楊超:存準(zhǔn)率再上調(diào) 剛需被誤傷
2011-05-18 來源：0352房網(wǎng) 編輯：編輯小馮
12日晚間，中國人民銀行決定從5月18日起，再上調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)。這是央行年內(nèi)第五次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率，也是去年以來第十一次上調(diào)，這將使大型金融機(jī)構(gòu)的存款準(zhǔn)備金率升至21%的歷史高位。
央行上調(diào)存準(zhǔn)率雖在意料之中(在通脹高企的背景下，且極有可能繼續(xù)上調(diào))，但上調(diào)存款準(zhǔn)備金率后，將約凍結(jié)資金3800多億元。此意味著在抑制開發(fā)貸的同時(shí)，增加了開發(fā)商資金利用成本，也增加了購房者的貸款難度。這無疑，還會增加部分城市銀行暫停購房貸款延長，從而也使樓市成交大受影響。換言之，在上調(diào)準(zhǔn)備金率、加息等信貸收緊政策的影響下，直接增加了購房者的成本。間接的使實(shí)力不足的購房者不得不暫時(shí)放棄購房計(jì)劃。然而，對于目前的剛需購房者來說，貸款幾乎是必須的。
最近，又有傳言稱首付比例提高至五成，此消息讓購房者在糾結(jié)中深感“忐忑”(據(jù)某網(wǎng)站的調(diào)查結(jié)果顯示，近五成購房者表示目前有必要盡快買房)。然而提高首付，不僅讓剛需們多了份無奈，而且最受傷。因?yàn)閷τ诘褪杖胝邅碚f，想要買房的愿望怕又要落空了。而對于高收入者來說，卻影響甚微。換言之，提高首付只能讓買不起房子的人更買不起房子。
雖然銀監(jiān)會曾公開否認(rèn)“首套房貸首付比例提至五成”的傳言，并表示，目前貸款基準(zhǔn)利率的監(jiān)管要求未變。但房貸越收越緊卻是不爭的事實(shí)，現(xiàn)在首付四成是大部分銀行正行之舉，只有少數(shù)幾家銀行是三成首付(但不能保證及時(shí)放款)。一些銀行人士也在感嘆：“房貸越來越難做了”北京已有多家銀行表示，不排除首套房貸將首付五成可能�；蛟S，首套房貸首付比例提高只是時(shí)間問題。當(dāng)然，為了針對提高首套購房的首付，一些購房者將不得不改用公積金貸款或用父母或親人名義買，甚至用上離婚(名義上)手段。同時(shí)，也有一些購房者找能墊付部分首付的開發(fā)商購房。
在市場多方博弈下，盡管從數(shù)據(jù)來看，全國商品房銷售面積及住宅銷售面積增幅均出現(xiàn)回落，但在一線城市的成交不斷回落的同時(shí)，二、三線城市則呈現(xiàn)出回暖的跡象，有些地區(qū)仍呈現(xiàn)“量跌價(jià)升”態(tài)勢。以目前來看，在樓市調(diào)控一系列“重拳”下，房價(jià)若仍未出現(xiàn)實(shí)質(zhì)性下跌，很可能為了讓成交量徹底下滑以帶動(dòng)房價(jià)下行，而不得不“忍痛割愛”拿剛性需求“開刀”，即停止部分地區(qū)按揭貸款。日前，潘石屹先生也曾表示：“政府有可能打出這張底牌(不提供按揭)。給所有的保障性住房提供按揭貸款，所有的商品房不提供按揭貸款，這樣商品房的房價(jià)一定會降下來。”而在“五一”期間，溫 家寶總理在北京視察保障性住房建設(shè)時(shí)，首次提出了“降房價(jià)”表示“要把一些地區(qū)過高的房價(jià)降下來，使房價(jià)回歸到合理水平的決心堅(jiān)定不移”。加之高層也曾表示“以城市住房為主的問題已經(jīng)影響到了全局，必須在控制通脹的同時(shí)下決心解決好房價(jià)問題。”由此可見，今年是房地產(chǎn)“革命”的一年，政府發(fā)“狠”的一年，目的就是讓價(jià)格平穩(wěn)下來。為此目的，信貸、土地、稅收等調(diào)控措施將進(jìn)一步出臺，也不排除采取行政手段直接干預(yù)房價(jià)的可能。而政府直接出手干預(yù)價(jià)格，也正在悄然演變成樓市調(diào)控的新方向。此據(jù)官方說法為“價(jià)格主管部門對于房價(jià)的治理措施不僅僅是一個(gè)手段，而是一整套的方案，下一步各部委還將會陸續(xù)出臺調(diào)控措施。”其大有“房價(jià)不降，調(diào)控不止”之勢。
其實(shí)，無論政府如何發(fā)“狠”調(diào)控樓市，傷及剛需購房者均為不妥。因?yàn)闃鞘姓{(diào)控不能忘其本之所在!樓市為什么要調(diào)控?難道是為了讓大多數(shù)的購房者越來越買不起房嗎?亦如莫忘我國1998年住房市場化改革是為了改善老百姓的住房問題�；赝扛木壠穑褪且�?yàn)楣夥窟h(yuǎn)不能滿足百姓的居住需求，尤其是改善需求。難道樓市調(diào)控就是想再回到1998年前?筆者想，答案應(yīng)是否定的。但事實(shí)上，樓市調(diào)控卻有意無意的傷及剛需購房者。
說到傷及剛需購房者，另據(jù)媒體披露上海市將叫停開發(fā)商賣房送面積(開發(fā)商不可以再將超過100㎡的住房變?yōu)?ldquo;小戶型”)。也就是說，將當(dāng)下流行的大陽臺、大飄窗、大層高都轉(zhuǎn)為實(shí)際住房面積計(jì)算。然而，上海市的房產(chǎn)稅是根據(jù)應(yīng)稅面積計(jì)算應(yīng)納稅額的。換言之，新建筑面積計(jì)算方法讓大量贈(zèng)與面積變?yōu)榻ㄖ娣e，會使部分購房者從非房產(chǎn)稅納稅人變?yōu)榧{稅人，也會使現(xiàn)有的房產(chǎn)稅納稅人因面積計(jì)算方法改變而增加應(yīng)稅面積，從而多付房產(chǎn)稅。這無疑是誤傷自住消費(fèi)者。
誠然，目前的調(diào)控措施已經(jīng)達(dá)到了“最嚴(yán)”的程度，關(guān)鍵是要執(zhí)行到位，持續(xù)堅(jiān)持下去。一旦地方政府扛不住壓力，執(zhí)行政策“松動(dòng)”，被政策壓制的購房需求將可能集中爆發(fā)，造成房價(jià)在短時(shí)間內(nèi)暴漲。然而，要讓房價(jià)真正能夠回落，其最關(guān)鍵的是要調(diào)整供應(yīng)量和需求量，從目前情況來看，主要是土地的供應(yīng)少了(房子的供應(yīng)就少)。同時(shí)，發(fā)行的貨幣量又較大。故需求量較大，價(jià)格自然漲。再者，讓大部分土地去建保障性住房，剩下建商品房也將自然減少，商品房供應(yīng)不足的問題并未從根本上解決。
綜上所述，筆者認(rèn)為：政府一系列“限字令”政策和措施頻出手而未能奏效，其原因是只觸及皮毛并未傷至深處。從表象上看是市場剛性需求或供需失衡，但就其根本而言，由于歷史原因?qū)е麓蟪鞘型度脒^多，中小城市的發(fā)展被忽視，使得一線城市需求旺盛。加之房子的特殊屬性，投資投機(jī)需求暴漲。同時(shí)，普通購房者收入過低保障房欠賬，土地財(cái)政依舊難改。故，樓市調(diào)控需從根本上進(jìn)行徹底的改革，并加速歷史欠賬的償還。
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