所謂小產(chǎn)權(quán)房，是指在農(nóng)村集體土地之上，向農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織以外的成員銷售的商品住宅，未繳納土地出讓金等費(fèi)用，產(chǎn)權(quán)證不是由國家房管部門頒發(fā)，而是由鄉(xiāng)政府或村集體頒發(fā)。

小產(chǎn)權(quán)房的未來走向何方
 

　　在產(chǎn)權(quán)制度健全的法治國家，并沒有“小產(chǎn)權(quán)房”的概念，任何一塊土地或一棟房屋，是誰的就是誰的，有產(chǎn)權(quán)就是有產(chǎn)權(quán)，沒產(chǎn)權(quán)就是沒產(chǎn)權(quán)，不可能存在一種不知道有沒有產(chǎn)權(quán)的模糊狀態(tài)。小產(chǎn)權(quán)房是中國土地制度在轉(zhuǎn)軌過程中產(chǎn)生的一個(gè)獨(dú)特概念。過去30年中，我國從計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制下國家高度集中和壟斷的土地制度逐步演變，在城市和農(nóng)村形成了兩套不同的土地供應(yīng)制度。

　　城市土地盡管仍屬于國有，但由于土地出讓制度的改革，土地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)已經(jīng)相對(duì)市場化，而農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)體系下的農(nóng)民土地和城市的土地市場之間卻一直存在著一個(gè)巨大的防火墻，這個(gè)巨大的防火墻在保障農(nóng)村集體的土地所有權(quán)的同時(shí)，也一直在制約著土地市場化的進(jìn)程。

　　一方面，農(nóng)村土地在轉(zhuǎn)變成城市建設(shè)用地的過程中形成的巨額價(jià)差被地方政府和開發(fā)商、城市居民所分享，農(nóng)民卻無法分享自己的土地增值所帶來的財(cái)富;另一方面，這種城鄉(xiāng)二元供地體制在客觀上促成了城市土地價(jià)格高企，進(jìn)而對(duì)城市住宅房價(jià)的高企起到了推波助瀾的作用。

　　小產(chǎn)權(quán)房就是在這種制度背景之下為突破制度約束而打擦邊球的產(chǎn)物。那些購買小產(chǎn)權(quán)房的人，對(duì)小產(chǎn)權(quán)房的風(fēng)險(xiǎn)并非不清楚，然而由于當(dāng)前一些一線城市房價(jià)過高，加上這些城市普遍限購，一些收入較低的購房者，以及被限購政策所限制的外地戶籍購房者被迫購買風(fēng)險(xiǎn)大的小產(chǎn)權(quán)房，他們選擇小產(chǎn)權(quán)房，恐怕不宜以“不懂法律”、“自找風(fēng)險(xiǎn)”來責(zé)備。某種意義上，這何嘗不是一種對(duì)現(xiàn)實(shí)的無奈妥協(xié)。

　　的確，買賣小產(chǎn)權(quán)房的風(fēng)險(xiǎn)如果不能盡快明確和釋放，可能就會(huì)變成法律、政策的風(fēng)險(xiǎn)，傷害到法律的嚴(yán)肅性。但由于小產(chǎn)權(quán)房問題涉及到農(nóng)村土地制度的根本改革，涉及到十幾年演變過程中形成的錯(cuò)綜復(fù)雜的各方利益糾葛的格局，涉及到購買小產(chǎn)權(quán)房的中低收入者的居住權(quán)的民生問題。

　　而且小產(chǎn)權(quán)房在我國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展初期對(duì)市場也形成了一定的補(bǔ)充，甚至在一定程度上彌補(bǔ)了政府保障性住房的短板，因此，目前如何處置這些小產(chǎn)權(quán)房，國土部和有關(guān)部門應(yīng)當(dāng)慎之又慎。

　　即便在當(dāng)前由于制度配套沒有到位，由于法律條文的限制而無法給予“轉(zhuǎn)正”待遇，也應(yīng)當(dāng)在“試點(diǎn)清理”的時(shí)候做到穩(wěn)妥有序，處理方式應(yīng)當(dāng)循序漸進(jìn)、分而治之。處理的方法和思路沒有絕對(duì)的公平，只有相對(duì)的適合，但至少應(yīng)當(dāng)對(duì)那些違規(guī)購買小產(chǎn)權(quán)房的購房者的處境給予更多的關(guān)注，在清理方式上更多地考慮他們的權(quán)益，保障他們的住房權(quán)和合理的財(cái)產(chǎn)權(quán)利，不要在清理過程中造成更多的民生問題。

　　而對(duì)于長遠(yuǎn)的制度問題，如根本解決城鄉(xiāng)土地市場分割的問題，則應(yīng)該在立法和制度層面盡快著手推進(jìn)。