陳寶存：建好房子才是開發(fā)商最該做的
2011-05-07 來源：0352房網(wǎng) 編輯：編輯小馮
總理兩會(huì)前回答網(wǎng)友提出問題的時(shí)候說：在這里我也想說一點(diǎn)對房地產(chǎn)商的話，我沒有調(diào)查你們每一個(gè)房地產(chǎn)商的利潤，但是我認(rèn)為房地產(chǎn)商作為社會(huì)的一個(gè)成員，你們應(yīng)該對社會(huì)盡到應(yīng)有的責(zé)任。你們的身上也應(yīng)該流著道德的血液(2月27新華網(wǎng))。
如果說單純房價(jià)問題，完全歸罪與開發(fā)商是有失偏頗的，原因是03年開始的調(diào)控手段，一直存在錯(cuò)誤的對市場的分析，因此緊縮地根銀根的所有努力都走到了市場的反面。特別是04年在不恰當(dāng)?shù)臅r(shí)點(diǎn)，出臺(tái)了促成土地供應(yīng)價(jià)格輪番暴漲的土地招拍掛政策。而且，采用的方式是一刀切，致使兩年土地供應(yīng)量嚴(yán)重下降，土地價(jià)格只能在招拍掛政策下暴漲。如果不是政策的失誤，此種局面是很難形成的。
更何況，只有在土地招拍掛政策之后，土地財(cái)政問題凸顯。地方政府經(jīng)營土地的努力才有了巨大的回報(bào)。在土地價(jià)格輪番上漲的局面下，供應(yīng)高峰的07—10年，土地價(jià)格不可能下行，而是在連番調(diào)控下，一直高速上行。這才是房價(jià)輪番暴漲的市場原因。其他因素可以不計(jì)。
去年國土部搞出來一個(gè)23.1%的數(shù)據(jù)，試圖說明土地價(jià)格占房價(jià)之比是很低的，邏輯之糊涂，已經(jīng)不需要繼續(xù)辯駁了。如果維持03年前的協(xié)議出讓，由于土地價(jià)格不是市場所了解的，不至于影響到后來的拆遷征地價(jià)格的大幅上漲。事實(shí)是，在招拍掛信息的公開中，涉及到拆遷征地的被征地拆遷戶，第一次知道了自己土地的價(jià)格(雖然還是國有土地，但是如果真的按國有土地原則，那么就不會(huì)出現(xiàn)所謂的釘子戶。既然土地是國家的，政府收走不給補(bǔ)償也是合理的)。這是98年房改之后面臨的新形勢。土地問題，直接成為老百姓最關(guān)注的財(cái)產(chǎn)問題。而對土地招拍掛價(jià)格的完全錯(cuò)誤理解，一塊土地的拍賣價(jià)，被征地戶與拆遷戶看作是土地價(jià)格，事實(shí)是，給被征地拆遷戶的補(bǔ)償，僅僅占到一級(jí)開發(fā)成本的不足50%，土地拍賣價(jià)中，還有大量的包括基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)在內(nèi)的大量其他成本。
政府部門都在推卸房價(jià)上漲的責(zé)任，絕對不單單是專業(yè)的問題。至于其他的因素，包括原材料、人工成本，包括稅費(fèi)，包括融資成本等等，可以忽略不計(jì)，但是上述因素絕不是下降，而是在普漲。作為成本核算老會(huì)計(jì)師出身的我來說，我不知道在所有成本高速上揚(yáng)的前提下，我們?nèi)绾巫龅椒績r(jià)的下行。
但是，開發(fā)環(huán)節(jié)確實(shí)存在很多問題。但也不是惟道德因素就可以解決的。比如樓脆脆問題：我更多的看作是技術(shù)力量的欠缺。高速增長的城市化，需要大量的基礎(chǔ)設(shè)施與住房面世，但是，人才的培養(yǎng)卻不是一蹴而就的。我們經(jīng)歷很多項(xiàng)目，甚至一個(gè)項(xiàng)目的開發(fā)經(jīng)驗(yàn)還不具備，技術(shù)員已經(jīng)成為項(xiàng)目經(jīng)理甚至技術(shù)主管的副總�；臼前嗯砰L直接做軍長師長使用的。
老百姓有句俗話：蘿卜快了不洗泥。僅僅12年的房地產(chǎn)市場化實(shí)踐，解決上述所有問題是完全不可能的。一個(gè)幼年的行業(yè)發(fā)展，需要的是全社會(huì)的理性理解，而不是從頭至尾的妖魔化、政治化。
參加鳳凰視頻的辯論節(jié)目中，我曾經(jīng)說了這樣的一段話(大意)：人之初性本善，這句話是對的，但是說的是剛出生的嬰兒。我兒子三歲半，我就看到了他的狡猾，他的小小的壞。所以我們的法制建設(shè)是極為不完善的，原因是我們文化基礎(chǔ)是這樣一句錯(cuò)誤的話。
基督教國家講原罪，這是比較合理的。法制與制度建設(shè)，與文化建設(shè)的結(jié)合，才是解決社會(huì)問題的最好方式。相信人的因素不如相信制度，不如相信法律法規(guī)。這是市場化實(shí)踐必須經(jīng)歷的過程。
我認(rèn)為，開發(fā)商以及所有的房地產(chǎn)開發(fā)從業(yè)人員的道德血液，應(yīng)該流向建好房子服好務(wù)。至于價(jià)格，絕不是開發(fā)商一家可以決定的，需要全社會(huì)包括消費(fèi)者的消費(fèi)取向等等其他因素。
關(guān)于稅與費(fèi)，我想09年河北省搞的行政瘦身是可取的，但是，我們看到的是，河北的行政瘦身也只是停留在不影響直接成本的小因素上，至于重復(fù)收費(fèi)甚至重復(fù)收稅，我們并沒有觸動(dòng)。
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