摘要：在購(gòu)房過(guò)程中，很多購(gòu)房者都會(huì)關(guān)心房子是否有產(chǎn)權(quán)？那么，問(wèn)題來(lái)了，人們經(jīng)常聽(tīng)到的大產(chǎn)權(quán)房、小產(chǎn)權(quán)房是怎樣區(qū)別的，它們又有什么不同呢？小編為大家整理出來(lái)小產(chǎn)權(quán)房與大產(chǎn)權(quán)房的區(qū)別，以及在購(gòu)買(mǎi)時(shí)分別要注意的事項(xiàng)。

    通俗點(diǎn)解釋就是，國(guó)家發(fā)產(chǎn)權(quán)證能買(mǎi)賣(mài)的叫大產(chǎn)權(quán)房，平時(shí)我們能買(mǎi)到的普通商品房都屬于大產(chǎn)權(quán)房，其中包括70年產(chǎn)權(quán)、50年產(chǎn)權(quán)、40年產(chǎn)權(quán)三種。而國(guó)家不發(fā)產(chǎn)權(quán)證的叫小產(chǎn)權(quán)房。

    “小產(chǎn)權(quán)房”的性質(zhì)有三種：一種是在集體建設(shè)用地上建成的，即宅基地上建成的房子，只屬于該農(nóng)村的集體所有者，外村農(nóng)民不能購(gòu)買(mǎi);另一種是在集體企業(yè)用地或者占用耕地違法建設(shè)的房子。最后一種是各類(lèi)農(nóng)業(yè)園或養(yǎng)老院的別墅：這類(lèi)房屋一旦發(fā)生糾紛，購(gòu)房者無(wú)法得到賠償，因?yàn)橘I(mǎi)賣(mài)合同是無(wú)效的。

    小產(chǎn)權(quán)房與大產(chǎn)權(quán)房的區(qū)別

    一、小產(chǎn)權(quán)房

    1、小產(chǎn)權(quán)房的房產(chǎn)證由鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府頒發(fā)，職工并沒(méi)有實(shí)際的產(chǎn)權(quán)。

    2、職工想要轉(zhuǎn)讓小產(chǎn)權(quán)房的話(huà)，必須在購(gòu)買(mǎi)五年之后才能夠進(jìn)行。

    3、小產(chǎn)權(quán)房的建設(shè)用地一般是歸鄉(xiāng)政府集體所有，并且這類(lèi)房產(chǎn)只能由這個(gè)鄉(xiāng)的村民購(gòu)買(mǎi)居住。

    4、購(gòu)買(mǎi)小產(chǎn)權(quán)房之后，若要再轉(zhuǎn)讓?zhuān)�必須補(bǔ)交土地出讓金，否則便不能夠上市交易。

    二、大產(chǎn)權(quán)房

    1、大產(chǎn)權(quán)房的房產(chǎn)證由國(guó)家頒發(fā)，被國(guó)家認(rèn)可和接受。

    2、職工可以自由出售或轉(zhuǎn)讓大產(chǎn)權(quán)房，沒(méi)有時(shí)間上的限制。

    3、大產(chǎn)權(quán)房的用地是由國(guó)家(也就是當(dāng)?shù)卣��?劃撥或者轉(zhuǎn)讓的，銷(xiāo)售對(duì)象可以是任何人。

    4、購(gòu)買(mǎi)大產(chǎn)權(quán)房之后，購(gòu)買(mǎi)者可以自由進(jìn)行使用、出售或轉(zhuǎn)讓?zhuān)�不用補(bǔ)繳任何費(fèi)用。

    買(mǎi)小產(chǎn)權(quán)房會(huì)具備一定的風(fēng)險(xiǎn)

    1、缺少“五證”

    “五證”即具備國(guó)有土地使用證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建筑工程施工許可證及商品房銷(xiāo)預(yù)售許可證。如果沒(méi)有“五證”是不能辦理房產(chǎn)證的。沒(méi)有產(chǎn)權(quán)，不受法律的保護(hù)。

    2、拆遷難補(bǔ)償

    除了不能辦理房產(chǎn)證外，那些“便宜房”實(shí)際上屬于在政府規(guī)定范圍以外的違章建筑，如果和國(guó)家的規(guī)劃相沖突，還很有可能被拆除，而且業(yè)主也不會(huì)得到拆遷安置補(bǔ)償。

    3、質(zhì)量難保證

    房屋質(zhì)量沒(méi)人監(jiān)督，一些開(kāi)發(fā)商為賺錢(qián)會(huì)偷工減料，存在安全隱患。這類(lèi)房屋一般由土地所在村開(kāi)發(fā)，除了房屋質(zhì)量和房屋售后保修難以保證以外，入住后的物業(yè)管理也極容易出現(xiàn)問(wèn)題。

    4、小產(chǎn)權(quán)房不能抵押或者上市轉(zhuǎn)賣(mài)

    由于沒(méi)有正規(guī)的產(chǎn)權(quán)證，小產(chǎn)權(quán)房不能作為抵押或上市專(zhuān)賣(mài)。這些都是購(gòu)房者在購(gòu)買(mǎi)小產(chǎn)權(quán)房需要注意的地方。

    5、小產(chǎn)權(quán)房不能抵押貸款

    小產(chǎn)權(quán)房不能在房地產(chǎn)管理部門(mén)登記備案，所以不可以辦理抵押等他項(xiàng)權(quán)利，沒(méi)有他項(xiàng)權(quán)利就相當(dāng)于沒(méi)有合法的質(zhì)押物抵押到銀行，銀行貸款就無(wú)法批復(fù)。

    大產(chǎn)權(quán)房存縮水風(fēng)險(xiǎn)

    房屋使用年限分兩個(gè)概念：一個(gè)是房屋本身的使用年限，另一個(gè)是土地使用年限。房屋是私人財(cái)產(chǎn)，購(gòu)房者享有永久的所有權(quán)和使用權(quán)。土地是國(guó)家的，開(kāi)發(fā)商和個(gè)人拿到的只是使用年限。因此我們通常所說(shuō)的產(chǎn)權(quán)年限，指的是土地的使用年限。

    房屋產(chǎn)權(quán)的年限，是從開(kāi)發(fā)商拿地之日起開(kāi)始計(jì)算的，而地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的周期一般較長(zhǎng)(一般從拿地到交房入住需要2-5年甚至更久)，因此購(gòu)房者到手的產(chǎn)權(quán)一般會(huì)縮水幾年，一般70年產(chǎn)權(quán)的房子實(shí)際使用年限也就60多年，一些50年、40年產(chǎn)權(quán)的房子使用年限更短。如，位于大興的天同11號(hào)項(xiàng)目1993年拿的地，中間涉及很多糾紛，到2014年8月才開(kāi)盤(pán)，目前仍有房源在售，于今年下半年交房，即使今年入住，房子產(chǎn)權(quán)也縮水了23年。因此，購(gòu)房者在購(gòu)買(mǎi)房子之前，一定要咨詢(xún)項(xiàng)目的拿地時(shí)間，而不僅僅是交房時(shí)間。