深圳二手房市場(chǎng)進(jìn)入“冰凍”期，市場(chǎng)觀望氣氛濃厚。與此同時(shí)，隨著限價(jià)令等政策推向新房市場(chǎng)，深圳新房市場(chǎng)呈現(xiàn)出微妙變化。

　　中聯(lián)地產(chǎn)發(fā)布的《2011年上半年深圳市二手房市場(chǎng)分析報(bào)告》認(rèn)為，下半年二手房成交量不容樂觀，特別是7月和8月，預(yù)計(jì)交易量會(huì)跌至年內(nèi)谷底。房?jī)r(jià)方面，目前二手房業(yè)主議價(jià)空間已經(jīng)打開，不過幅度僅約5%左右。21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)深圳泛城房地產(chǎn)總經(jīng)理?xiàng)顒?chuàng)慧分析認(rèn)為，二手房市場(chǎng)觀望局面會(huì)延續(xù)，預(yù)計(jì)下半年深圳二手房整體價(jià)格水平將有10%左右的下跌。

　　據(jù)了解，自2009年起，深圳二手房成交均價(jià)呈現(xiàn)上漲趨勢(shì)。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2011年上半年，深圳共成交二手房52835套，環(huán)比2010年下半年下降約17%。由于業(yè)主惜售心理較為嚴(yán)重，致使放盤價(jià)格持續(xù)上漲，推動(dòng)成交均價(jià)穩(wěn)步上升至16359元/平方米，環(huán)比漲幅約20%。但在“7·11”后，深圳二手樓價(jià)格出現(xiàn)新變化。最新數(shù)據(jù)顯示，2011年7月實(shí)行的二手房按評(píng)估價(jià)征稅后，全市二手房成交價(jià)格出現(xiàn)明顯下滑，較6月環(huán)比下降10%。

　　對(duì)此，李耀智分析說，深圳市二手房成交套數(shù)出現(xiàn)明顯下降趨勢(shì)，一方面住房的需求逐漸放緩;另一方面，二手房交易成本的增加使購(gòu)房壓力增大;第三，持有成本的增加使二手房的租金回報(bào)率降低，業(yè)主以投資為目的出租已經(jīng)難以抵消月供。“‘7·11’政策正式實(shí)施，使購(gòu)房成本提高，大部分購(gòu)房者選擇觀望，市場(chǎng)成交量大幅下降，市場(chǎng)進(jìn)入政策消化期。”

　　李耀智認(rèn)為，二手房?jī)r(jià)格和整個(gè)成交量相互關(guān)聯(lián)，如果目前低迷的成交量維持1至2個(gè)月，部分區(qū)域價(jià)格將會(huì)下跌。“‘7·11’政策出臺(tái)，預(yù)示政府調(diào)控樓市力度不減反增，目前市場(chǎng)對(duì)二手房降價(jià)的預(yù)期已經(jīng)形成，未來二手房成交量將進(jìn)入一個(gè)較長(zhǎng)的低迷期，成交價(jià)格將會(huì)繼續(xù)下跌，且跌幅將會(huì)拉大，預(yù)計(jì)年底二手房?jī)r(jià)格下跌15%。”他還向記者透露一個(gè)細(xì)節(jié)，業(yè)主是否“反價(jià)”是樓市變動(dòng)的一個(gè)“信號(hào)”。在成交活躍、價(jià)格不斷上漲的情況下，業(yè)主“反價(jià)”現(xiàn)象屢有出現(xiàn)，即使在今年6月，還有業(yè)主“反價(jià)”。但進(jìn)入7月后，基本沒有業(yè)主“反價(jià)”現(xiàn)象，部分業(yè)主在實(shí)收基礎(chǔ)上，表示可以適當(dāng)調(diào)低價(jià)格。

　　美聯(lián)物業(yè)全國(guó)研究中心謝志軍分析下半年樓市走勢(shì)時(shí)指出，目前二手房缺乏量的支持，不少二手房業(yè)主主動(dòng)降低報(bào)價(jià)，幅度約在5～10個(gè)百分點(diǎn)之間，致使二手房?jī)r(jià)出現(xiàn)松動(dòng)，關(guān)外跌幅尤為明顯。中聯(lián)地產(chǎn)和21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)等多家房地產(chǎn)中介公司也對(duì)下半年二手房走勢(shì)進(jìn)行預(yù)測(cè)，普遍認(rèn)為隨著樓市調(diào)控政策的深入，今年下半年二手房?jī)r(jià)格松動(dòng)已是大勢(shì)所趨，只是價(jià)格回調(diào)幅度，各家有不同看法。

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