摘要：很多購(gòu)房者都會(huì)選擇向銀行貸款買房，在貸款買房過(guò)程中選擇何種還款方式是一個(gè)大問(wèn)題，這里面有很多學(xué)問(wèn)，稍不注意就是十幾萬(wàn)、幾十萬(wàn)的差距。

    我們就來(lái)為大家科普銀行房貸的還款方式。目前房貸還款方式有等額本金還款法和等額本息還款法兩種方式。在買房過(guò)程中到底是哪一種還款方式更省錢呢？等額本金和等額本息的區(qū)別是什么？它們分別有哪些適用人群呢？

    什么是等額本息還款法?

    等額本息是指在還款期內(nèi)，每月償還同等數(shù)額的貸款(包括本金和利息)，即每月的還款額固定。

    等額本息還款法即把按揭貸款的本金總額與利息總額相加，然后平均分?jǐn)偟竭�款期限的每個(gè)月中，每個(gè)月的還款額是固定的，但每月還款額中的本金比重逐月遞增、利息比重逐月遞減。這種方法是目前最為普遍，也是大部分銀行長(zhǎng)期推薦的方式。

    注意：在等額本息法中，銀行一般先收剩余本金利息，后收本金，所以利息在月供款中的比例會(huì)隨本金的減少而降低，本金在月供款中的比例因而升高，但月供總額保持不變。

    什么是等額本金還款法?

    等額本金還款法是指在還款期內(nèi)把貸款數(shù)總額等分，每月償還同等數(shù)額的本金和剩余貸款在該月所產(chǎn)生的利息，這樣由于每月的還款本金額固定，而利息越來(lái)越少，貸款人起初還款壓力較大，但隨時(shí)間推移每月還款數(shù)也越來(lái)越少。此種還款模式支出的總和相對(duì)于等額本息利息可能有所減少，但剛開(kāi)始時(shí)還款壓力較大。

    注意：在等額本金還款法中，人們每月歸還的本金額始終不變，利息隨剩余本金的減少而減少，因而其每月還款額逐漸減少。在一般的情況下，等額本息所支出的總利息比等額本金要多，而且貸款期限越長(zhǎng)，利息相差越大。

    兩種還款方式利息到底差了多少？以貸款20年，貸款金額100萬(wàn)為例，等額本息總利息金額為740267.62元，月供還款7251.12元；而等額本金總利息金額為617562.5，初始月供還款9291.67元，最終月供還款金額4188.02元。從利息總額的角度看，相差12萬(wàn)多。

    那么問(wèn)題來(lái)了，這兩種貸款方式到底怎么選？

    等額本息適宜有正常開(kāi)支計(jì)劃的家庭，特別是年輕人，經(jīng)濟(jì)條件不允許前期投入過(guò)大，可以選擇這種方式，如公務(wù)員、教師等收入和工作機(jī)會(huì)相對(duì)穩(wěn)定的群體。

    等額本金法因?yàn)樵谇捌诘倪�款額度較大，而后逐月遞減，所以比較適合在前段時(shí)間還款能力強(qiáng)的貸款人，年長(zhǎng)者較適合這種方式，因?yàn)殡S著年齡增大或退休，收入可能會(huì)減少。

    不同貸款方式對(duì)提前還貸有影響，想省錢還要注意什么？

    另外，不同還款方式也決定了提前還貸的劃算與否。比如，已進(jìn)入還款階段中期、使用等額本息還款法的購(gòu)房者，由于提前還款是通過(guò)減少本金來(lái)減少利息支出，如果中期之后提前還款，更多償還的是本金，實(shí)際節(jié)省的利息有限；又如還款期已達(dá)到1/4、使用等額本金還款法的購(gòu)房者，此時(shí)月供的構(gòu)成中本金已開(kāi)始多于利息，提前還款也不利于有效節(jié)省利息。當(dāng)然，如果一開(kāi)始就有提前還款的計(jì)劃，那么等額本金還款法由于前期還的本金多，所以提前還款時(shí)利息的支付就小，在貸款時(shí)間相同的條件下，等額本金還款法較為合算。

    值得注意的是，由于不同銀行對(duì)于提前還貸在手續(xù)、政策規(guī)定上都有所不同，購(gòu)房者應(yīng)在貸款初期就對(duì)此有所了解，包括是否要繳納一定金額的違約金、需要提前多久申請(qǐng)、有哪些提前還貸方式（如減少利息、縮短時(shí)限）等等，再根據(jù)自身實(shí)際情況做出選擇。

    對(duì)于貸款買房的人來(lái)說(shuō)選擇合適的還款方式是非常重要的，無(wú)論是等額本金還款還是等額本息，只要秉持省錢就是掙錢的原則，精打細(xì)算，才能早日還清房貸。