五年平均供地率58.6% 國土部嚴打地方賣地饑餓營銷
2013-10-17 來源：0352房網 編輯：李建霞
摘要：10月16日，自國土部獲悉，前三季度，全國住宅用地供應9.17萬公頃，同比增加28.4%，遠超近五年同期均值(6.29萬公頃)。根據本報記者獨家獲取的一份國土系統(tǒng)資料顯示，過去5年(2008-2012年)全國平均供地率僅為58.6%。
在高住宅供地量下，2013年的地王面世力度卻遠超歷史，上海良玉投資有限公司總經理郭玉良認為，呈現“量價齊漲”局面，前兩年地王的饑餓營銷是一大因素。
一位和多地國土系統(tǒng)人士聯系緊密的土地運營專家透露，“饑餓營銷”是地方常用的土地營銷方式，即土地提供者有意壓縮土地供給，追求賣地收入最大化。并且多地聚集了一批政府背景的賣地營銷高手，能夠在合適時點推出合適地塊。
實際上，地方政府通過“饑餓營銷”的囤地行為備受國土部詬病。國土部一位知情人士透露，預計在新型城鎮(zhèn)化背景下，土地流轉方面不會有太大的突破，仍被要求在 法律框架內推行。有保有壓的集約化供地策略被作為一大重點。對于此前供地規(guī)模較大、供地較為粗放的供地規(guī)模加以壓縮。并且，國土部已開始加緊對地方囤地行 為的動態(tài)巡查。
饑餓營銷推高地價
北京“日光盤”和此前的地王頻出，和前兩年土地供應不足有密切聯系。公開資料顯示，2012年，北京商品住宅用地實現成交276公頃，商業(yè)辦公用地96公 頃，全年經營性用地共372公頃，僅僅完成全市年度計劃1200公頃的31%，創(chuàng)近6年來新低，這也是北京住宅用地規(guī)模連續(xù)三年出現下滑。
北京供地不足產生的供需矛盾并非個例，其普遍存在于一線城市及部分重點城市，根據本報記者獨家獲取的一份資料，過去五年，全國平均供地率僅為58.6%，土地使用效率不高。
業(yè)內人士表示，地方新增建設用地和同年度已供應土地的情況、商品房用地供應計劃和完成供應計劃的情況，都將對“供地率”指標產生影響。
中國人民大學土地管理系教授嚴金明表示，供地率低的原因較為復雜，比如“批征供”環(huán)節(jié)分離的土地審批體制、征地難、土地批后監(jiān)管薄弱等。
“地方政府主觀控制土地征收和供應節(jié)奏，謀求土地收益最大化，導致年度供應計劃難完成也是一大原因”。上海易居房地產研究院副院長楊紅旭表示。
在中國土地學會副理事長黃小虎看來，地方政府用征收和儲存的土地，向銀行抵押融資相當普遍。部分地方政府土地抵押的融資額，已遠遠高于土地財政的收入。
有保有壓的供地規(guī)模
主管部門國土部一直都在力促增加供地規(guī)模，并將之作為房地產用地調控的核心，并頻頻到地方調研供地改革動態(tài)。
上述國土部知情人士表示，根據國土部調研，地方用地需求有差異，未來在供地環(huán)節(jié)，國土部將更多采用分類指導策略，加大供需緊張地區(qū)的供地需求;壓縮此前供地規(guī)模較大、供地較為粗放的地區(qū)規(guī)模。
實際上，分類供地模式在2013年的數據上亦有體現。10月16日，國土部發(fā)布數據顯示，前三季度，全國住宅用地供應9.17萬公頃，同比增加28.4%，遠超近五年同期均值(6.29萬公頃)。
其中， 70個大中城市前9月住宅用地供應3.48萬公頃，同比增加32.7%，其中住宅用地同比增加的有47個，同比減少的有23個。
值得一提的是，一線和部分二線熱點城市明顯提升了土地供應的速度，而前幾年少數供應規(guī)模偏大的城市，則適當放緩了住宅用地的供應。
根據國土部提供的數據，前三季度，一、二、三線城市住宅用地同比分別增加52.4%、30.1%、35.2%。
總體看，上述國土部相關人士表示，北京、上海、廣州、深圳四個“一線城市”前9月住宅用地的供應量已接近或超過去5年平均水平。
另外，上述人士表示，國土部已經要求供需緊張的重點城市，繼續(xù)增加供地，預計年內一線和部分熱點二線城市供應力度，將會繼續(xù)加大。
巡查促囤地開發(fā)
上述國土部人士介紹，今后緩解土地供需矛盾的一大途徑就是土地集約利用和差別化供地。未來國土部還將在加快建立批而未用指標考核體系，嚴控新增建設用地規(guī)模，完善批而未用土地監(jiān)管等方面，建立一套長效機制。
國土部正在全國建立一套土地利用動態(tài)巡查制度，推進對已供土地特別是房地產開發(fā)用地的監(jiān)管。在該系統(tǒng)下，國土部要求各地要加大對批而未供、供而未用土地的處置力度，強化土地使用效率考核。
據上述國土部人士透露，該巡查系統(tǒng)將已經供應的“特殊”大地塊比如地王等地塊，作為今明兩年的監(jiān)管重點，防止囤地、閑置等狀況，督促其盡快形成供應。
寧夏省國土廳的一位人士透露，2013年國土部每個季度都會公布各地供地和土地違約情況，針對部分地方存在的批而未用情況，要求各地制定分類處理意見，對于供地率低的城市將進行督查，并將根據地方批而未用的情況，核減下一年度計劃指標。
根據國土部提供的資料，截至9月底，全國未竣工住宅用地超過40萬公頃，比年初增加9.3%。在建住宅用地約27.6萬公頃，比年初增加5%，已供土地正逐步進入開發(fā)建設階段。
上述國土部人士表示，按照正常開發(fā)周期，預計明年上半年將有相當數量已供土地會形成有效供給，不僅能夠有效穩(wěn)定當前房屋和土地市場預期，還有助于保證后市住房持續(xù)有效供給。
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