住建部秦虹：新政后重點(diǎn)城市成交量萎縮40%-80%
2010-08-01 來(lái)源：0352房網(wǎng) 編輯：鄭州房產(chǎn)信息網(wǎng)網(wǎng)編
住房與城建設(shè)部政策研究主任副主任秦虹解讀新政
秦虹：在今天我們談中國(guó)房地產(chǎn)的時(shí)候，大家非常關(guān)注調(diào)控新政。今年4月15號(hào)國(guó)務(wù)院頒發(fā)了國(guó)發(fā)十號(hào)文件，這個(gè)文件叫做堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，雖然文件有十條內(nèi)容，但是我想這個(gè)文件總體的核心是三個(gè)方面。首先這個(gè)文件是堅(jiān)決遏制、控制投資性需求，二是有效增加供給，三是加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)管。無(wú)論這個(gè)文件里面有十條，還是各個(gè)省出臺(tái)的多少條文件，這個(gè)文件的核心就是這三個(gè)方面。怎么控制投資性需求呢？在國(guó)務(wù)院的文件里面明確提出，要大幅度地提高除了首次購(gòu)買(mǎi)90平方米以下的住房，享受原有的信貸政策不變，除此之外所有的購(gòu)房貸款利率大幅提高，如果是家庭名下的第二套住房，貸款提高到5成，第三套住房在一些城市要大幅度限制。所以在政策方面是兩個(gè)措施，一個(gè)是大幅度提高貸款購(gòu)房的貸款成本，二是堅(jiān)決遏制部分城市，什么城市呢？房?jī)r(jià)高，供求快的城市。比如政府的文件里面提出來(lái)，地方政府有權(quán)暫時(shí)限制對(duì)外地人或者是第三套住房貸款的購(gòu)房數(shù)量。
怎么能增加有效供給呢？文件里面概括起來(lái)講有三個(gè)方面的措施，一個(gè)就是增新量，這次國(guó)土資源部在今年安排了18.5萬(wàn)公頃的土地住宅建設(shè)用地指標(biāo)，也就是說(shuō)從源頭上增加住宅的供應(yīng)。二是調(diào)結(jié)構(gòu)，也就是說(shuō)在今年的土地指標(biāo)安排里面，安排了77% 的土地面積是用于保障性住房加上中小戶(hù)型的商品房，這兩個(gè)內(nèi)容加起來(lái)一共占土地住宅建設(shè)用地供應(yīng)總量的77%。調(diào)結(jié)構(gòu)為什么說(shuō)也是增加供給的重要方面呢？一個(gè)很重要的原因是在一定量的土地上，如果建的小戶(hù)型多了，增加的套數(shù)也會(huì)增加。三是擠存量，國(guó)家稅務(wù)總局現(xiàn)在對(duì)土地增值稅嚴(yán)格提高了征稅的預(yù)繳比例，等等這些措施都是擠存量，把開(kāi)發(fā)企業(yè)手中已有的土地加快開(kāi)發(fā)速度，盡快增加市場(chǎng)供給。至少在政策措施方面儲(chǔ)備了住宅建設(shè)用地指標(biāo)，加快住宅開(kāi)發(fā)，也就是說(shuō)調(diào)整增加土地供給的政策措施，將從根本意義上有力地改變供求失衡的狀況。
三是加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)管，怎么加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)管呢？一是把地方政府的責(zé)任更加明確，要求地方政府對(duì)兩件事情負(fù)總責(zé)，第一就是對(duì)房?jī)r(jià)上漲過(guò)快這件事情負(fù)總責(zé)，第二對(duì)落實(shí)住房保障這件事情負(fù)總責(zé)，實(shí)行省級(jí)政府副總責(zé)，市級(jí)政府抓落實(shí)的機(jī)制，切實(shí)穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)增長(zhǎng)。二是對(duì)開(kāi)發(fā)企業(yè)的屯地行為，或者捂盤(pán)惜售、哄抬房?jī)r(jià)方面進(jìn)行嚴(yán)格規(guī)定，要求開(kāi)發(fā)企業(yè)規(guī)范開(kāi)發(fā)、建設(shè)、銷(xiāo)售的行為。
所以我們說(shuō)在這樣一個(gè)政策核心下，今年我們也看到新政出臺(tái)已經(jīng)有三個(gè)月了，整個(gè)市場(chǎng)也出現(xiàn)了一個(gè)變化。總得概括起來(lái)，可以說(shuō)目前市場(chǎng)變化的趨勢(shì)和宏觀調(diào)控的方向是一致的，我們看到今年上半年1—6月份，整個(gè)全國(guó)成交量面積上來(lái)看，首先我們發(fā)現(xiàn)一線城市北京、上海、廣州、深圳的成交量有明顯的回調(diào)。比如說(shuō)北京市今年上半年總的成交量和去年同期相比下降了40%，上海下降了50%，深圳下降了70%。也就是說(shuō)大家注意，今年上半年的成交量和去年同比下降是在今年 1季度，城市成交量有一個(gè)異常放大情況下的比較，也就是說(shuō)新政出臺(tái)之后成交量下降的幅度非常明顯。我看了一下中國(guó)指數(shù)研究院最近做的100個(gè)城市房?jī)r(jià)指數(shù)和100個(gè)城市房屋成交面積的統(tǒng)計(jì)指數(shù)來(lái)看，我們發(fā)現(xiàn)今年這些重點(diǎn)城市成交量萎縮在40%—80%之間占到了將近30個(gè)城市。也就是說(shuō)市場(chǎng)的變化已經(jīng)開(kāi)始出現(xiàn)，當(dāng)然這個(gè)變化的幅度是有所差異的，概括起來(lái)講，一線城市的整體市場(chǎng)成交量的回調(diào)幅度比二線城市高了20%。也就是說(shuō)成交量首先在政策影響下，在購(gòu)房者觀望的態(tài)勢(shì)下出現(xiàn)了明顯的變化。
第二，土地市場(chǎng)在新政出臺(tái)以后，5、6兩月的土地成交量也出現(xiàn)了調(diào)整，6月當(dāng)月成交的土地和政府推出的土地相比，只有40%這樣一個(gè)比例。也就是說(shuō)，我們?cè)诮?jīng)歷了去年的四季度和今年一季度整個(gè)地產(chǎn)市場(chǎng)的繁榮，地王的頻現(xiàn)發(fā)展階段之后，在宏觀調(diào)控的政策影響下，5、6兩月的土地量成交已經(jīng)開(kāi)始下降，土地價(jià)格也出現(xiàn)了一定幅度的變化，也就是我們現(xiàn)在很難看到地王的出現(xiàn)，土地市場(chǎng)也開(kāi)始發(fā)生了變化。
這是目前我們發(fā)現(xiàn)市場(chǎng)的一個(gè)變化，也就是說(shuō)目前市場(chǎng)變化的趨勢(shì)和整個(gè)調(diào)控政策方向是一致的，房?jī)r(jià)上漲的趨勢(shì)已經(jīng)不明顯。因?yàn)槲覀冊(cè)诒本┕ぷ�，我們感受最深的是在北京新入�?a target='_blank'>樓盤(pán)的房?jī)r(jià)已經(jīng)開(kāi)始出現(xiàn)調(diào)整，區(qū)域性二手房價(jià)格也出現(xiàn)了一定程度的回調(diào)，從全國(guó)來(lái)看，整個(gè)全國(guó)的房?jī)r(jià)快速上漲的趨勢(shì)已經(jīng)不復(fù)存在，對(duì)于開(kāi)發(fā)企業(yè)來(lái)講，一些明顯的打折銷(xiāo)售，像恒大地產(chǎn)、萬(wàn)科地產(chǎn)等等，它們的銷(xiāo)售速度在降價(jià)的配合下成交量還是保持得比較好。這樣一些市場(chǎng)表現(xiàn)，總體上來(lái)說(shuō)是和宏觀調(diào)控方向是一致的。
這次宏觀調(diào)控政策怎么來(lái)評(píng)價(jià)呢？我們最近也做了一項(xiàng)研究，就是對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)政策進(jìn)行評(píng)估，我也想利用這樣一個(gè)機(jī)會(huì)，和大家分享一下我們?cè)u(píng)估政策的研究成果。也就是說(shuō)我們認(rèn)為，這次調(diào)控政策將會(huì)促使房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入新一輪的增長(zhǎng)周期，它將會(huì)促使整個(gè)房產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)四個(gè)方面的變化。一是將會(huì)促使整體的市場(chǎng)對(duì)未來(lái)房?jī)r(jià)、地價(jià)預(yù)期轉(zhuǎn)變，為什么這么說(shuō)？為什么把這條轉(zhuǎn)變作為政策評(píng)估的第一條？我認(rèn)為這是最積極的成果，也就是說(shuō)我們控制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，控制房?jī)r(jià)大幅度攀升，一個(gè)很重要的方面就是要管理好預(yù)期。在宏觀調(diào)控政策出臺(tái)之前，可以說(shuō)為什么會(huì)出現(xiàn)大幅度地王的出現(xiàn)？為什么房?jī)r(jià)大家都人為漲得過(guò)快？和全社會(huì)各個(gè)方面都有關(guān)，不僅僅是企業(yè)，還包括投資者、地方政府，他們對(duì)房?jī)r(jià)上漲的預(yù)期是高度一致的，市場(chǎng)主體各個(gè)方面都認(rèn)為房?jī)r(jià)會(huì)上漲，這個(gè)預(yù)期高度一致加速了成交量的增長(zhǎng)�，F(xiàn)在這樣一個(gè)政策打破了高度一致的預(yù)期，我們對(duì)下一步房?jī)r(jià)和地價(jià)的走勢(shì)已經(jīng)出現(xiàn)了非常明顯的分化，一部分人當(dāng)然認(rèn)為房?jī)r(jià)是必降的，一部分人認(rèn)為價(jià)格還不會(huì)變化，還有一部分人認(rèn)為價(jià)格還會(huì)漲。這樣一個(gè)正常的市場(chǎng)態(tài)勢(shì)我覺(jué)得是非常有意義的，也就是說(shuō)它還原一個(gè)房地產(chǎn)本質(zhì)，市場(chǎng)各方對(duì)未來(lái)房地產(chǎn)價(jià)格變化已經(jīng)沒(méi)有一個(gè)完全一致的看法，這是市場(chǎng)本來(lái)的面目，我也覺(jué)得這是宏觀調(diào)控最成功的、最重要的一項(xiàng)成果。
最近，我也參加了一些會(huì)議，實(shí)際上目前在短期內(nèi)市場(chǎng)預(yù)期并不是特別好，搜房在昨天會(huì)議上參加中心的一個(gè)論壇，院長(zhǎng)介紹說(shuō)搜房每個(gè)月在北京要組織購(gòu)房團(tuán)，最近一期對(duì)購(gòu)房團(tuán)的問(wèn)卷調(diào)查表明，現(xiàn)在在近期內(nèi)準(zhǔn)備購(gòu)房的人群只占到8.3%。同樣，我在北京也接觸高端投資客的團(tuán)體，叫做北京銷(xiāo)售精英俱樂(lè)部，也就是說(shuō)在北京這些銷(xiāo)售人員年傭金在100萬(wàn)元以上，也就意味著這些銷(xiāo)售員銷(xiāo)售的房產(chǎn)價(jià)值在1億元以上，他們成立了一個(gè)銷(xiāo)售精英俱樂(lè)部，他們對(duì)于高端客戶(hù)的問(wèn)卷調(diào)查結(jié)果是準(zhǔn)備在3個(gè)月之內(nèi)投資房產(chǎn)的客戶(hù)只占7%，大家還處在一個(gè)觀望時(shí)期，我覺(jué)得這也是市場(chǎng)必然經(jīng)歷的時(shí)期，出現(xiàn)這樣一個(gè)變化很重要的原因就是政策的調(diào)控。
第二，今年的政策將會(huì)在今年內(nèi)供求關(guān)系失衡的狀況發(fā)生轉(zhuǎn)變。供求狀況發(fā)生轉(zhuǎn)變也將會(huì)導(dǎo)致房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲的動(dòng)力不復(fù)存在，為什么會(huì)說(shuō)今年供求關(guān)系一定會(huì)發(fā)生轉(zhuǎn)變呢？一個(gè)很重要的原因是我們對(duì)購(gòu)房需求差異化的提高，盡管18萬(wàn)公頃土地還沒(méi)有投入到賣(mài)房階段，但是由于這種需求，也將會(huì)供求關(guān)系發(fā)生改變。我們也從市場(chǎng)表現(xiàn)看到，實(shí)際上今年下半年將會(huì)不可避免地出現(xiàn)一個(gè)供應(yīng)的集中釋放期，也說(shuō)今年的1—6月份，投資速度是38.1%，將近兩萬(wàn)億。這是什么概念呢？也就是說(shuō)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增長(zhǎng)速度38.1%幾乎是整個(gè)房地產(chǎn)這些年來(lái)投資的歷史高位。第二，我們看到新開(kāi)工面積增長(zhǎng)速度今年1—6月份是67.9%，也仍然處在歷史高位，我們發(fā)現(xiàn)今天面臨中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)可能和去年的房地產(chǎn)市場(chǎng)是完全不同的兩個(gè)格局，為什么這么講？去年這個(gè)時(shí)候，實(shí)際上整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)在強(qiáng)有力地保增長(zhǎng)刺激政策的鼓勵(lì)下，房地產(chǎn)市場(chǎng)的成交量從春節(jié)之后已經(jīng)開(kāi)始攀升，到了現(xiàn)在成交量的回升趨勢(shì)已經(jīng)非常明顯。價(jià)格在成交量的帶動(dòng)下也已經(jīng)出現(xiàn)了攀升，但是去年這個(gè)時(shí)候所有的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)指標(biāo)基本上都是處于歷史的低位，去年這個(gè)時(shí)候開(kāi)發(fā)企業(yè)的新開(kāi)工面積也是負(fù)增長(zhǎng)，去年這個(gè)時(shí)候的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)增速也是保持 10%左右，不到20%的低位。也就是說(shuō)，去年終端市場(chǎng)是上升的勢(shì)頭，但是前端市場(chǎng)是低迷的，特別是在東部的大城市表現(xiàn)得比較明顯，但是所有的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)前期指標(biāo)都是處于歷史增長(zhǎng)高位。再加上今年新政出臺(tái)之前，在一些特大城市、一線城市預(yù)計(jì)在今年上半年開(kāi)盤(pán)的樓盤(pán)，還有相當(dāng)大一部分也就是政策出臺(tái)之后開(kāi)始延遲推盤(pán)，把這些盤(pán)推遲到下半年。也就是說(shuō)所有市場(chǎng)表現(xiàn)和統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表現(xiàn)，說(shuō)明今年下半年房地產(chǎn)不可避免地將會(huì)面臨著一個(gè)集中供應(yīng)釋放期。
在我們對(duì)購(gòu)房需求實(shí)行差別化的信貸政策管理下，今年下半年的供求關(guān)系我覺(jué)得是會(huì)發(fā)生變化的，這就表明今年下半年房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲的動(dòng)力是不復(fù)存在的，特別是在東部一些城市表現(xiàn)更為明顯。
第三，調(diào)控新政將會(huì)使今后房地產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)增長(zhǎng)和業(yè)態(tài)增長(zhǎng)的趨勢(shì)發(fā)生轉(zhuǎn)變，也就是說(shuō)過(guò)去在關(guān)注房地產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)的時(shí)候，更多的是關(guān)注住宅物業(yè)，更多關(guān)注東部一線城市的變化。我們現(xiàn)在可以看到，現(xiàn)在實(shí)際上房地產(chǎn)市場(chǎng)的增長(zhǎng)中心已經(jīng)在向中西部地區(qū)轉(zhuǎn)移，這是一個(gè)非常明顯的事實(shí)，因?yàn)槲覀兊亩�、三、四線城市或者中西部地區(qū)，目前正是處于兩個(gè)關(guān)鍵期，一個(gè)關(guān)鍵期是城鎮(zhèn)化的規(guī)模正在處于一個(gè)擴(kuò)張期，二是城市化質(zhì)量，也就是說(shuō)城市功能質(zhì)量產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級(jí)正處于一個(gè)關(guān)鍵時(shí)期。這樣一個(gè)結(jié)果加上政策的影響，將會(huì)導(dǎo)致很多企業(yè)今后擴(kuò)張的、發(fā)展的增長(zhǎng)模式會(huì)發(fā)生變化，過(guò)去很多企業(yè)在市場(chǎng)發(fā)展中給了它很多漲價(jià)的空間，在嚴(yán)格控制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的政策態(tài)勢(shì)下，很多企業(yè)靠漲價(jià)獲利的機(jī)會(huì)將會(huì)大大縮小，實(shí)際上對(duì)于企業(yè)來(lái)講獲利有兩種方式，一種是建設(shè)量在一定情況下價(jià)格漲得越快獲利越多，第二種是在價(jià)格沒(méi)有漲價(jià)的情況下，開(kāi)發(fā)的量越大，獲利的總量就會(huì)越多。也就是說(shuō)，擴(kuò)大建設(shè)開(kāi)發(fā)的規(guī)模，也成為很多大企業(yè)擴(kuò)張的有效手段，廣大的中西部地區(qū)、二、三、四線城市是這些企業(yè)布局的一個(gè)重點(diǎn)，一方面是適應(yīng)了這些地區(qū)發(fā)展階段的需要，另一方面開(kāi)發(fā)企業(yè)今后在政策調(diào)整下實(shí)現(xiàn)轉(zhuǎn)型的一個(gè)重要方面。
我們看到，在城市的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級(jí)關(guān)鍵時(shí)期，我們的二、三、四線城市目前表現(xiàn)得也十分突出。也就是說(shuō)如果說(shuō)北京借助召開(kāi)了奧運(yùn)會(huì)，上海召開(kāi)了世博會(huì)，廣州召開(kāi)亞運(yùn)會(huì)這樣一些大的國(guó)際賽事，很多一線城市靠大的國(guó)際賽事加快了城市的基礎(chǔ)建設(shè)步伐和舊城改造步伐的話，改造量已經(jīng)完成的話，很多二、三線城市正面臨著城市本身的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級(jí)和大規(guī)模改造，目前也是城市的一個(gè)重要任務(wù)，這些地方城市目前正面臨著過(guò)去以企業(yè)為中心、以工廠為中心，正在提升整體功能向綜合性城市、綜合性中心，向發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)、服務(wù)業(yè)等功能來(lái)改善和提高，所以這些城市的商業(yè)地產(chǎn)今后最重要的是得益于政策和政府兩個(gè)方面的支持。
第四，調(diào)控政策也將會(huì)使開(kāi)發(fā)企業(yè)盈利模式發(fā)生變化�？陀^上來(lái)講，我們回顧一下過(guò)去幾年開(kāi)發(fā)企業(yè)賺錢(qián)盈利最重要的是什么呢？主要是土地盈利模式，這個(gè)非常明顯。開(kāi)發(fā)企業(yè)靠大規(guī)模地拿地慢速度開(kāi)發(fā)，靠土地不斷增值來(lái)獲得回報(bào)�；蛘呤呛芏啻蟮纳鲜泄�、大企業(yè)靠拿地王，在資本市場(chǎng)上獲利，然后在全國(guó)各個(gè)地方擴(kuò)大開(kāi)發(fā)量和投資量。土地盈利模式是很多開(kāi)發(fā)企業(yè)一個(gè)很重要的手段，但是現(xiàn)在我們看到在政策的影響下，這種盈利模式生存的空間已經(jīng)大大萎縮，首先這次在政策里面，一個(gè)是公開(kāi)招標(biāo)，再一個(gè)是雙向競(jìng)價(jià)新的招拍掛方式，這些新的招拍掛方式將會(huì)使地王現(xiàn)象不復(fù)存在。第二，現(xiàn)在出讓土地的規(guī)模已經(jīng)開(kāi)始嚴(yán)格控制，大規(guī)模拿地、慢速度開(kāi)發(fā)這種開(kāi)發(fā)模式將不復(fù)存在。第三，關(guān)于土地的開(kāi)發(fā)和竣工時(shí)限要求進(jìn)行了嚴(yán)格的管理，什么時(shí)候開(kāi)工，什么時(shí)候竣工實(shí)行嚴(yán)格管理。第三，對(duì)于土地增值稅增收也將會(huì)使企業(yè)今后囤地獲利將會(huì)受到影響。另外，現(xiàn)在對(duì)企業(yè)的融資管理也應(yīng)該是非常嚴(yán)格。在這樣一個(gè)情況下，企業(yè)靠土地盈利的模式在今后也會(huì)發(fā)生轉(zhuǎn)變。我想在下一步我們面臨目前的市場(chǎng)態(tài)勢(shì)，面臨目前政府環(huán)境的情況下，作為開(kāi)發(fā)企業(yè)的持續(xù)發(fā)展，將會(huì)轉(zhuǎn)入一些新的方面的競(jìng)爭(zhēng)，什么競(jìng)爭(zhēng)呢？產(chǎn)品的競(jìng)爭(zhēng)，差異化的競(jìng)爭(zhēng)，管理成本的競(jìng)爭(zhēng)，品牌的競(jìng)爭(zhēng)，這些將會(huì)重新擺到企業(yè)的面前，市場(chǎng)的格局將會(huì)有利于和一些好的產(chǎn)品、好的企業(yè)在市場(chǎng)上的發(fā)展也是更為有利，這也是一個(gè)非常積極的政策調(diào)整成果，使我們的企業(yè)在目前的市場(chǎng)環(huán)境下，更關(guān)注怎么做出好的產(chǎn)品。
我那天參加一個(gè)座談會(huì)，一些開(kāi)發(fā)企業(yè)講，如果說(shuō)在調(diào)控政策出臺(tái)之初我們還抱有幻想的話，今天我們已經(jīng)清醒地認(rèn)識(shí)到，我們必須要實(shí)現(xiàn)好企業(yè)的轉(zhuǎn)型，要做好企業(yè)的發(fā)展，當(dāng)別的企業(yè)在搶面粉的時(shí)候，我們力爭(zhēng)做一個(gè)優(yōu)秀的面包師，做好產(chǎn)品，真正通過(guò)靠產(chǎn)品的優(yōu)勢(shì)、靠品牌的優(yōu)勢(shì)來(lái)擴(kuò)大企業(yè)在產(chǎn)業(yè)中的地位，這個(gè)轉(zhuǎn)變是積極的，也是適應(yīng)當(dāng)前形勢(shì)和政策要求的。
這次如果說(shuō)對(duì)政策進(jìn)行評(píng)估的話，我們認(rèn)為這次的政策至少將會(huì)使市場(chǎng)出現(xiàn)四個(gè)方面的轉(zhuǎn)變。當(dāng)時(shí)作為今后的發(fā)展，我們認(rèn)為政策也有進(jìn)一步優(yōu)化和調(diào)整的重要方面，主要是既要做好階段性的、短期性的調(diào)控政策，比如說(shuō)真正、確實(shí)有效地落實(shí)土地的有效供給，這個(gè)非常關(guān)鍵，為什么這樣說(shuō)呢？是因?yàn)槲覀冴P(guān)注房?jī)r(jià)的一個(gè)平穩(wěn)，或者說(shuō)抑制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，我們要滿足房地產(chǎn)業(yè)長(zhǎng)期健康發(fā)展的要求，把不健康的因素踢出去，還原房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展的一個(gè)前景，很重要的一個(gè)因素就是我們?cè)谟行Ч┙o方面也切實(shí)有效地做到。但是現(xiàn)在我們看到，一些大城市，特別是一線城市在完成今年上半年土地指標(biāo)、計(jì)劃方面差距還比較大。如果我們不能夠真正地、切實(shí)地落實(shí)好有效供給這項(xiàng)工作，將會(huì)對(duì)長(zhǎng)遠(yuǎn)房地產(chǎn)價(jià)格的穩(wěn)定造成壓力。當(dāng)然短期性的一些政策還包括有效地控制好投機(jī)性需求，保護(hù)好真正的需求，這是政策能夠是否出現(xiàn)效果的重要原因，還有加強(qiáng)長(zhǎng)期性建設(shè)，我們發(fā)現(xiàn)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)從住房制度改革到現(xiàn)在，短短十幾年時(shí)間，市場(chǎng)擴(kuò)張速度非�？�，但是和房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展相適應(yīng)的制度建設(shè)還是有非常大的欠缺。我們的房地產(chǎn)稅收制度、金融制度、低收入家庭保障性制度建設(shè)，和真正適應(yīng)市場(chǎng)發(fā)展的土地制度都有待于進(jìn)一步完善，長(zhǎng)期的制度建設(shè)也非常有意義，特別是總結(jié)這十年來(lái)發(fā)展的經(jīng)驗(yàn)，和借鑒國(guó)外發(fā)達(dá)國(guó)家管理的有效經(jīng)驗(yàn)，推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)制度性建設(shè)，才是保持房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)有效健康發(fā)展的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。
所以我們?cè)趫?bào)告里面也提出來(lái)，大家關(guān)心的房地產(chǎn)稅應(yīng)該明確房地產(chǎn)稅征收時(shí)間表，穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期，減少真正房地產(chǎn)稅開(kāi)征時(shí)候的市場(chǎng)動(dòng)蕩。因?yàn)榇蠹椰F(xiàn)在都在猜測(cè)，對(duì)這個(gè)方面也不了解，我覺(jué)得有必要把房地產(chǎn)稅今后如何設(shè)計(jì)，它的一些長(zhǎng)期制度安排，包括開(kāi)征時(shí)間表明確提出來(lái)，才有利于整個(gè)市場(chǎng)預(yù)期的穩(wěn)定和市場(chǎng)本身的穩(wěn)定，都是非常有意義的。我們的房地產(chǎn)評(píng)估報(bào)告在今年7月12號(hào)就已經(jīng)發(fā)布了，有興趣的同志們可以到網(wǎng)上搜索一下，或者直接跟我們聯(lián)系，我們準(zhǔn)備長(zhǎng)期堅(jiān)持把房地產(chǎn)政策評(píng)估報(bào)告做下去。因?yàn)槲覀冋J(rèn)為，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響因素非常復(fù)雜、非常多，既有當(dāng)?shù)氐娜丝跔顩r、土地資源狀況、經(jīng)濟(jì)發(fā)展等一些實(shí)際指標(biāo)，也有傳統(tǒng)消費(fèi)習(xí)慣、人們心理預(yù)期，還有金融體系、調(diào)控制度等等，而政策的影響對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)影響是非常明顯的。通過(guò)對(duì)政策的評(píng)估是我們現(xiàn)在整個(gè)在政策研究中缺少的一環(huán)，我們將通過(guò)中立的、客觀的標(biāo)準(zhǔn)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)做一個(gè)客觀的評(píng)估，以求尋找政策的邊界，為下一步宏觀政策合理地搭建作出我們研究者的貢獻(xiàn)。所以我們這樣一個(gè)評(píng)估報(bào)告，我一說(shuō)大家都知道，我們從評(píng)估者的角度來(lái)講，肯定不是政府的決策者，所以以上的發(fā)言是代表研究機(jī)構(gòu)研究人員對(duì)目前房地產(chǎn)市場(chǎng)以及政策的個(gè)人看法，僅供大家參考！
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