據(jù)北京中原市場(chǎng)研究部對(duì)成交數(shù)據(jù)的統(tǒng)計(jì)顯示：2011年11月北京二手商品房成交均價(jià)為23167元/平方米，環(huán)比10月下降1.16% ，成交均價(jià)下降勢(shì)頭持續(xù)擴(kuò)大。同時(shí)另根據(jù)北京中原市場(chǎng)研究部“經(jīng)理指數(shù)報(bào)告”的調(diào)查結(jié)果顯示，認(rèn)為其所在區(qū)域二手商品房成交價(jià)格較上月有明顯下降的分行經(jīng)理比例較上月有所擴(kuò)大，占比達(dá)87%。

　　部分區(qū)域顯現(xiàn)一二手倒掛

　　11月二手住宅網(wǎng)簽成交量預(yù)計(jì)為7428套，環(huán)比10月微幅上調(diào)2.29%，成交量基本持平。同比2010年11月下降幅度持續(xù)擴(kuò)大，成交量不及2010年同期一半，降幅達(dá)55.8%，成交持續(xù)低迷，且已連續(xù)兩月低于8000套。

　　從中原地產(chǎn)進(jìn)行的報(bào)價(jià)指數(shù)統(tǒng)計(jì)分析中可以看出，11月報(bào)價(jià)指數(shù)較10月下降了50%，僅為11%，9月以來(lái)，報(bào)價(jià)指數(shù)不斷下調(diào)，并在11月創(chuàng)造了報(bào)價(jià)指數(shù)記錄以來(lái)的最低值。從報(bào)價(jià)指數(shù)低迷的數(shù)字可以預(yù)測(cè)：年底房?jī)r(jià)仍將保持下降的態(tài)勢(shì)。

　　全國(guó)二手房市場(chǎng)走勢(shì)圖

　　11月各城區(qū)間價(jià)格下降幅度都有所加大，其中下降幅度居前的仍是近郊地區(qū)：石景山、亦莊和通州。通州、大興等區(qū)二手住宅交易市場(chǎng)主要是受到新房沖擊從而價(jià)格難保，龍湖時(shí)代天街、合生世界花園等項(xiàng)目大幅降價(jià)搶奪市場(chǎng)，導(dǎo)致部分地區(qū)出現(xiàn)兩至三個(gè)月的一二手倒掛現(xiàn)象。

　　租賃市場(chǎng)量?jī)r(jià)持續(xù)走低

　　2011年11月北京市中高檔住宅的租賃指數(shù)為144.35，單位平均租金為52.78元/(㎡•月)，同比上漲了2.74%，環(huán)比下跌1.05%，繼10月份之后租金水平繼續(xù)走低。均表現(xiàn)下浮勢(shì)頭。其中一居室下調(diào)浮度最大，達(dá)1.79%。根據(jù)北京中原市場(chǎng)研究部的數(shù)據(jù)顯示，11月北京租賃成交量環(huán)比有小幅下降，降幅在5%-10%。

　　受周期性變動(dòng)影響，11月份北京租賃需求持續(xù)性走低導(dǎo)致租賃成交量下降，租賃主體主要是到期換租;另外，由于一線城市生存壓力大，而二、三線城市幸福指數(shù)不低，導(dǎo)致流向北上廣深等城市的人口增量降低，租賃需求有限。

　　中高檔房的租賃成交量呈現(xiàn)下降，而中低端，公房、近郊房的成交有所增加，由于低端房成交比重的加大，相應(yīng)的拉低了租賃價(jià)格、受到新建商品住宅項(xiàng)目影響，通州二手住宅成交遭遇低谷，二手房價(jià)下降幅度和速度都較快，半年時(shí)間下降了10%-20%，這也加重了意向客戶的觀望情緒，通州二手住宅交易市場(chǎng)陷入惡性循環(huán)。

　　11月份租金價(jià)格水平持續(xù)回落：租賃市場(chǎng)供大于求，租金下跌。樓市限購(gòu)使二手住宅市場(chǎng)成交疲態(tài)，掛牌多由售轉(zhuǎn)租，以租待售;另一方面，年末租賃需求水平低，議價(jià)空間大，成交價(jià)格易走低。

　　下跌仍是12月主旋律

　　12月買賣市場(chǎng)：11月份北京二手住宅交易市場(chǎng)依舊低迷，成交依舊低位徘徊，進(jìn)入12月份，價(jià)格不斷下探的趨勢(shì)也難以扭轉(zhuǎn)。據(jù)北京中原經(jīng)理指數(shù)的調(diào)查數(shù)據(jù)顯示：93%的分行經(jīng)理預(yù)計(jì)12月二手房成交量將下降或持平，98%的分行經(jīng)理則表示房?jī)r(jià)將下降或持平。但在11月的最后一天央行出臺(tái)了“下調(diào)存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)”的通知。

　　雖然不能理解為貨幣政策的轉(zhuǎn)向，但在目前房地產(chǎn)市場(chǎng)的情況來(lái)看，該政策還是帶來(lái)一些利好消息，市場(chǎng)層面資金寬裕度增加，對(duì)于房?jī)r(jià)的持續(xù)下降可能會(huì)產(chǎn)生一定影響。因此北京中原市場(chǎng)研究部的專業(yè)人士分析指出12月份的市場(chǎng)將在購(gòu)房者的搖擺和試探行為下度過(guò)，成交量與11月持平，房?jī)r(jià)降幅縮小的狀況最可能出現(xiàn)。

　　12月租賃市場(chǎng)： 11月份北京租賃市場(chǎng)成交量?jī)r(jià)繼續(xù)回落，租賃市場(chǎng)進(jìn)入年末低谷期，進(jìn)入12月份，該趨勢(shì)仍將有所延續(xù)。同時(shí)，根據(jù)北京中原市場(chǎng)研究部的“經(jīng)理指數(shù)”報(bào)告顯示，只有9%的經(jīng)理認(rèn)為所轄區(qū)域租金價(jià)格水平仍然有上漲現(xiàn)象，而91%的經(jīng)理人都表示租金價(jià)格回落或持平。

　　北京中原市場(chǎng)研究部分析認(rèn)為，首先，由于將近年關(guān)租賃需求不足，也沒(méi)有持續(xù)性動(dòng)力進(jìn)入;其次，業(yè)主不甘低價(jià)賣房，轉(zhuǎn)售為租的房源數(shù)量繼續(xù)增加，中低端房源在成交結(jié)構(gòu)中所占比重有所加大。僅有13%的分行經(jīng)理認(rèn)為二手房成交價(jià)與10月持平，由此可見(jiàn)，北京市二手房交易價(jià)格下降依舊是目前市場(chǎng)的主旋律。

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