得房率、公攤面積是越高越好嗎?開(kāi)放商是據(jù)什么標(biāo)準(zhǔn)來(lái)分配不同戶(hù)型的得房率、公攤面積等一系列住宅其他功能呢?面對(duì)專(zhuān)業(yè)術(shù)語(yǔ)，購(gòu)房者疑惑不已，那么，小編就對(duì)這些名詞術(shù)語(yǔ)做了個(gè)總結(jié)，希望對(duì)您起到一定的幫助作用。

　　容積率：盡量避免高指標(biāo)

　　容積率是指小區(qū)總建筑面積與總用地面積的比值，這個(gè)比值越小，意味著小區(qū)容納的建筑總量越少，人均用地面積越多，居住品質(zhì)就會(huì)越高。為什么這么說(shuō)呢?上海五合國(guó)際副總經(jīng)理吳茂輝解釋說(shuō)，容積率低的小區(qū)有更多的土地用于綠地建設(shè)，以及建筑層高也適中，因而居住品質(zhì)相對(duì)較高。

　　比如綠樹(shù)成蔭的別墅區(qū)，其容積率只有0.35左右。而位于城市核心地段的樓盤(pán)，容積率超過(guò)5以上，因而整個(gè)小區(qū)內(nèi)高層建筑林立，讓人頗感壓抑。相比較而言，前者的舒適性肯定遠(yuǎn)大于后者。而與此同時(shí)，高容積率的小區(qū)也意味著帶來(lái)高密度的居住人口，這對(duì)小區(qū)本身樓道、公共娛樂(lè)場(chǎng)所等的使用也會(huì)更加頻繁，從而加速其老化。

　　同時(shí)，高容積率的小區(qū)在安保方面也存在不小的壓力。因此專(zhuān)家建議，購(gòu)房者一定要選擇選擇在適當(dāng)?shù)膮^(qū)間內(nèi)選擇容積率，如多層不超過(guò)3，以小高層居多的小區(qū)在4左右，而高層為主的小區(qū)不能超過(guò)5。

　　綠化率：謹(jǐn)防偷換概念

　　綠化覆蓋程度高達(dá)40%!如果這樣的樓盤(pán)位于寸土寸金的市中心，會(huì)不會(huì)讓人怦然心動(dòng)?答案肯定是“會(huì)”。綠化率是開(kāi)發(fā)商會(huì)經(jīng)常提及的概念，跟容積率一樣，也是一項(xiàng)規(guī)劃指標(biāo)，可簡(jiǎn)單表述為指規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)的綠化面積與規(guī)劃建設(shè)用地面積之比。

　　但目前與之有關(guān)的概念還包括綠地率和綠化覆蓋率，其中綠地率中的綠地是指“居住區(qū)用地范圍內(nèi)各類(lèi)綠地”，主要包括公共綠地、宅旁綠地、配套公建所屬綠地和道路綠地等。綠化覆蓋率是綠化垂直投影面積之和與占地面積的百分比，因此，樹(shù)的影子也可算入綠化覆蓋率，所以綠化覆蓋率有時(shí)能做到60%以上。

　　但是有業(yè)內(nèi)人士指出，少數(shù)開(kāi)發(fā)商在宣傳時(shí)只提綠化覆蓋率或者綠地率，因?yàn)橥ㄟ^(guò)一些技術(shù)上的處理，均能得到不錯(cuò)的效果，但實(shí)際上綠化面積到底有多少，則避而不談。因此購(gòu)房者在如果要真正小區(qū)的綠化程度，除了要詢(xún)問(wèn)綠化覆蓋率之外，還要了解規(guī)劃綠化面積的大小。

　　得房率：還要關(guān)注使用率

　　得房率越高，則意味著購(gòu)房者花在公攤面積上的費(fèi)用越少。但專(zhuān)家提醒，得房率在某些特定的情況下，會(huì)發(fā)生變化，因此購(gòu)房者別僅僅只是聽(tīng)信開(kāi)發(fā)商的說(shuō)辭。但等到項(xiàng)目建設(shè)竣工交付前后，由房屋測(cè)量登記部門(mén)通過(guò)圖紙與實(shí)測(cè)結(jié)合計(jì)算得到的公攤系數(shù)通常都會(huì)比前期的大，因而，這時(shí)的實(shí)際得房率比銷(xiāo)售時(shí)的宣傳要約降低1～3個(gè)百分點(diǎn)。

　　一般情況下，得房率是指套內(nèi)建筑面積與套(單元)建筑面積之比。其中，套內(nèi)建筑面積包括套內(nèi)使用面積、套內(nèi)墻體面積、陽(yáng)臺(tái)建筑面積三部分，套(單元)建筑面積為套內(nèi)建筑面積與分?jǐn)偟墓�用建筑面積之和。正是因?yàn)楣珨偯娣e是一個(gè)可變量，因此專(zhuān)家解釋說(shuō)，對(duì)于一些分若干期開(kāi)發(fā)的樓盤(pán)，一定要注意得房率的變化。

　　這到底是怎么回事呢?吳茂輝舉例說(shuō)，前期銷(xiāo)售的房源一般是在規(guī)劃建筑方案設(shè)計(jì)最初計(jì)算并得到的得房率，由于此時(shí)公攤面積部分一時(shí)無(wú)法統(tǒng)計(jì)完全，一般只計(jì)算現(xiàn)有的公攤面積，有時(shí)甚至只是簡(jiǎn)單計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)層內(nèi)的公共交通分?jǐn)偯娣e，這樣得來(lái)的得房率自然是相對(duì)比較高的�！　�