由于購(gòu)房者不明白此種“小訂”和“大訂”的區(qū)別，往往認(rèn)為交納“大訂”后，在簽訂正式合同前如果不愿購(gòu)房或不能就購(gòu)房協(xié)議與開(kāi)發(fā)商達(dá)成一致，“大訂”依然可以退還。但當(dāng)要求退款時(shí)，卻被告知該定金不予退還。特別是有些開(kāi)發(fā)商的廣告宣傳與實(shí)際狀況存在較大差距，使購(gòu)房者不愿再購(gòu)買時(shí)，爭(zhēng)議比較多。

　　由于沒(méi)有明確的法律規(guī)定，當(dāng)前法律界也存在著不同的意見(jiàn)。

　　購(gòu)房者往往先通過(guò)廣告或銷售人員的介紹感覺(jué)某處樓盤比較好，有購(gòu)買的意向，這時(shí)，售房人員會(huì)要求您先交納200～500元的“小訂”。并承諾，交款后，可以為您保留3～5天的房號(hào)，在這幾天內(nèi)，如果您決定購(gòu)買此房，就要交納1萬(wàn)元或2萬(wàn)元不等的定金，即“大訂”，并簽訂《認(rèn)購(gòu)書》，然后在規(guī)定的期限內(nèi)雙方簽訂房屋預(yù)售或。實(shí)踐中，購(gòu)房者如果在交納“小訂”后不愿購(gòu)買此房，開(kāi)發(fā)商一般會(huì)很痛快地將錢款退還給購(gòu)房者。

　　有的觀點(diǎn)認(rèn)為，《認(rèn)購(gòu)書》是購(gòu)房者保證按時(shí)與開(kāi)發(fā)商簽訂正式的，如果不能按時(shí)簽訂此合同，則應(yīng)該承擔(dān)，所以“大訂”應(yīng)該屬“定金”性質(zhì)。如果購(gòu)房者交了定金之后改變主意決定不買，賣房者有權(quán)以購(gòu)房者違約為由不退定金;如果賣房者將房屋賣給他人，應(yīng)當(dāng)向購(gòu)房者雙倍返還定金。

　　有的觀點(diǎn)則認(rèn)為，《認(rèn)購(gòu)書》是在購(gòu)房者與開(kāi)發(fā)商就房屋買賣的意向初步達(dá)成協(xié)議后，準(zhǔn)備進(jìn)一步協(xié)商前簽訂的臨時(shí)認(rèn)購(gòu)協(xié)議，通常的做法是在約定面積、房屋單價(jià)及總價(jià)款后，約定一個(gè)期限，買方需在此期限內(nèi)與賣方簽署正式合同。買方支付訂金即取得在此期限內(nèi)的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，在約定的時(shí)間內(nèi)，賣方不得將該房屋售予他人，所以“大訂”應(yīng)該是“訂金”。

　　所謂“定金”，既是一種重要的擔(dān)保方式，又是一種違約責(zé)任的形式。是指關(guān)系中，為了擔(dān)保債的履行，一方當(dāng)事人在債務(wù)未履行之前先行交付給另一方當(dāng)事人一定數(shù)額的貨幣。如果一方當(dāng)事人不能履行規(guī)定的義務(wù)，可以定金形式承擔(dān)違約責(zé)任�！睹穹ㄍ▌t》、《合同法》和《》等均有專門規(guī)定。

　　從法律規(guī)定的來(lái)看，定金為解約定金，即交付定金的一方當(dāng)事人不履行約定債務(wù)的，無(wú)權(quán)要求返還定金;收受定金的一方不履行約定的債務(wù)的，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金。同時(shí)，定金也具有證約定金的性質(zhì)，即具有證明合同成立和存在的作用。此外，因?yàn)槎ń鹩趥鶆?wù)履行后可以抵作價(jià)款，所以定金也就具有預(yù)先給付的性質(zhì)，這是定金與訂金的相同之處。

　　而“訂金”一詞在法律上沒(méi)有明文的規(guī)定，它在生活中往往“定金”相混同，有時(shí)因?yàn)楣P誤或認(rèn)識(shí)上的不清，往往將“定金”寫成或說(shuō)成是“訂金”。

　　“訂金”與“定金”的債務(wù)性質(zhì)完全不同，“訂金”屬于預(yù)付款性質(zhì)，它不起擔(dān)保作用。賣方違約，買方無(wú)權(quán)要求其雙倍返還，只能得到原額。如買方?jīng)Q定不購(gòu)買，賣方應(yīng)將認(rèn)購(gòu)金退還;但如果買方超過(guò)規(guī)定期限以后才決定不購(gòu)買，認(rèn)購(gòu)金就作為對(duì)賣方保留房號(hào)期間損失的賠償，不退給買方，因此，“訂金”有時(shí)也被稱為認(rèn)購(gòu)金、誠(chéng)意金。

　　同時(shí)，如果購(gòu)房者在規(guī)定的時(shí)限內(nèi)去與賣房者簽訂合同，但因購(gòu)房合同或補(bǔ)充協(xié)議的具體條款使雙方發(fā)生爭(zhēng)議而不能達(dá)成一致意見(jiàn)，致使購(gòu)房者不能認(rèn)購(gòu)房屋的，此責(zé)任不應(yīng)由購(gòu)房者獨(dú)自承擔(dān)，發(fā)展商應(yīng)當(dāng)退還“訂金”。否則，購(gòu)房者交納了此筆費(fèi)用后，一旦與開(kāi)發(fā)商不能就正式合同達(dá)成一致意見(jiàn)，就要受到嚴(yán)重?fù)p失，這對(duì)購(gòu)房者是不公平的。

　　由于“訂金”與“定金“的法律后果不同，買賣雙方應(yīng)當(dāng)對(duì)尚未簽訂正式合同的后果、簽訂正式合同的最后期限、房間預(yù)留的期限以及開(kāi)發(fā)商違約時(shí)是否雙倍返還等問(wèn)題加以明確或溝通，以避免糾紛。