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買房排號(hào)知多少
在排號(hào)這種認(rèn)購(gòu)方法出現(xiàn)之前,對(duì)現(xiàn)房和準(zhǔn)現(xiàn)房的認(rèn)購(gòu)一般采用先來(lái)先選的原始方法。對(duì)于消費(fèi)者來(lái)說(shuō),可以不受干擾地進(jìn)行選擇。選房沒(méi)有時(shí)限,反復(fù)、比較著看,交房時(shí)的糾紛自然就少了。對(duì)于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō),這種方法幾乎沒(méi)有使用激勵(lì)機(jī)制和宣傳策略,售房周期比較長(zhǎng)。
排號(hào)最早出現(xiàn)在經(jīng)濟(jì)適用房的認(rèn)購(gòu)中。經(jīng)濟(jì)適用房的價(jià)格低廉、需求量大,必須排隊(duì)才能買上房。北京最近還出現(xiàn)過(guò)提前三天排隊(duì)購(gòu)房的現(xiàn)象,雇用民工排號(hào)也不是什么新鮮事。目前,很多樓盤都采用了排號(hào)的認(rèn)購(gòu)方式。排隊(duì)“搶”房會(huì)給消費(fèi)者造成供不應(yīng)求的假象,從而促使消費(fèi)者盡快選擇。
更為常見(jiàn)的認(rèn)購(gòu)方式是先排號(hào)再搖號(hào)。如果某一戶型或樓層的房號(hào)有限,就從已經(jīng)繳納訂金的消費(fèi)者中隨機(jī)抽取一部分。這種營(yíng)銷方法用競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制刺激消費(fèi)者,你不買后邊還有那么多人等著呢。
定金與訂金到底有什么區(qū)別
在商品房交易中,所說(shuō)的訂金與定金在法律上是有明顯區(qū)別的。定金是一個(gè)規(guī)范的法律概念,是合同當(dāng)事人為確保合同的履行而自愿約定的一種擔(dān)保形式。商品房交易中,買家履行合同后,定金應(yīng)當(dāng)?shù)肿鲀r(jià)款或者收回;若買家不履行合同,無(wú)權(quán)要求返還定金,發(fā)展商不履行合同的,應(yīng)雙倍返還定金。我國(guó)《擔(dān)保法》還規(guī)定:定金應(yīng)以書面形式約定,不得超過(guò)主合同標(biāo)準(zhǔn)額的20%。當(dāng)事人一旦以書面形式對(duì)定金作了約定并實(shí)際支付了定金,即產(chǎn)生相應(yīng)的法律后果。
另一方面,定金作為合同履行的一種擔(dān)保,《擔(dān)保法》中規(guī)定:擔(dān)保合同(即定金條款)是主合同的從合同,若主合同無(wú)效,定金條款無(wú)效(另有約定的,按約定)。換言之,若合同無(wú)效,定金條款亦無(wú)效,收受定金的一方應(yīng)返還定金。如一方過(guò)錯(cuò)造成主合同無(wú)效,過(guò)錯(cuò)方應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的民事責(zé)任,而不是沒(méi)收或雙倍返還定金了。
訂金并非一個(gè)規(guī)范的法律概念,實(shí)際上它具有預(yù)付款的性質(zhì),是當(dāng)事人的一種支付手段,并不具備擔(dān)保性質(zhì)。商品房交易中,如買家不履行合同義務(wù),并不表示他喪失了請(qǐng)求返還訂金的權(quán)利;反之,若發(fā)展商不履行義務(wù)亦不須雙倍返還訂金,但這并不意味著合同違約方無(wú)須承擔(dān)違約責(zé)任。
值得一提的是,簽訂正式的房屋預(yù)售契約之前,買賣雙方簽訂的有關(guān)認(rèn)購(gòu)書(或稱意向書)并不是房屋買賣契約,不具備房屋預(yù)售契約的法律效力,只是一份廣義的合同。若認(rèn)購(gòu)書中有定金條款,則若購(gòu)房者在簽訂認(rèn)購(gòu)書后反悔,發(fā)展商有權(quán)沒(méi)收購(gòu)房者的定金;若發(fā)展商違約,不與購(gòu)房者簽訂正式的預(yù)售合同,則購(gòu)房者有權(quán)要求發(fā)展商雙倍返還定金。如果認(rèn)購(gòu)書中約定的只是訂金,那么就不具備定金的法律后果了。
由此可見(jiàn),定金與訂金無(wú)論是從內(nèi)容上還是法律后果上都有明顯不同,在簽訂購(gòu)房合同時(shí),購(gòu)房者應(yīng)對(duì)此有充分的理解,并根據(jù)自己的實(shí)際情況慎重行事。#p#副標(biāo)題#e#
購(gòu)房流程之簽訂認(rèn)購(gòu)書講究多
規(guī)避受牽制條款
如果購(gòu)房人自己想簽訂認(rèn)購(gòu)的話,則要避免認(rèn)購(gòu)書中的受牽制條款。前些年的認(rèn)購(gòu)書中往往有這樣的條款:購(gòu)房人在規(guī)定期限內(nèi)未簽訂合同的,開(kāi)發(fā)商所收定金不予退還。但不簽合同的原因有很多種,其中主要原因往往是在具體條款上達(dá)不成協(xié)議。這種情況不能完全將過(guò)錯(cuò)就歸結(jié)于購(gòu)房人。但因?yàn)樵摋l款的存在,開(kāi)發(fā)商往往以此威脅購(gòu)房人。如果由于各種原因必須簽訂認(rèn)購(gòu)書的話,應(yīng)當(dāng)避免該條款的出現(xiàn)。建議購(gòu)房人要求簽訂市建委制定的認(rèn)購(gòu)書示范文本,該文本充分保護(hù)了購(gòu)房人的利益。該文本第六條規(guī)定:“認(rèn)購(gòu)人在第四條第二款約定的期限內(nèi)與出賣人協(xié)商商品房買賣合同的相關(guān)條款,但雙方未達(dá)成一致意見(jiàn),自第四條第二款約定的期限屆滿之次日起超過(guò)___日的,本認(rèn)購(gòu)書自動(dòng)解除;雙方也可以協(xié)商解除本認(rèn)購(gòu)書。出賣人應(yīng)當(dāng)在本認(rèn)購(gòu)書解除之日起___日內(nèi)將已收取的定金退還認(rèn)購(gòu)人。”按照該條款,如因合同條款原因未達(dá)成協(xié)議的,認(rèn)購(gòu)書自動(dòng)解除,開(kāi)發(fā)商應(yīng)當(dāng)返還定金。
應(yīng)按時(shí)與開(kāi)發(fā)商協(xié)商合同
認(rèn)購(gòu)書中一般約定簽訂購(gòu)房合同的時(shí)間,購(gòu)房人應(yīng)按時(shí)前往,否則會(huì)造成對(duì)自己不利的后果。如示范文本第五條就規(guī)定:“認(rèn)購(gòu)人未在第四條第二款約定的期限內(nèi)與出賣人協(xié)商商品房買賣合同相關(guān)條款的,出賣人有權(quán)解除本認(rèn)購(gòu)書。出賣人解除本認(rèn)購(gòu)書的,認(rèn)購(gòu)人已支付的定金不予退還,出賣人有權(quán)將該商品房另行出賣給第三方。”所以,購(gòu)房人一定要注意該時(shí)間的規(guī)定。
如果購(gòu)房人因各種原因不能按時(shí)與開(kāi)發(fā)商商談購(gòu)房合同,一定要取得開(kāi)發(fā)商的同意。經(jīng)常會(huì)出現(xiàn)認(rèn)購(gòu)人不能按時(shí)簽約的情況,購(gòu)房人一定要與開(kāi)發(fā)商協(xié)商,取得其同意。同時(shí),還應(yīng)讓開(kāi)發(fā)商給予書面確認(rèn),認(rèn)可延期談判,并約定談判的具體期限。
房地產(chǎn)合同相對(duì)比較復(fù)雜,須談的事項(xiàng)很多,有時(shí)須歷經(jīng)數(shù)輪,持續(xù)很長(zhǎng)時(shí)間,為避免日后因條款原因無(wú)法簽訂合同情況下退還定金方便,最好在合同正式談判之前要求開(kāi)發(fā)商出具購(gòu)房人前來(lái)談判的書面憑證。