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政府土地出讓熱情讓我們?yōu)?月土地感嘆

2011-06-08 來(lái)源：0352房網(wǎng) 編輯：狄海霞

　　在全國(guó)樓市調(diào)控還沒(méi)有完全穩(wěn)定的情況下，政府急急忙忙將土地大量推出，誰(shuí)來(lái)為地王買(mǎi)單?雖然在端午之前，有消息靈通人士稱，中央將會(huì)清理并介入償還2萬(wàn)億-3萬(wàn)億可能違約的地方政府債務(wù)，但顯然遠(yuǎn)水并不解近渴。土地財(cái)政需求與累計(jì)債務(wù)壓力雙重驅(qū)使下，地方政府賣(mài)地沖動(dòng)在經(jīng)歷了調(diào)控政策半年冷卻之后再度高懸。

　　6月8日，廣州將一口氣推出位于琶洲、珠江新城、白云新城、大學(xué)城、廣州南站等城市重點(diǎn)區(qū)域的共計(jì)54宗土地，出讓面積達(dá)到2.2平方公里。

　　同樣，一直頗受關(guān)注的北京朝陽(yáng)區(qū)CBD剩余的9地塊也再度入市，北京土地部門(mén)在近日舉辦的入市交易土地介紹信息發(fā)布會(huì)上表示，下一階段北京還將有1200公頃經(jīng)營(yíng)性用地上市，土地供應(yīng)充足。

　　在6月3日上海推出的兩幅純住宅用地出讓中，哪怕上海土地市場(chǎng)已經(jīng)近兩個(gè)月沒(méi)有推出純住宅用地，最終競(jìng)買(mǎi)者仍然寥寥：大場(chǎng)鎮(zhèn)地塊共有6家參與競(jìng)拍，千新公路一號(hào)地塊僅有2家參與競(jìng)拍。

　　而就在6月初，根據(jù)上海市規(guī)劃與國(guó)土管理局公告，6月3日至6月29日，上海將有共計(jì)17幅地塊出讓，其中宅地12幅，包括4幅保障性住房用地，共計(jì)出讓面積為76.8萬(wàn)平方米。有業(yè)內(nèi)人士樂(lè)觀預(yù)計(jì)，在六月，上海搶地大戰(zhàn)或許將無(wú)法避免。

　　政府大量將現(xiàn)有土地推出，誰(shuí)來(lái)為地王買(mǎi)單?

　　在這次廣州土地推介會(huì)中，政府顯然已為土地出讓已做足了功夫：有意向的可先洽談“勾地”，全部都將“熟地”出讓。但在調(diào)控壓力下矛盾的心態(tài)也表露無(wú)疑，土地管理部門(mén)在出讓前，也在反復(fù)強(qiáng)調(diào)政府財(cái)政收入并沒(méi)有過(guò)多依賴土地出讓收益。

　　在供地方式上，也將繼續(xù)實(shí)施“限地價(jià)、競(jìng)配建”的出讓方式，同時(shí)，還著手制定了閑置土地增值地價(jià)計(jì)收辦法，當(dāng)閑置地增值越多，開(kāi)發(fā)商花錢(qián)也將更多。

　　但現(xiàn)在嚴(yán)重的問(wèn)題則是，樓市調(diào)控不僅僅對(duì)開(kāi)發(fā)商資金造成了巨大壓力，因?yàn)橘u(mài)地收入的減少，對(duì)地方政府也造成相當(dāng)?shù)挠绊憽?/p>

　　有相關(guān)機(jī)構(gòu)的監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，1-5月128個(gè)城市土地出讓金總額約6659億元，相比去年同期下滑5%;住宅土地出讓金約5193億元，同比下滑14%，北京、上海等一線城市的下滑幅度更為明顯。

　　一線城市中，北京、上海受政策影響最大，1-5月土地出讓金分別下滑56%和37%。而其中，住宅土地一線城市下滑幅度更加明顯，北京今年1-5月住宅土地出讓金同比下滑了84%，上海則同比下滑了44%。

　　在6月1日，有媒體報(bào)道，中央監(jiān)管當(dāng)局準(zhǔn)備清理2萬(wàn)億-3萬(wàn)億元可能違約的地方政府債務(wù)，將部分債務(wù)轉(zhuǎn)入數(shù)家新創(chuàng)設(shè)的公司，并解除省級(jí)及市級(jí)政府機(jī)構(gòu)出售債券的限制。中央政府將會(huì)介入償還部分不良貸款，銀行將承擔(dān)一些損失。

　　此消息一出，輿論嘩然。雖然最后證實(shí)這只是相關(guān)研究機(jī)構(gòu)的設(shè)想和研討，但這是近幾年關(guān)于地方政府債務(wù)與土地財(cái)政沉疴討論愈來(lái)愈白熱化的確證，現(xiàn)在人們已在公開(kāi)談?wù)摰胤秸c土地掛鉤的日益沉重的債務(wù)負(fù)擔(dān)。

　　根據(jù)國(guó)土資源部數(shù)據(jù)，截至2009年末，全國(guó)84個(gè)城市土地抵押面積21.7萬(wàn)公頃，土地抵押貸款25856億元，比上年分別增長(zhǎng)30.9%和42.8%，地方政府所抵押土地中，70%為住宅和商服用地，而中金公司就估計(jì)2010年末土地抵押貸款約3萬(wàn)億。

　　這個(gè)3萬(wàn)億的債務(wù)問(wèn)題已成為了焦點(diǎn)。也許地方政府債務(wù)與土地之間錯(cuò)綜復(fù)雜的關(guān)系，問(wèn)題就在于中國(guó)經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)極度依賴于對(duì)基礎(chǔ)設(shè)施以及房地產(chǎn)建設(shè)的投資，為了籌資的地方政府慢慢上升的負(fù)債程度已經(jīng)預(yù)示這樣的增長(zhǎng)將難以持續(xù)。

　　目前，政府償債能力對(duì)土地升值依賴過(guò)大，有研究人員表示，地方政府融資是依靠土地?fù)?dān)保才能夠從銀行獲得貸款，這些擔(dān)保又大多是建立在土地價(jià)格上漲預(yù)期之上;如果地價(jià)下跌，土地出讓困難，一些財(cái)力較弱而借款又多的地方政府一定會(huì)發(fā)生信用危機(jī)。

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