年也買不起，還是02年開始的魏杰王小廣的房地產(chǎn)泡沫必破的觀點(diǎn)，現(xiàn)在回過(guò)頭來(lái)看都相當(dāng)?shù)目尚Α?/p>
但是，他們的可笑，引導(dǎo)政府的宏觀調(diào)控一開始就走上了錯(cuò)誤的軌道。雙緊銀根、地根政策，在04年土地招拍掛嚴(yán)格執(zhí)行之后，造成了房企對(duì)土地的追捧。這是市場(chǎng)上土地出讓單方依靠計(jì)劃的惡果。而03年之前的土地市場(chǎng)，招拍掛與協(xié)議出讓并行，雖然有這樣那樣的問(wèn)題，但是，由于八仙過(guò)海，各顯神通的體制，土地價(jià)格一直沒有公開。這也是03年之前的項(xiàng)目，土地價(jià)格超低的主要原因。那么房?jī)r(jià)也一直受控制。
“面粉貴過(guò)面包”現(xiàn)象的產(chǎn)生，有市場(chǎng)的道理。特別是實(shí)體經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)問(wèn)題的06年開始，大量的企業(yè)轉(zhuǎn)型，包括產(chǎn)能過(guò)剩的央企國(guó)企轉(zhuǎn)型到房地產(chǎn)領(lǐng)域刨食，對(duì)他們的抑制一直以來(lái)沒有招數(shù)。而央企國(guó)企對(duì)土地招拍掛市場(chǎng)的推動(dòng)過(guò)于強(qiáng)烈。但是，對(duì)于沒有任何土地儲(chǔ)備的轉(zhuǎn)型企業(yè)，在嚴(yán)重緊縮的土地市場(chǎng)供應(yīng)面前，只有一途：高價(jià)拿地。
而04年土地招拍掛政策嚴(yán)控的05、06年，這種土地市場(chǎng)的亂局，高層有絕對(duì)的責(zé)任。但是目前卻是在推卸這個(gè)責(zé)任。
是土地供應(yīng)的政府不作為，才導(dǎo)致的市場(chǎng)上土地上市量的急劇緊縮。這也是07年、09、10年三年的時(shí)間把土地價(jià)格和房?jī)r(jià)急劇推高的主要原因，當(dāng)然貨幣高發(fā)對(duì)于市場(chǎng)的促進(jìn)左右不可低估。還有一點(diǎn)在于市場(chǎng)的土地逐漸轉(zhuǎn)移至城市拆遷騰退，而一二線城市的拆遷安置，不論是純貨幣補(bǔ)償還是原址及異地回遷，這些方式對(duì)于城市人群的住房改善和城市發(fā)展起到了極大的推進(jìn)作用。這也是所謂的房?jī)r(jià)收入比在國(guó)內(nèi)失效的主要原因。
而短短的12年市場(chǎng)化，中國(guó)城鎮(zhèn)人均住房面積從98年大多數(shù)城市人均不足15平米，推進(jìn)到了目前的城鎮(zhèn)人均30平米。這是房地產(chǎn)市場(chǎng)機(jī)制的巨大成績(jī)。而市政建設(shè)大配套的提升，也主要來(lái)自于土地出讓收益，這是有數(shù)據(jù)可查的。
我們本輪調(diào)控信心十足主要還是對(duì)保障房的期盼，但是，地方財(cái)政的艱難，實(shí)現(xiàn)保障房的建設(shè)，還要來(lái)自于企業(yè)的努力。但是，這種努力的前提仍舊是市場(chǎng)上的企業(yè)能夠接受的保障房利益。只是，我們針對(duì)一線城市的調(diào)控方式，對(duì)于二線及以下城市的市場(chǎng)幾乎沒有可以借鑒的意義。那么全國(guó)一盤棋的調(diào)控，被下面城市突破自在情理之中，原因是他們地方財(cái)政是不可能支持保障房建設(shè)的，只能依靠商品房配建制解決保障房難題。
這樣的機(jī)制下，保障房亂象在地方越演越烈純屬政策制定的失誤，石家莊罰沒小產(chǎn)權(quán)與違建的方式，嚴(yán)重背離了新的土地管理法修改方向，當(dāng)然作秀成分明顯。各地所謂的職工集資建房的被鼓勵(lì)，更是國(guó)有土地資產(chǎn)的巨大流失，然而不是解決市場(chǎng)問(wèn)題的努力，只不過(guò)是權(quán)貴階層的利益被保障而已。不知道所謂的職工集資建房適應(yīng)不適應(yīng)一套房政策。
目前的保障房建設(shè)，實(shí)際滿足的是最不缺房的群體。棚戶區(qū)改造給城市人群無(wú)可置疑。而職工集資建房代替經(jīng)濟(jì)適用房，保障的是已有城市人群，特別是國(guó)家機(jī)關(guān)事業(yè)單位國(guó)企央企等等少數(shù)人的利益，我們知道的是，除了少數(shù)富裕人群，只有這個(gè)階層是原有購(gòu)房的主力，他們以往享受的福利房也是最多的。限價(jià)房的許多分配消息，我們也能看到仍舊是城市富裕階層的專利，只是，最需要保障房的，被排除在保障房之外的趨勢(shì)越來(lái)越明顯。
不要相信目前的賭氣政策會(huì)改變市場(chǎng)狀況。不靠市場(chǎng)的充足供應(yīng)，市場(chǎng)必將重復(fù)的是一控就死，一放就亂。這從最近深穗市場(chǎng)的表現(xiàn)可以看出未來(lái)調(diào)控松動(dòng)的市場(chǎng)趨勢(shì)。搶購(gòu)，必然在未來(lái)調(diào)控?zé)o法堅(jiān)持的局面中產(chǎn)生。
不理性的調(diào)控政策執(zhí)行的結(jié)果必然是傷敵八百自損一千。沒有長(zhǎng)效機(jī)制，沒有充足的準(zhǔn)備期的所有調(diào)控政策才是目前房?jī)r(jià)困局的主因。
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