什么樣的商鋪值得投資？ 投資回報(bào)率你會(huì)計(jì)算嗎
發(fā)布時(shí)間：2015-04-03 來源：0352房網(wǎng) 編輯：阿紫
摘要：“靠譜”不如“靠鋪”，一鋪養(yǎng)三代……看到這大街小巷各種宣傳
商鋪的標(biāo)語，小編著實(shí)想說，各大
樓盤的小主們，為了出售商鋪你們真是煞費(fèi)苦心了。不過話又說回來，我們對(duì)這樣的標(biāo)語進(jìn)行細(xì)細(xì)的分析后，還真有那么點(diǎn)說道，字里行間的透漏出了：擁有一套商鋪是多么的重要。當(dāng)然
投資商鋪也是有風(fēng)險(xiǎn)的，誰都希望自己的投資得到最大回報(bào)，置業(yè)者因此就會(huì)問道，什么樣的商鋪值得投資，怎樣讓商鋪的投資回報(bào)率達(dá)到最高呢？
影響商鋪投資的要素
投資商鋪應(yīng)主要考慮位置、規(guī)模、
價(jià)格、回報(bào)和使用率五要素。
①、位置
投資者投資商鋪的目的是為了賺錢，因此有時(shí)盡管兩個(gè)商場相距只有咫尺之遙，但購物的客流量卻相差千里。因此，投資者在購置商鋪時(shí)，在位置的選擇上一定要舍得花大價(jià)錢，好的商鋪位置會(huì)帶來后期好的收益。
②、規(guī)模
優(yōu)越的位置是商鋪獲利的最基本條件，但商場的規(guī)模也是影響人氣必不可少的條件。首先，大規(guī)模的商場在“吃、喝、玩、樂、購”上健全，才能夠引來大商家進(jìn)駐，帶旺其他商鋪。另外，現(xiàn)代商鋪發(fā)展方向是“大而全”，如果商場不具備一定規(guī)模，各種新型的經(jīng)營方式無法展開，同時(shí)也限制了人流量。
③、價(jià)格
俗話說“一文價(jià)錢一文貨”，很多商鋪價(jià)格不菲自然有它自己的道理，黃金地段的商鋪往往客流量多，商鋪位于鬧區(qū)，將來的收益機(jī)會(huì)要比一般的區(qū)域大，若不自己經(jīng)營轉(zhuǎn)手出租或是出售，都會(huì)比較容易。因此商鋪硅油其貴的理由。
④、回報(bào)
投資商鋪者主要分為自用和真正意義上的投資者。對(duì)前者來說，以
銀行按揭形式購買一個(gè)鋪位，每月月供與租金相差不多，與鋪?zhàn)馕徊煌闹皇嵌喔兑粋�(gè)首期款，而日后商鋪歸為己有，使經(jīng)營成本大為降低，與同行競爭力增強(qiáng)。對(duì)后者來說，投資風(fēng)險(xiǎn)前三年由發(fā)展商承擔(dān)，收益與銀行儲(chǔ)蓄
利率相比相差無多，但一兩年后租金大漲卻是儲(chǔ)蓄無法比擬的。
⑤、使用率
使用率是根據(jù)
開發(fā)商對(duì)于商鋪?zhàn)陨淼倪x擇而定一般是55%、65%、85%、98%····
商鋪的投資回報(bào)率如何計(jì)算
投資商鋪的
購房者最終要看的是商鋪的回報(bào)率，只有回報(bào)率越大，投資的價(jià)值才越大�；貓�(bào)率相對(duì)于很多購房者是一個(gè)既熟悉而又陌生的詞語，試問：商鋪投資回報(bào)率如何計(jì)算？答：對(duì)于普通投資者來說,
動(dòng)態(tài)投資計(jì)算比較復(fù)雜,在這里總結(jié)4種常用算法。
1、租金回報(bào)率法
公式：(稅后月租金-按揭月供款)×12/(首期房款+期房時(shí)間內(nèi)的按揭款
優(yōu)點(diǎn)：考慮了租金、價(jià)格和前期主要投入，比租金回報(bào)率分析法適用范圍廣，可估算資金回收期長短。
不足：未考慮前期的其他投入、資金的時(shí)間效應(yīng)。不能解決多套投資的現(xiàn)金分析問題。且由于其固有的片面性，不能作為理想的投資分析工具。
2、租金回報(bào)率分析法
公式：(稅后月租金-每月物業(yè)管理費(fèi))×12/購
買房屋總價(jià)
這種方法算出的比值越大，就表明越值得投資。
優(yōu)點(diǎn)：考慮了租金、
房價(jià)及兩種因素的相對(duì)關(guān)系，是選擇“績優(yōu)
地產(chǎn)”的簡捷方法。
不足：沒有考慮全部的投入與產(chǎn)出，沒有考慮資金的時(shí)間成本，因此不能作為投資分析的全面依據(jù)。對(duì)按揭付款不能提供具體的分析。
3、內(nèi)部收益率法
公式：累計(jì)總收益/累計(jì)總投入=月租金×投資期內(nèi)的累計(jì)出租月數(shù)/(按揭首期房款+保險(xiǎn)費(fèi)+契稅+大修基金+家具等其他投入+累計(jì)按揭款+累計(jì)物業(yè)管理費(fèi))=內(nèi)部收益率。
上述公式以按揭為例;未考慮付息、未考慮中介費(fèi)支出;累計(jì)收益、投入均考慮在投資期范圍內(nèi)。
優(yōu)點(diǎn)：內(nèi)部收益率法考慮了投資期內(nèi)的所有投入與收益、現(xiàn)金流等各方面因素�？梢耘c租金回報(bào)率結(jié)合使用。內(nèi)部收益率可理解為存銀行，只不過我國銀行利率按單利計(jì)算，而內(nèi)部收益率則是按復(fù)利計(jì)算。
不足：通過計(jì)算內(nèi)部收益率判斷物業(yè)的投資價(jià)值都是以今天的
數(shù)據(jù)為依據(jù)推斷未來，而未來租金的漲跌是個(gè)未知數(shù)。
4、簡易國際評(píng)估法
公式：如果該物業(yè)的年收益×15年=
房產(chǎn)購買價(jià)，則認(rèn)為該物業(yè)物有所值。
這一國際上專業(yè)的理財(cái)公司評(píng)估一處物業(yè)的投資價(jià)值的簡單方法。
