北京土地市場頻頻出招 步步鋪路接近長效機制
2013-10-21 來源：0352房網(wǎng) 編輯：李建霞
摘要：10月16、17日，北京市國土局再次掛出四塊配建限價房地塊，其中豐臺區(qū)王佐鎮(zhèn)魏各莊地塊的掛牌文件中要求，15.5萬平方米的建設用地全部用來建設“限價17000元/平方米的商品住房”。
10月15日，萬科聯(lián)合三家房企斥資7億拿下延慶縣沈家營鎮(zhèn)東王化營村西側地塊，共16.6萬平方米的建設用地中，有7萬平米用來建設限價商品房。
再回溯到10月9日，北京市國土局叫停“大龍地王”順義新城第21街區(qū)地塊。
一邊是叫停的地王，另外一邊是頻頻推出建設限價房、自住型商品房的土地，頻頻出招的土地市場，似乎正在為亟待出爐的房地產(chǎn)長效機制鋪路。
月內(nèi)15地連出 均涉及限價類商品房
“增加土地供應，改變目前的供需關系，是解決土地市場緊張、土地價格高昂的根本辦法。”偉業(yè)我愛我家市場研究院經(jīng)理程浩業(yè)表示。
9月26日以來，不足一月的時間里，北京市國土局連推32土地，已超過平均一天一地的速度。其中包括15宗住宅用地，總涉及面積高達202.7萬平方米。“這個月推地確實挺多的，”鏈家地產(chǎn)市場研究部張旭表示。
在這15宗住宅用地中，幾乎宗宗涉及限價房。除順義新城第21街區(qū)和北京經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)河西區(qū)的兩塊地分別建設定向安置房和配建公共租賃房以外，其余13塊地全部涉及限價商品住房和自住型商品房。
共有11塊地配建或全部建設限價商品房，每塊地建筑限價房的面積在8500平方米到78084平方米之間，限制價格多在10000元/平方米上下，套內(nèi)建筑面積140平米以內(nèi)，也就是說限價商品房中并不會出現(xiàn)“大戶型”。這10塊地分別位于大興、豐臺、朝陽、通州、平谷、順義、房山、經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)，限價商品房總建筑面積將不低于38.16萬平方米，其中豐臺王佐鎮(zhèn)魏各莊單個地塊的面積即在15.5萬左右。
自住型商品房也成為當之無愧的主角。9月26日，海淀區(qū)東升鄉(xiāng)地塊作為北京市首例競“自住型商品房”地塊被推出，并將于10月25日現(xiàn)場競價。。這與之前競價保障房的方法類似，即在當競拍價格達到預設上限時，轉為競拍“自住型商品房”面積的方法確定獲得人。繼東升鄉(xiāng)地塊推出后，該方法成為近期土地掛牌要求的重點，除部分地塊“全部用來建設限價商品房”或定向安置房之外，其余11塊地全部采取此方法進行競價。
“自住型商品房”的概念迷惑了不少人，截止目前為止，關于這一類住房的具體政策尚未出臺。根據(jù)相關資料，可以初步界定該類型有別于普通商品房，在出售價格、購買人群以及購買后在出售等方面都有所限制，但又比限價商品房略貴，主要針對“夾心層”人群。在近期的部分掛牌文件中，標注“此類商品住房的銷售對象、管理辦法和再上市限制等條件，按照屆時出臺的管理政策執(zhí)行”。
程浩業(yè)認為，增大土地供應量，是一種解決問題的合理方法。而張旭則表示，“這類地塊未來建成的住宅價格肯定會有明顯優(yōu)勢”，但另一方面，“就當前來看，一是量少，無法形成規(guī)模效應。二是，房企拿地成本仍然過高，利潤壓縮”，可能會引起一些問題。
限地王推限價地 步步接近長效機制
10月9日，北京市國土局叫停北京市順義新城區(qū)第21街區(qū)地塊掛牌出讓活動。這塊地被稱為“原大龍地王”地塊，曾于2009年被大龍地產(chǎn)以50.5億元競得，創(chuàng)當時北京單價、總價雙地王，后因欠繳地價款而被收回。
9月23日該地塊重出江湖再次掛牌出售，地塊容積率、性質(zhì)等方面均有所調(diào)整，但容積率仍為北京最低。該地塊掛出時被媒體稱為“格外搶眼”，對可能參與競價的企業(yè)也曾做過多種推論，但未至競價時間便被叫停。“此舉主要是為平土地市場過熱，”北京市國土局一位相關人士表示。
“叫停地王并不會給土地市場降溫，但可以給土地市場帶來緩沖的機會。”上海良玉投資經(jīng)理郭玉良表示。
程浩業(yè)的觀點與之類似，他認為，“控制地王是一個治標不治本的方法，根本方法還是增大土地供應，改善供需關系。”今年北京前三季度推出住宅用地835公頃，其中商品住宅用地供應589公頃;九月底至今推出的15塊住宅用地，面積則達到了202公頃。
但張旭和程浩業(yè)都不認為這是一個足夠的數(shù)字。“但現(xiàn)在的土地供應是很有限的，如果可持續(xù)地增加供應量，必須考慮改變目前的土地結構，比如農(nóng)用地的改革。”程浩業(yè)說，他認為，“土地供給制度改革可以從根本上解決供地不足的問題，這應該是長效機制的一部分。”
房地產(chǎn)的長效機制是近期越來越火的一個話題，據(jù)多位權威人士透露，目前長效機制的意見征求已接近尾聲，有望在下月召開的三中全會上面世。
除土地制度改革的方式外，房產(chǎn)稅是也是關注的重點。“房產(chǎn)稅擴容是必然之事，不僅在城市數(shù)量上擴容，而且在內(nèi)容上擴容，”偉業(yè)我愛我家集團副總裁胡景暉認為，“房產(chǎn)稅必然會向存量房擴容，特別是多套持有的存量房征收房產(chǎn)稅的可能性很大。”
長效機制將可能在各個方面對房地產(chǎn)市場進行調(diào)控，目前的猜想包括控制成本、改善供需、保障剛需、避免出現(xiàn)泡沫等方面。其中，控制成本的方法包括房地產(chǎn)直接融資、推進住宅產(chǎn)業(yè)化等方式，改善供需則包括土地制度改革、城鎮(zhèn)化整體布局規(guī)劃。
除此之外，對于長效機制其他方面的猜想還有個人收入分配的改革、個人稅收的分類、住房信息聯(lián)網(wǎng)等內(nèi)容。三中全會將于11月召開，屆時，關于長效機制的種種猜想將塵埃落定。
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