商業(yè)地產(chǎn)與住宅項目區(qū)別很多 購房者要謹慎
發(fā)布時間：2014-10-16 來源：0352房網(wǎng) 編輯：木子
摘要：商業(yè)
地產(chǎn)項目與
住宅項目在很多方面有本質(zhì)的區(qū)別。住宅開發(fā)利潤途徑只是單一的一次性總
銷售收入扣減總開發(fā)成本所得，而商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)利潤是通過無數(shù)次、多種途徑的不定性收入形式所獲得的，其中包括出租、銷售、自營等實現(xiàn)方式。
住宅和商業(yè)地產(chǎn)從
購房者本身出發(fā)點來看就有很大的差別，住宅的使用價值和根本功能是為人們提供生活居住的空間，因此對購房者來說，產(chǎn)品本身硬件設(shè)施是影響其購買的最重要因素，如：
戶型、小區(qū)內(nèi)部環(huán)境、生活配套、項目周邊配套等。而商業(yè)的本質(zhì)功能是保值增值，因此購房者在購買商業(yè)時其最重要的影響因素是商業(yè)未來的發(fā)展前景。而住宅和商業(yè)的區(qū)別也不僅僅只是表現(xiàn)在購房者的需求上，其他很多方面都是有很大差距的。
1.產(chǎn)品性質(zhì)不同
雖然有相當一部分
投資購買住宅的客戶，但他們在所有住宅購買者中所占的比重都只能是少數(shù)。絕大多數(shù)消費者購買住宅的目的都是為了改善居住環(huán)境，提高生活品質(zhì)，也就是說，住宅產(chǎn)品的本質(zhì)是功能性產(chǎn)品，其直接使用功能正是消費者購買的主要動因，價值的前因是居住，超值是居住功能的同期附帶價值表現(xiàn)。
而商業(yè)項目則大為不同。
商鋪的主力購買者都是并不直接開店經(jīng)營的投資型客戶。他們購買的首要目的是出租獲利以及隨著商業(yè)和
城市發(fā)展所帶來的商鋪升值。也就是說，他們購買的根本目的是讓手中現(xiàn)有資金通過商鋪這一“媒介”實現(xiàn)保值增值，因此，商鋪的本質(zhì)是一種金融產(chǎn)品，其使用功能當然也很重要，但我們也經(jīng)常看到幾乎沒有單獨使用價值的商鋪也“全城熱賣”、“排隊搶購”。
2.價值鏈不同
住宅項目的利益主體只有三個——
開發(fā)商、業(yè)主、物業(yè)管理公司（現(xiàn)實證明，物業(yè)管理水平的高低對一個住宅小區(qū)的保值增值影響極大），開發(fā)商將房子交給業(yè)主后其價值就已基本實現(xiàn)；而在一個綜合型商業(yè)項目中，需要開發(fā)商、業(yè)主、經(jīng)營商戶、經(jīng)營管理公司、物業(yè)管理公司、消費者6種角色，并且不但需要招商開業(yè)、而且只有開業(yè)后能持續(xù)良好的經(jīng)營，商鋪的價值才算真正得以實現(xiàn)。
3.各項使用費用不同
商業(yè)地產(chǎn)
土地使用年限為40年，住宅土地使用年限為70年。在水電問題上，住宅的水、電、煤均按民用收取，商業(yè)水、電、煤費用則要比住宅多出很多。而且在契稅問題上差距也是比較大的，住宅的契稅為1.5%-3%，而商業(yè)一律為3%。
