曹盛潔2012中國房地產(chǎn)將崩盤？
2011-05-05 來源：0352房網(wǎng) 編輯：編輯小馮
不知是否因為受了好萊塢大片《2012》的影響，幾位“專家”不約而同地宣告，2012年中國房地產(chǎn)行業(yè)將迎來其末日大審判。中國社科院研究員曹建海預(yù)測，最晚到2012年中國房地產(chǎn)必將崩盤，整個房價將下跌40%—50%。與此同時，牛刀先生也認為，中國房價泡沫將于2012年破滅。最后能夠存活下來的只有占總量20%的上市公司和品牌房企。
多么“偉大”的預(yù)言，真是令人震耳發(fā)聵!開發(fā)商和投資客，你們現(xiàn)在還等什么?趕快去找諾亞方舟吧，兩年后一場大洪水會讓你們面臨滅頂之災(zāi);各級地方政府，你們還猶豫什么?趕快降價把土地賣給開發(fā)商吧，如果房價跌40%-50%，地價就成“地板價”了。
盡管相關(guān)利益群體似乎對曹建海、牛刀這兩位“劍客”的觀點置若罔聞，但他們卻受到了部分網(wǎng)友的熱烈追捧。與2005年預(yù)測“上海房價會下跌50%，北京會下跌30%”的易憲容先生一樣，曹建海、牛刀被譽為“社會良心”，而駁斥他們觀點的人則有可能成為“人民公敵”。
然而，任何銳利的觀點都需要足夠的論據(jù)來佐證。遺憾的是，筆者仔細研讀了兩位劍客的文章，只留下一聲嘆息。
實際上，這已不是曹建海先生第一次預(yù)測房價大幅下挫，去年4月他就拋出“房價兩年后將大跌40%至50%”的言論。由此推算，“崩盤”的時間節(jié)點應(yīng)在明年春天。在房價一路狂飆后，曹建海修正了自己的觀點：房地產(chǎn)2012年必將崩盤，中國所有城鎮(zhèn)的房價將從2010年的最高點的價格回落50%以上。
令人匪夷所思的是，中國房價如果能從今年高點下降50%，對部分城市而言不過意味著回到去年4月左右的水平。這與其去年預(yù)測的“房價兩年后將大跌40%至50%”時的價格基數(shù)完全不同，等于變相承認自己之前的預(yù)測是錯誤的。
筆者一直不明白，為何這么多專家總想做“章魚帝”，或許我們應(yīng)該看看若干年前經(jīng)濟學(xué)家凱恩斯是如何拒絕預(yù)測未來經(jīng)濟走勢的——“長期看，人總要死的。”在充滿變數(shù)的市場，預(yù)言家的不敗神話早晚會破滅。
這一次，曹建海先生預(yù)測房地產(chǎn)必然會崩盤主要有以下兩個理由：一是目前的空置率;二是房價下跌60%的壓力測試。第二條理由令人尤為不解，難道銀行做房價下跌60%的測試，就意味著房價會以相似的幅度下挫嗎?銀行做壓力測試不過是其金融風(fēng)險管理方面的常規(guī)行為，以此判斷房地產(chǎn)崩盤實在勉強。
至于爭議甚廣的房屋空置率，國家統(tǒng)計局近日已公開承認無法統(tǒng)計出相關(guān)數(shù)據(jù)，且之前“6540萬套住宅電表連續(xù)6個月讀數(shù)為零”早已被證明是謠言。在缺乏基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的前提下，僅憑“黑燈指數(shù)”、主觀感受難以說明問題。不可否認，部分城市投機氛圍濃烈，但是否已到了令樓市行將崩盤的程度，目前無人能給出答案。
鑒于中國房地產(chǎn)市場長期以來是一個“政策市”，研判未來房價走勢，應(yīng)從市場化及非市場化雙重層面來考量，尤其應(yīng)關(guān)注宏觀調(diào)控的走向。筆者認為，除非中國在2012年發(fā)生經(jīng)濟危機或深層次的社會變動，房價大跌的可能性基本不存在。
不少業(yè)內(nèi)人士認為，作為史上最嚴厲的樓市新政，本輪調(diào)控與前幾輪調(diào)控相比存在顯著差別。但仔細分析不難發(fā)現(xiàn)，從本質(zhì)上來看，本輪調(diào)控并無特別之處，決策層繼續(xù)選擇回避這個行業(yè)幾乎所有深層次矛盾。從調(diào)控目的來看，依然是抑制房價過快上漲;從調(diào)控思路來看，仍從抑制需求入手;從調(diào)控手段看，基本上延續(xù)了過去的老路，缺乏任何嚴格意義上的制度創(chuàng)新。
而強壓樓市“不合理需求”被證明只能在短期內(nèi)取得一定成效，需求可以壓抑一時，但終有爆發(fā)的時刻。“新政”并不新，且在執(zhí)行過程中阻力重重(上海等城市至今未出細則)，是眾多聲音憂慮調(diào)控會再度無疾而終的根本所在。
目前，中國改革已步入深水區(qū)，凡是有利于既得利益集團的政策，會得到迅速及放大地執(zhí)行;而觸動這些利益群體的政策，通常會不了了之。比如已征求公眾意見半年有余的“新拆遷條例”在利益集團的游說之下，讓人懷疑是否已胎死腹中。再如清算土地增值稅、清理閑置土地等規(guī)定，到地方政府那里都幾成一紙空文。
事實證明，中國的很多事情具有巨大的慣性和阻力，改變起來極其困難。圍繞土地形成的巨大的利益鏈條，絕非一兩年內(nèi)可以斬斷，況且管理層直到現(xiàn)在也未出臺政策從根本上改變中國房地產(chǎn)業(yè)的深層痼疾。
有觀點認為，中央政府和地方政府對待房地產(chǎn)調(diào)控態(tài)度迥異，對此筆者并不贊同。試問，上輪調(diào)控最終是誰“松綁”的?必然會引發(fā)大量投機需求入市的極度寬松的信貸政策又是誰出臺的?
從金融危機期間中國政府的表現(xiàn)來看，確實存在對危機反應(yīng)過度的問題。4萬億投資的大手筆在全球范圍內(nèi)絕無僅有。而政府為何不顧一切地追求GDP的高增長?歸根結(jié)底是在目前社會危機潛伏的環(huán)境下，政府必須要把蛋糕做大，哪怕既得利益集團吃蛋糕，普通民眾只分得一點碎屑。因此，毋庸說政府對經(jīng)濟危機十分緊張，不如說是對經(jīng)濟停滯或倒退導(dǎo)致的社會危機感到心悸。所謂的調(diào)控房地產(chǎn)的“兩難”，不過是政府會權(quán)衡，到底是房價泡沫帶來的危害大，還是大規(guī)模失業(yè)帶來的危害更大。這兩者的平衡，確實如同走鋼絲一般。
由此可見，房地產(chǎn)調(diào)控始終存在一個前提，那就是不能影響中國經(jīng)濟“保八”。只有在“保八”暫時無虞之下，管理層才會騰出手對付部分城市飛漲的房價。而今年四月新政出臺的背景是一季度GDP增幅高達11%以上。如果換成現(xiàn)在，“新國十條”即使能出臺，政策也會大打折扣。
很多開發(fā)商對政府的心理早就揣摩透了，而且他們看到中國因貨幣超發(fā)導(dǎo)致資金泛濫，因此才敢于對宏觀調(diào)控“隔岸觀火”，與購房者“隔房對峙”。被任志強稱之為“一直比較健康”的上海樓市，個別樓盤6、7月份甚至逆市提價，可見開發(fā)商對宏觀調(diào)控的無所畏懼。
綜上所述，早已形成利益深度捆綁的房地產(chǎn)業(yè)，不是個別專家能夠“唱衰”的。盡管高房價明顯地扭曲了中國的經(jīng)濟社會結(jié)構(gòu)，因深層矛盾難以撼動，部分城市的房地產(chǎn)泡沫仍會像皮球一樣被踢來踢去，短期內(nèi)難言破滅。
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