趙峰:2011房價走勢基本預(yù)測

　　中國宏觀經(jīng)濟周期為6年，通常三年寬松，三年調(diào)控。自2007年以來，調(diào)控已滿三年，但因2008年金融危機，中間2009年實施寬松政策，打亂了正常周期，目前延長調(diào)控周期，也是因通脹不得以而為之。對13.8億人口的中國而言，GDP增速低于7%即意味著大量勞動人口失業(yè)，這也是政府的心理底線，或者國際認知的中國“動亂線”。因此各級政府的唯GDP言行并非完全出于個人升官發(fā)財之目的，而是一個實實在在的政治指標(biāo)。這是中國特色的“政治經(jīng)濟學(xué)”，也是現(xiàn)實的國情。

　　民間對于官員腐敗的深惡痛絕，部分源于真實個案和其發(fā)生發(fā)展的普遍性，也有部分源于“錨定心理”，即認為“無官不貪，無商不奸”的心理定勢，對于自認為弱勢群體的中下層公務(wù)員，這也同樣是不公平的。而更加不公平的，是在房子問題上官民的差別。為官者國家分房且可低價購買據(jù)為己有，而為民者買不起房，即使買得起將來還要交房產(chǎn)稅，這是導(dǎo)致官民對立的最直接導(dǎo)火索。

　　2011年，隨著保障房的大量入市，至少在算術(shù)平均房價方面，穩(wěn)中有降還是值得期待的。雖然這并不能改變商品房價格繼續(xù)快速上漲的局面，但達到總理調(diào)控房價的目標(biāo)應(yīng)該沒有問題。

　　去年4月，本博已明確做出房價于2010年10月見底的判斷，近四個月來房價環(huán)比價量齊升已用事實證明，這一判斷的正確性。對于2011年房價的走勢，個人再次做出以下預(yù)測：

　　1、商品房價全年前低后高，調(diào)控政策9月左右退出后，房價在年末有飆升過程，因此目前仍為較佳的買房時間窗口;

　　2、調(diào)控目標(biāo)將由“降低商品房價”轉(zhuǎn)向“穩(wěn)定平均房價”，政府已無力再出臺更加嚴(yán)厲的調(diào)控措施;

　　3、二三線城市的住宅價格漲幅將追平一線城市，各主要城市房屋租金的漲幅較2010年有所回落，約為15%;

　　4、投資避險為目的的購房需求因大規(guī)模限購而受到嚴(yán)重壓抑，但一旦政策放開，將出現(xiàn)量價井噴;

　　5、2011年商品住宅價格漲幅一線城市約12-15%，二三線城市將達15-20%;

　　6、調(diào)控結(jié)束后，保障房的供給將代替商品房價格，成為政府官員考核與問責(zé)的目標(biāo);

　　7、商業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)將是下一個投資熱點，一線城市商鋪等商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品價格將因境外熱錢的追逐而呈現(xiàn)快速上漲走勢，隨著經(jīng)濟的全面回升，一線城市寫字樓的空置率將繼續(xù)下降，租金繼續(xù)上漲，升幅約8-10%;

　　8、因大城市乘用車限購措施的陸續(xù)出臺，居住郊區(qū)化趨勢不可阻擋，有利于名義房價的穩(wěn)定，而中心城區(qū)的房價飆升也是歷史必然,北京三環(huán)內(nèi)住宅均價將快速突破50000元/平米;

　　9、房產(chǎn)稅試點并未遏制房價上漲，反而加重了民眾負擔(dān)，最終將因無法在全國推廣而擱置，最終的征收方案，將采取新老劃斷的方式進行，其實房產(chǎn)稅推出的最佳時機，應(yīng)該是土地出讓期滿，也就是說，距今還有約35-65年時間(考慮商業(yè)、住宅產(chǎn)品平均購買期為5年);

　　10、房價的繼續(xù)上漲導(dǎo)致了第三次海外移民浪潮出現(xiàn)，且以投資移民為主，目的地仍為歐美發(fā)達國家，其中，美國為首選。

　　經(jīng)過多年的論戰(zhàn)和調(diào)控，歷經(jīng)狗屁磚家叫獸的誤導(dǎo)和投資意識的覺醒，中國民眾在房價走勢問題上已逐漸達成共識，房價上漲的最大受益人群是2007年以前買多套住房的城市居民，這已是無法改變的事實，機會永遠屬于少數(shù)人，正如真理往往掌握在少數(shù)人手里一樣。今后，商品房作為投資品的屬性和功能將逐漸減弱，至遲到2020年，一線城市房價將逐漸趨于穩(wěn)定，所謂房價將永遠上漲的論調(diào)，也將是站不住腳的。中國在完成基本城市化和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整后，房地產(chǎn)將退出支柱產(chǎn)業(yè)的歷史舞臺。而目前，你承認也好，不承認也罷，并不能改變這一基本事實，那就是地方政府對于土地財政的依賴，仍將持續(xù)。

　　因此，從中期趨勢來看，房價仍有上漲空間。而縱觀中國宏觀經(jīng)濟調(diào)控，仍遠未擺脫“一抓就死，一放就亂”的怪圈。

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