383方案將致土地供應(yīng)發(fā)生質(zhì)變 未來或從單軌變雙軌
2013-10-30 來源：0352房網(wǎng) 編輯：李建霞
摘要：國務(wù)院發(fā)展研究中心近日再次向社會公開了其為十八屆三中全會提交的“383”改革方案，其中涉及的允許集體土地入市引起不小關(guān)注，此舉或?qū)槲磥?a href='http://www.fuzhouhuadun.com/' target='_blank'>房地產(chǎn)土地供應(yīng)模式帶來巨大變化。業(yè)內(nèi)人士指出，未來供地模式或從單軌變雙軌，將緩解房地產(chǎn)市場供地不足的局面，同時伴隨集體土地的入市，將會給擁有大量土儲的大型房企帶來不同程度的影響。
方案提出，在規(guī)劃和用途管制下，允許農(nóng)村集體土地與國有土地平等進入非農(nóng)用地市場，形成權(quán)利平等、規(guī)則統(tǒng)一的公開交易平臺，建立統(tǒng)一土地市場下的地價體系。知名地產(chǎn)評論人徽湖說，近幾年，地價一直是推動房價的重要因素。理論上說，巨大土地供應(yīng)的增加，將有助于抑制地價的增長從而遏制房價的上漲。
“383方案”或致土地供應(yīng)單軌變雙規(guī)
方案提出，在規(guī)劃和用途管制下，允許農(nóng)村集體土地與國有土地平等進入非農(nóng)用地市場，形成權(quán)利平等、規(guī)則統(tǒng)一的公開交易平臺，建立統(tǒng)一土地市場下的地價體系。完善土地租賃、轉(zhuǎn)讓、抵押二級市場。隨著農(nóng)村集體建設(shè)用地直接入市，相應(yīng)收縮政府征地范圍，逐步減少直至取消非公益性用地的劃撥供應(yīng)。
“以前的供地方式是國有用地單一的單軌制供地模式，現(xiàn)在383改革最重要的突破是土地供應(yīng)從單一變成雙軌，這是最根本的改變。”徽湖表示。
伴隨著中國經(jīng)濟升級的大背景，房地產(chǎn)行業(yè)不斷被催熱，加之城鎮(zhèn)化進程的不斷推進，原本的供地模式和節(jié)奏已經(jīng)不能滿足當(dāng)下房地產(chǎn)行業(yè)對土地的需求，隨之而來的是征地制度遇到難以為繼的挑戰(zhàn)和障礙，土地市場的供地模式遭遇前所未有的瓶頸。
關(guān)于集體土地入市的話題，早在兩年前或者更早時間，已經(jīng)有人提出，為何這次這個時機再被拿出熱議，足以說明了當(dāng)前土地市場面臨的重大問題。中央財經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室副主任、中央農(nóng)村工作領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室主任陳錫文曾表示，農(nóng)村集體土地的主要問題不是入市問題，而是在保證其權(quán)利的基礎(chǔ)上，對其用途要有嚴格限定。
公開資料顯示，深圳市此前便允許農(nóng)村集體土地入市交易，盡管對相關(guān)范圍和條件都有所設(shè)定，未來對于市場的效力如何也不得而知，但這種土地出讓制度的改革創(chuàng)新，或許在不久的將來，對經(jīng)濟健康發(fā)展起到不小作用。
“土地制度的改變一定要跟中央地方的財稅體制同步變化，不然會執(zhí)行不了，因為會涉及很多利益分配的問題。”徽湖表示，這其實就是中央和地方的博弈過程。
或?qū)⒕徑夤┑夭蛔?大型囤地房企將受沖擊
當(dāng)前房地產(chǎn)市場如此之熱，主要原因還在于土地供應(yīng)上，一線城市表現(xiàn)尤其明顯。民革中央此前的一份調(diào)查報告顯示，全國城鎮(zhèn)建成區(qū)只有5700萬畝，而農(nóng)村集體建設(shè)用地卻有2.84億畝，是前者的5倍。業(yè)內(nèi)人士分析認為，如果這部分集體建設(shè)用地可以直接入市，意味著房地產(chǎn)市場增加了一個龐大的資源供應(yīng)渠道。
21世紀不動產(chǎn)集團市場發(fā)展中心總監(jiān)桑豫峰分析，允許集體建設(shè)用地直接入市，享有與國有建設(shè)用地同等權(quán)利，房地產(chǎn)市場將增加巨量土地供應(yīng)，將根本上緩解長期以來土地有效供應(yīng)不足的問題。
“允許集體土地入市，表明政府要加大供地的渠道和模式，目的就是為了緩解供地不足的局面，” 徽湖表示，對房地產(chǎn)行業(yè)的影響不排除整個房價下降的結(jié)果，當(dāng)然一線城市除外，尤其像北京這種一線城市高城市化率的，幾乎沒有集體用地帶來的影響不會明顯。但是，對于省市城市的沖擊將非常大。
“對房地產(chǎn)行業(yè)，將有利于增強市場競爭力，活躍市場環(huán)境。對房企來說，存有大量土地的大型房企來說，或是災(zāi)難性的影響。”徽湖分析，之前40個億買的地，現(xiàn)在如果集體土地上市，旁邊的集體用地也許10或20個億就能買到。
一旦集體土地入市，將給地方土地財政帶來不可小覷的影響。因此，從當(dāng)前地方政府過度依賴土地財政的環(huán)境來看，這種土地出讓方式，不可能完全放開，應(yīng)該是漸變式的，可能某些城市先試點，再逐步擴大。不可能一蹴而就，否則對房地產(chǎn)行業(yè)的打擊將是致命的。
農(nóng)業(yè)部政策法規(guī)司原司長郭書田日前向媒體表示，土地制度改革涉及到部門的利益，涉及到地方政府的利益，阻力很大，但是一定要動真格，要保護農(nóng)民的土地利益，最根本的還是要打破政府對土地一級市場的壟斷，允許農(nóng)村土地直接進入市場，由市場調(diào)節(jié)土地供應(yīng)，政府負責(zé)制定規(guī)則以及監(jiān)督。
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