孫子說(shuō)過(guò)“多算勝少算”，對(duì)于房地產(chǎn)這個(gè)對(duì)售購(gòu)雙方來(lái)說(shuō)信息不對(duì)稱(chēng)的市場(chǎng)，消費(fèi)者主動(dòng)縮小信息差距，總會(huì)減少盲目購(gòu)買(mǎi)或者上當(dāng)購(gòu)買(mǎi)的機(jī)會(huì)。所以購(gòu)房者在準(zhǔn)備購(gòu)房之前更需要對(duì)樓市有所了解�，F(xiàn)在我們就來(lái)關(guān)注置業(yè)專(zhuān)家給出的購(gòu)房信息。

　　1、購(gòu)房前要做詳細(xì)調(diào)查

　　“如果買(mǎi)新房子，首先要明確自己的目標(biāo)，比如你準(zhǔn)備買(mǎi)什么樣的房子，要求什么樣的位置，能承擔(dān)的首付和貸款的底線是多少等。”雍和·慢城營(yíng)銷(xiāo)總監(jiān)郝娜表示，確定了上述目標(biāo)之后，就要對(duì)購(gòu)買(mǎi)房屋進(jìn)行詳細(xì)的調(diào)查，比如房子周邊的商業(yè)環(huán)境、文化氛圍、交通狀況，以及同地段、同檔次房屋的價(jià)格、銷(xiāo)售狀況、實(shí)際使用率、出租市場(chǎng)潛力等。此外，還要了解樓房的視野開(kāi)闊度、采光、朝向、空氣及噪音等狀況。

　　0352房網(wǎng)專(zhuān)家支招：這一階段的主要風(fēng)險(xiǎn)在于新房子能不能順利交房;開(kāi)發(fā)商會(huì)不會(huì)“攜款潛逃”等。防范這類(lèi)風(fēng)險(xiǎn)的一個(gè)重點(diǎn)就是要對(duì)開(kāi)發(fā)商進(jìn)行詳細(xì)考察，比如了解開(kāi)發(fā)商的資質(zhì)、信譽(yù)度和知名度，開(kāi)發(fā)商售樓處是否有營(yíng)業(yè)執(zhí)照，是否有房屋預(yù)售許可證。如果是從中介購(gòu)買(mǎi)房子，還應(yīng)對(duì)代理的資質(zhì)進(jìn)行了解。

　　2、看樓書(shū)防范夸大其詞

　　“了解樓盤(pán)項(xiàng)目，通常會(huì)涉及到怎么看售樓書(shū)的問(wèn)題。” 一山實(shí)業(yè)集團(tuán)營(yíng)銷(xiāo)總監(jiān)徐華旭說(shuō)，樓書(shū)通常是開(kāi)發(fā)商所做的宣傳廣告，在看售樓書(shū)的時(shí)候也是有技巧的。

　　首先，要注意樓書(shū)中是否有商品房的預(yù)售許可證，這是對(duì)開(kāi)發(fā)商資質(zhì)衡量的一個(gè)重要標(biāo)準(zhǔn)。為了確認(rèn)預(yù)售許可證的真實(shí)性，還可以在互聯(lián)網(wǎng)上查詢(xún)、核對(duì)，或者到相關(guān)部門(mén)進(jìn)行查詢(xún)。其次，可以根據(jù)自己的要求審核樓書(shū)的外觀圖、小區(qū)整體布局圖等信息，決定是否購(gòu)買(mǎi)。

　　0352房網(wǎng)專(zhuān)家支招：看樓書(shū)過(guò)程中最主要的風(fēng)險(xiǎn)就是，樓書(shū)的內(nèi)容可能與真實(shí)的樓盤(pán)存在較大差距，市民買(mǎi)了房子之后，才發(fā)現(xiàn)并不像樓書(shū)中描述的那樣美妙。

　　“防范這類(lèi)風(fēng)險(xiǎn)的一個(gè)辦法就是，要從法律上確保樓書(shū)的法律效力。就是要把樓書(shū)的內(nèi)容明確寫(xiě)到商品房銷(xiāo)售合同中去。”河北新業(yè)律師事務(wù)所房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)訴訟律師高平表示，這樣的話(huà)，一旦開(kāi)發(fā)商沒(méi)有按照商品房購(gòu)銷(xiāo)合同里約定的條款履行義務(wù)，他就要承擔(dān)責(zé)任。

　　3、看樣板間注意層高

　　看完樓書(shū)，部分購(gòu)房者還會(huì)到樓盤(pán)的樣板間去看一看。“怎么看樣板間也是非常有學(xué)問(wèn)的。”徐華旭表示，其實(shí)樣板間與項(xiàng)目的差距有時(shí)可能比較大，購(gòu)房者不能僅僅依靠看樣板間就做出購(gòu)買(mǎi)決定，否則很容易使自己陷入誤區(qū)。

　　據(jù)介紹，樣板間一般分為兩種類(lèi)型，一種是在售樓現(xiàn)場(chǎng)臨時(shí)搭建的樣板間，一種是在預(yù)售樓層里面裝修的樣板間�？礃影彘g的風(fēng)險(xiǎn)一般都會(huì)出現(xiàn)在那種售樓現(xiàn)場(chǎng)臨時(shí)搭建的樣板間上，購(gòu)房者看這種樣板間的時(shí)候要特別注意。

　　0352房網(wǎng)專(zhuān)家支招：據(jù)介紹，臨時(shí)搭建的樣板間，層高和各種功能空間的開(kāi)間等尺寸可能都要比真實(shí)房子的尺寸要大。防止這種情況出現(xiàn)，就要在看樣板間的時(shí)候，帶上卷尺和紙筆，對(duì)樣板間進(jìn)行測(cè)量。有的開(kāi)發(fā)商在布置樣板間時(shí)，幾乎所有的家具都可能被設(shè)計(jì)成小號(hào)的，目的是為了讓購(gòu)房者覺(jué)得房屋更寬敞，產(chǎn)生房屋使用率非常高的錯(cuò)覺(jué)。購(gòu)房者對(duì)家具的尺寸也要進(jìn)行測(cè)量。

　　4、簽認(rèn)購(gòu)書(shū)“咬文嚼字”

　　“這之后，就要簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)，交定金了。”高平表示，購(gòu)房者一定要分清定金和訂金的區(qū)別。

　　據(jù)介紹，認(rèn)購(gòu)書(shū)里的定金和訂金區(qū)別很大。定金是一個(gè)專(zhuān)門(mén)的法律概念，其目的在于對(duì)合同的成立、履行起擔(dān)保作用，并有特定定金的規(guī)則。依據(jù)《合同法》相關(guān)規(guī)定，是定金的，一方違約時(shí)，雙方有約定的按照約定執(zhí)行;如果無(wú)約定，賣(mài)方違約“定金”雙倍返還，購(gòu)房者違約，“定金”則不返還。

　　“訂金”一般可視為“預(yù)付款”， 交付和收受訂金的當(dāng)事人一方不履行合同債務(wù)時(shí)，不發(fā)生喪失或者雙倍返還預(yù)付款的后果。所以簽認(rèn)購(gòu)書(shū)時(shí)，要注意是“定”還是“訂”。#p#副標(biāo)題#e#

　　0352房網(wǎng)專(zhuān)家支招：通常房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在認(rèn)購(gòu)書(shū)中有這樣的條款，買(mǎi)方應(yīng)該在簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)多少日起買(mǎi)房，否則的話(huà)不退還定金。面對(duì)這種情況，購(gòu)房者在簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)的時(shí)候，應(yīng)將這個(gè)條款改為買(mǎi)方應(yīng)當(dāng)在簽訂認(rèn)購(gòu)協(xié)議之日起多少日之內(nèi)前來(lái)與賣(mài)方商談?wù)�式合同，如因�(qū)�合同條款的分歧導(dǎo)致合同未能簽署，所收的定金應(yīng)予退還。這樣對(duì)購(gòu)房者應(yīng)該是比較有利的。

　　5、簽買(mǎi)賣(mài)合同前看“五證”

　　“認(rèn)購(gòu)書(shū)簽訂之后，就要跟開(kāi)發(fā)商簽訂買(mǎi)賣(mài)合同了。”徐華旭表示，由于買(mǎi)房人的權(quán)利和義務(wù)都在合同中體現(xiàn)，一旦將來(lái)和房地產(chǎn)商發(fā)生糾紛，購(gòu)房合同是解決雙方分歧的最主要的根據(jù)和憑證。因此簽訂買(mǎi)賣(mài)合同就應(yīng)該非常慎重。

　　簽訂合同之前最重要的是要仔細(xì)審查“五證”(《國(guó)有土地使用證》、《商品房預(yù)售(銷(xiāo)售)許可證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建筑工程規(guī)劃許可證》、《建筑工程開(kāi)工證》)。要判斷“五證”的真實(shí)性，購(gòu)房者可到發(fā)證機(jī)關(guān)查驗(yàn)產(chǎn)權(quán)證號(hào)碼是否與發(fā)證機(jī)關(guān)的檔案記錄相一致。

　　值得關(guān)注的是，這一階段要審查所購(gòu)商品房是否在《商品房預(yù)(銷(xiāo))售許可證》允許銷(xiāo)售的范圍內(nèi)，要具體到樓號(hào);《國(guó)有土地使用證》中要注明“出讓”，而不是“劃撥”;所購(gòu)房屋是否在《國(guó)有土地使用證》中標(biāo)明的土地上所建。其土地性質(zhì)也要關(guān)注，如果不是住宅，那么項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)較大。此外，還要查看所購(gòu)房屋是否為《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》中所載明可以開(kāi)發(fā)的房屋。

　　0352房網(wǎng)專(zhuān)家支招：購(gòu)房者在查看五證的時(shí)候一定要看原件，復(fù)印件很容易作弊。簽合同前，要看清楚您所預(yù)購(gòu)的房屋是不是在預(yù)售范圍之內(nèi)，以確保將來(lái)順利辦理產(chǎn)權(quán)證。

　　6、產(chǎn)權(quán)證辦理時(shí)間提前約定

　　在簽訂購(gòu)房合同時(shí)，還應(yīng)該對(duì)以下方面特別關(guān)注。高平說(shuō)，關(guān)于房屋建筑面積條款要特別關(guān)注。建筑面積包括套內(nèi)建筑面積和分?jǐn)偟墓灿忻娣e。應(yīng)約定在建筑面積不變的情況下，套內(nèi)建筑面積減少，公攤面積增大，如何處理。關(guān)于價(jià)格條款要明確，應(yīng)簽訂開(kāi)發(fā)商不得隨意加價(jià)的條款。關(guān)于履行合同條款，應(yīng)注明交房日期。

　　0352房網(wǎng)專(zhuān)家支招：一定要在合同中約定辦理產(chǎn)權(quán)證的時(shí)間。按照《商品房銷(xiāo)售管理辦法》的規(guī)定，辦理產(chǎn)權(quán)證的期限應(yīng)為60日，但開(kāi)發(fā)商一般規(guī)定為90日或180日，應(yīng)盡量縮短辦理產(chǎn)權(quán)證的時(shí)間。

　　關(guān)于違約責(zé)任條款，應(yīng)約定開(kāi)發(fā)商逾期交房、不能交房的違約責(zé)任，違約責(zé)任規(guī)定得越細(xì)越好，如逾期交房一日應(yīng)承擔(dān)房款多少比例的違約金等。