上半年，濱海新區(qū)二手房市場整體低迷，但是各個(gè)區(qū)域板塊的表現(xiàn)卻不盡相同。以學(xué)區(qū)房為主打的板塊“抗壓”能力明顯更強(qiáng)，價(jià)位和成交量并沒有受到太大影響，以性價(jià)比取勝的新興區(qū)域也開始受到更多二手房買家的關(guān)注，成為新的熱點(diǎn)。

　　2011年上半年濱海新區(qū)二手房成交量為4663套，同2010年下半年二手房成交量的6162套相比，環(huán)比下降了24.3%，2011年上半年總成交面積為358784.5平方米，環(huán)比新區(qū)2010年下半年總成交面積478470.1平方米，下降了25%，2011年濱海新區(qū)上半年成交均價(jià)為6286元每平方米，相比新區(qū)2010年下半年的5784元每平方米，環(huán)比上漲了8.6%。其中，上半年塘沽總成交量為1920套，環(huán)比去年下半年的2658套，環(huán)比下降了28%。成交均價(jià)為7831元每平方米，環(huán)比去年下半年7502元每平方米，環(huán)比上漲了4%。另外一個(gè)核心區(qū)域——開發(fā)區(qū)，2011年上半年共成交了381套，相比去年下半年的515套，環(huán)比下降了26%。

　　成交量上的“降聲一片”讓新區(qū)的二手房中介普遍度過了一個(gè)艱難的上半年。“今年3月份出臺的限購令對今年上半年區(qū)域二手房成交量的影響還是很明顯的。”國有新村中介區(qū)域經(jīng)理齊先生介紹，今年年初1、2月份，為了能夠趕上新政之前的購房末班車，二手房成交量曾經(jīng)一度出現(xiàn)顯著上揚(yáng)，價(jià)格也相對較高，但是3月份新政開始實(shí)施后，二手房市場就開始冷清了。“新政剛剛開始的幾個(gè)月，無論是買方還是賣方都處于觀望的狀態(tài)，當(dāng)時(shí)幾個(gè)店面好幾天沒有一套成交都是很正常的現(xiàn)象。直到最近兩個(gè)月，隨著大家對新政的‘適應(yīng)’，成交量才開始出現(xiàn)逐漸回升的態(tài)勢。”

　　同塘沽的情況相類似，開發(fā)區(qū)二手房在上半年的成交量同樣遭遇了“滑鐵盧”。 “上半年成交量十分慘淡，就他們門店而言，新政之后的成交量每個(gè)月最少比之前下降了30%以上。”開發(fā)區(qū)一家中介負(fù)責(zé)人宋先生告訴記者，相比其他區(qū)域，開發(fā)區(qū)受到限購令的影響會更加明顯，投資型購房以及改善型購房在以往的成交比例中所在比重很大，這部分人群的被“限購”讓很多潛在購房客戶流失。

　　在上半年二手房整體行情不好的情況下，剛性需求購房者越來越多的成為市場主角。“雖然投資型需求、改善型需求仍然存在，但是所占的比重已經(jīng)很小了，絕大多數(shù)購房者為剛性需求客戶，這部分購房者所占的比重超過了成交量的80%以上。”

　　雖然今年上半年濱海新區(qū)各個(gè)區(qū)域的成交量出現(xiàn)了明顯下滑，但是在很多中介從業(yè)人員看來，成交均價(jià)上并沒有發(fā)生太明顯的變化。“二手房和新建商品房不同，多數(shù)業(yè)主不會受到資金鏈緊張等情況限制，因此在市場行情不好的時(shí)候，除非急需套現(xiàn)用錢，更多客戶還是會選擇‘以租代售’或者觀望的形式等待好行情，而不是低價(jià)賣房。”塘沽某中介資深經(jīng)紀(jì)人仲先生認(rèn)為，預(yù)計(jì)下半年二手房市場成交量有望回暖，但是價(jià)格預(yù)計(jì)仍將保持現(xiàn)有水平。

　　在國有新村中介區(qū)域經(jīng)理齊先生看來，目前塘沽市場二手房相比新建商品房的一個(gè)優(yōu)勢正在于，小戶型產(chǎn)品的選擇余地更大，這也吸引到了很多房款儲備不是特別充裕的剛性需求購房者。“目前的新建商品房項(xiàng)目產(chǎn)品面積一般都在70平方米以上，幾十平方米的小戶型產(chǎn)品相對較少，而在二手房市場之中，這種小戶型產(chǎn)品則很多，對于很多房款預(yù)算并不寬裕的購房者而言是很好的選擇。”齊先生表示，就國有新村中介的幾個(gè)門店而言，目前二手房成交量中，30至40平方米的一室戶型,50至70平方米的小兩室戶型成交比重最大，占到了總成交量的70%以上。

　　塘沽新村板塊擁有眾多重點(diǎn)學(xué)校，是塘沽學(xué)區(qū)房最為集中的區(qū)域，該區(qū)域的二手房價(jià)格仍然保持在13000至15000元每平方米左右的高位上，并沒有受到新政太多的影響。根據(jù)安居客網(wǎng)站統(tǒng)計(jì)，新村板塊惠安里小區(qū)2011年7月成交均價(jià)為14067元每平方米，相比塘沽本月二手房成交均價(jià)11226元每平方米，每平方米高3000元左右，其相比今年3、4月份的均價(jià)也有每平方米將近千元的增幅。塘沽安居中介負(fù)責(zé)人金先生表示，店中接待的對新村小區(qū)房源有購買意向的客戶幾乎都是沖著學(xué)區(qū)房來的，學(xué)區(qū)房的稀缺性讓該區(qū)域的房源價(jià)格始終處于高位。“除了孩子上學(xué)這種剛性需求支撐外，該板塊很多賣房者當(dāng)初購置房產(chǎn)的成本已經(jīng)非常高了，這也是很多房源價(jià)格一直降不下來的一個(gè)重要原因。”

　　和新村板塊相類似，開發(fā)區(qū)核心區(qū)域第二大街、第三大街各個(gè)小區(qū)二手房價(jià)格也依然穩(wěn)定，沒有因?yàn)槭袌鲂星槌霈F(xiàn)下行趨勢。以第二大街板塊為例，根據(jù)地產(chǎn)網(wǎng)站統(tǒng)計(jì)，7月份二手房成交均價(jià)為14061元每平方米，相比去年同期略有上浮。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，在市場行情不好的情況下，客戶會更加注重房源的保值、增值性，核心區(qū)域位置的房源將因?yàn)槠淇沟�性更�?qiáng)而受到更多客戶的歡迎。

　　業(yè)內(nèi)人士杜先生介紹，目前選擇工農(nóng)村地區(qū)房源的客戶中，絕大多數(shù)都是為了滿足自住需求，他們對價(jià)格最為敏感，選擇的房源面積一般集中在60至100平方米之間，總價(jià)則一般在80萬至100萬元之間。此外，目前工農(nóng)村區(qū)域掛牌量顯著增多，掛牌價(jià)格也相對合理，給購房者提供了更多的選擇，這也是目前該區(qū)域二手房市場升溫的重要原因之一。

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