破解地荒：多省試點(diǎn)削山擴(kuò)土儲(chǔ) 低丘緩坡改造
2013-08-07 來(lái)源：中房報(bào) 編輯：張璇
摘要：近日，國(guó)土部正式將“低丘緩坡改造利用”試點(diǎn)的規(guī)范工作納入2013年工作計(jì)劃，浙江、湖北、云南、江西、貴州等省正式“入圍”試點(diǎn)省份。而記者獲悉，許多二三線城市早已開(kāi)始“削山造地”。解決土地供需缺口正成為國(guó)土資源部(以下簡(jiǎn)稱“國(guó)土部”)2013年的工作重點(diǎn)。
“低丘緩坡改造利用是提高城鎮(zhèn)化率、增加土地供給的新窗口。”國(guó)土部土地利用司相關(guān)人士對(duì)記者表示。但也有業(yè)內(nèi)人士持保留意見(jiàn)。“低丘緩坡改造利用雖然可以換來(lái)巨大的土地儲(chǔ)備，但這是對(duì)環(huán)境的赤裸裸破壞。”某地方國(guó)土局人士向記者表示。
聚焦上山要地
“這是2013年國(guó)土部的八大重點(diǎn)工作之一，低丘緩坡改造的土地儲(chǔ)備主要用于住宅用地和工業(yè)用地出讓。”上述國(guó)土部土地利用司人士告訴記者。
低丘緩坡改造利用就是利用低丘緩坡土地開(kāi)發(fā)的特殊性，將土地征收和農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批分開(kāi)進(jìn)行，即在平整前先根據(jù)建設(shè)時(shí)序統(tǒng)一辦理土地征收審批手續(xù)，之后進(jìn)行場(chǎng)地平整，完成后再根據(jù)項(xiàng)目建設(shè)實(shí)際和土地調(diào)控要求，適時(shí)辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批手續(xù)，簡(jiǎn)稱“削山造地”，其土地儲(chǔ)備以住宅用地為主、工業(yè)用地為輔。
目前，國(guó)土部已陸續(xù)批復(fù)了浙江、湖北、云南、江西、貴州等省份開(kāi)展“低丘緩坡利用改造”的試點(diǎn)工作。按照目前批復(fù)的試點(diǎn)方案，在上述試點(diǎn)省份中，每省選擇2~3個(gè)城市、每個(gè)城市中選擇2~3個(gè)項(xiàng)目區(qū)進(jìn)行該項(xiàng)試點(diǎn)工作。試點(diǎn)范圍受到較為嚴(yán)格的限制和控制。
在已批復(fù)進(jìn)行試點(diǎn)的省份中，采用適當(dāng)增加用地規(guī)模、專項(xiàng)安排計(jì)劃指標(biāo)、實(shí)行土地先征后轉(zhuǎn)、允許地方調(diào)整土地相關(guān)費(fèi)用等一系列手段對(duì)現(xiàn)有土地管理制度和審批程序進(jìn)行調(diào)整。
上述國(guó)土部土地利用司人士告訴記者，推廣“低丘緩坡改造利用”的原因主要有以下幾個(gè)方面：
一是供需緊張，根據(jù)國(guó)土部資料顯示，近年來(lái)全國(guó)每年實(shí)際新增用地都超過(guò)1000萬(wàn)畝，超出當(dāng)年計(jì)劃指標(biāo)300萬(wàn)～400萬(wàn)畝，供需缺口在1/3以上，“像廣東省、浙江省、山東省、河北省等省份將‘十二五’期間的土地指標(biāo)已經(jīng)全部用完，浙江省2020年前建設(shè)用地需求約為260萬(wàn)畝，但它的土地利用指標(biāo)大約140萬(wàn)畝，缺口高達(dá)50%。”
二是拆遷成本比“削山”成本高。“根據(jù)國(guó)土部的調(diào)研，全國(guó)削山造地每畝平均成本約35萬(wàn)元，若把后續(xù)的城市配套成本加起來(lái)，每畝地也就是70萬(wàn)~90萬(wàn)元，但二三線城市老城區(qū)的每畝平均拆遷成本就高達(dá)500萬(wàn)元，而且還有各種社會(huì)成本。”
三是回報(bào)率較高，可提高城鎮(zhèn)化率。“根據(jù)國(guó)土部的調(diào)研，低丘緩坡地可以提高土地利用率10%，提高城鎮(zhèn)化率15%。”而且根據(jù)例子，蘭州市的“推山造城”項(xiàng)目首批“入市”掛牌出讓的土地已于今年4月招拍掛出讓，獲取的土地總出讓費(fèi)用超過(guò)了1億元。
鑒于上山要地好處多多，國(guó)土部正在研究適當(dāng)降低工業(yè)項(xiàng)目利用低丘緩坡土地最低出讓價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，土地出讓金最低標(biāo)準(zhǔn)可按《全國(guó)工業(yè)用地出讓最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)》的10%～50%執(zhí)行;利用低丘緩坡土地配套建設(shè)交通、電力、供水、環(huán)衛(wèi)等基礎(chǔ)設(shè)施，免繳新增費(fèi)用。
警惕環(huán)境危機(jī)
據(jù)了解，最早對(duì)丘陵進(jìn)行改造的是浙江省麗水市，2006年，麗水南城規(guī)劃范圍被列為浙江省首個(gè)低丘緩坡綜合開(kāi)發(fā)試點(diǎn)。2012年，國(guó)土部正式批復(fù)將麗水列入全國(guó)首批低丘緩坡土地開(kāi)發(fā)試點(diǎn)市。目前，規(guī)模為3707公頃的首期試點(diǎn)區(qū)塊實(shí)施方案已通過(guò)審核。
據(jù)悉，在被批復(fù)進(jìn)行低丘緩坡利用試點(diǎn)后，浙江麗水試點(diǎn)項(xiàng)目區(qū)區(qū)塊土地報(bào)批全面啟動(dòng)，涉及林地征占用報(bào)批全部完成;東擴(kuò)一期5.11平方公里用地已完成開(kāi)發(fā)并交付使用，引進(jìn)工業(yè)企業(yè)120家，其中45家已開(kāi)工建設(shè)，在一定程度上解決了用地缺口的問(wèn)題，并通過(guò)規(guī)劃調(diào)整，保護(hù)耕地7000余畝。
2012年年末，蘭州市低丘緩坡溝壑等未利用地綜合開(kāi)發(fā)項(xiàng)目在蘭州市城北新區(qū)動(dòng)工實(shí)施。根據(jù)規(guī)劃，蘭州市將整體推移山丘700余座，在蘭州市東北板塊新造一座占地153.13平方公里的新城區(qū)，約合22.97萬(wàn)畝。近日，蘭州已經(jīng)通過(guò)招拍掛形式將首批低丘緩坡改造土地拍賣，直接獲取土地出讓金1億元，獲得該地塊的房企為碧桂園[簡(jiǎn)介 最新動(dòng)態(tài)]。
雖然上山要地取得了巨大效益，也解決了部分矛盾，但個(gè)別地方在執(zhí)行中也出現(xiàn)了“偏差”。云南素有九分山、半分地、半分水之稱，山區(qū)、半山區(qū)占全省國(guó)土面積94%，壩區(qū)僅為6%。中國(guó)綠化基金會(huì)工作人員告訴記者：“像云南這樣擁有非常豐富的森林資源，1畝林地一年產(chǎn)值能達(dá)到1億元，而且是可持續(xù)性的，若毀掉后果不堪設(shè)想。”
而且據(jù)曾經(jīng)參與考察云南“低丘緩坡改造利用工程”的江蘇省溧陽(yáng)市國(guó)土局工作人員蔣曉臺(tái)對(duì)記者說(shuō)，云南省的低丘緩坡改造土地多為工業(yè)用地。據(jù)云南省宜良縣大薛營(yíng)村當(dāng)?shù)卮迕裣蛴浾咄嘎叮?ldquo;當(dāng)?shù)卣M(jìn)了化工項(xiàng)目，造成了嚴(yán)重的環(huán)境污染。”
中國(guó)城市發(fā)展研究院副院長(zhǎng)章惠生向記者表示：“削山造地的前提是做好環(huán)境評(píng)估，城市的發(fā)展必須因地制宜，無(wú)論是削山造地還是引進(jìn)項(xiàng)目都必須進(jìn)行科學(xué)的論證后才能實(shí)施。”
“若這個(gè)地區(qū)產(chǎn)業(yè)非常充沛、地區(qū)狹隘等可以進(jìn)行小規(guī)模地削山，比如浙江省麗水市，浙江省是一個(gè)民營(yíng)企業(yè)發(fā)達(dá)、產(chǎn)業(yè)密集且平原較少的地區(qū)，但像云南省、貴州省等省份，沒(méi)有任何支柱性產(chǎn)業(yè)盲目地削山，我持保留意見(jiàn)。”上述國(guó)土部土地利用司人士向記者坦言，應(yīng)多學(xué)習(xí)香港的山地集約模式，對(duì)山地進(jìn)行嚴(yán)格控制。
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