摘要：一般而言，現(xiàn)房銷(xiāo)售的面積誤差問(wèn)題比較少，也比較容易處理。問(wèn)題較多的是期房建成后的實(shí)測(cè)面積與合同約定的面積有誤差，如果誤差較大，將嚴(yán)重影響購(gòu)房者的合法權(quán)益。因此，從公平合理的角度出發(fā)，購(gòu)房者可根據(jù)具體情況，在合同中明確約定解決辦法。

    房子的買(mǎi)賣(mài)不同于其他日常生活消費(fèi)品的買(mǎi)賣(mài)，因?yàn)槠浣灰字芷陂L(zhǎng)，涉及資金量大，技術(shù)問(wèn)題多，權(quán)利義務(wù)關(guān)系復(fù)雜，所以對(duì)退房程序的要求比較嚴(yán)格。退房有沒(méi)有標(biāo)準(zhǔn)？面積誤差怎么核算？哪些情況下購(gòu)房者可以要求退房？

    大同樓市下半年將會(huì)是交房比較集中的一段時(shí)期，保守估計(jì)應(yīng)該有20多個(gè)項(xiàng)目在9月份至年底這段時(shí)間完成交房。根據(jù)之前大同交房的情況來(lái)看，多數(shù)樓盤(pán)是順利的，只有極個(gè)別樓盤(pán)在交房時(shí)會(huì)出現(xiàn)一些問(wèn)題，當(dāng)然這些問(wèn)題最后也會(huì)得到一個(gè)合理的解決。在交房的時(shí)候有一個(gè)房屋面積誤差的問(wèn)題，就是房屋的實(shí)際面積與購(gòu)房合同中的面積或多或少的有些出入，有的實(shí)際面積比合同中的小，也有的比合同中的大。那么購(gòu)房者遇到面積誤差問(wèn)題的時(shí)候該怎么辦呢？

房屋面積誤差比絕對(duì)值超出3% 購(gòu)房者可解除合同

    根據(jù)有關(guān)規(guī)定，買(mǎi)賣(mài)雙方因房屋設(shè)計(jì)變更造成的實(shí)測(cè)房屋套內(nèi)面積或建筑面積(含公攤面積)與房屋買(mǎi)賣(mài)合同約定面積不符的，應(yīng)按照購(gòu)房合同中約定的面積誤差處理方式處理。如果合同中未約定誤差處理方式的，按以下原則處理：

    1.面積誤差比絕對(duì)值在3%以?xún)?nèi)(含3%)，按照合同約定的價(jià)格據(jù)實(shí)結(jié)算，即多退少補(bǔ)。購(gòu)房者因此要求解除合同的，法院不予支持。 

    2.面積誤差比絕對(duì)值超出3%，購(gòu)房者要求解除合同，并且主張返還已付房款和賠償利息損失的，法院可予支持。

    3.面積誤差比絕對(duì)值超出3%，購(gòu)房者不要求解除，愿意繼續(xù)履行合同的。超出3%部分的房?jī)r(jià)款由開(kāi)發(fā)商承擔(dān)，即購(gòu)房者不付款即可取得所有權(quán)；房屋實(shí)際面積小于合同約定面積，面積誤差比在負(fù)3%以?xún)?nèi)(含3%)部分的房?jī)r(jià)款包括利息，由開(kāi)發(fā)商返還購(gòu)房者；面積誤差比超過(guò)負(fù)3%部分的房?jī)r(jià)款，由開(kāi)發(fā)商雙倍返還。

    目前大同已交房的項(xiàng)目中，并未出現(xiàn)房屋結(jié)構(gòu)或者房屋質(zhì)量有重大問(wèn)題的樓盤(pán)，所以并未有購(gòu)房者大批量退房的問(wèn)題。但是有時(shí)候因?yàn)槟承┰�因，�?gòu)房者也會(huì)提出購(gòu)房要求，那么這個(gè)時(shí)候購(gòu)房者就需要搞清楚，什么情況下才能夠要求退房、退房的法定標(biāo)準(zhǔn)有哪些呢？根據(jù)我國(guó)有關(guān)規(guī)定，購(gòu)房人在以下幾種法定條件下有退房權(quán)利：

    1.購(gòu)房合同無(wú)效可退房。如果開(kāi)發(fā)商的銷(xiāo)售行為違反了法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，根據(jù)法律規(guī)定，該購(gòu)房合同無(wú)效，購(gòu)房人有權(quán)退房。 

    2.購(gòu)房合同被依法撤銷(xiāo)可退房。對(duì)于購(gòu)房人因重大誤解而訂立的合同，或者在訂立合同時(shí)顯失公平的，或者開(kāi)發(fā)商以欺詐、脅迫、乘人之危的手段使購(gòu)房人在違背真實(shí)意思的情況下訂立的合同，購(gòu)房人有權(quán)請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以變更或者撤銷(xiāo)。但通常情況下，購(gòu)房人想以此作為退房的理由，往往舉證較為困難。

    3.套型誤差可退房。對(duì)于交房時(shí)的實(shí)際戶(hù)型與前期簽訂合同時(shí)的設(shè)計(jì)圖紙不一致，或相關(guān)尺寸超出約定的誤差范圍，根據(jù)建設(shè)部《商品房銷(xiāo)售管理辦法》(建設(shè)部令〖2001〗第88號(hào))，從2003年2月1日起，凡實(shí)際測(cè)量的與合同約定的建筑面積或套內(nèi)建筑面積誤差比絕對(duì)值其中有一項(xiàng)超出3%的，購(gòu)房人有權(quán)退房。

    4.開(kāi)發(fā)商遲延交付房屋或遲延辦理產(chǎn)權(quán)證超過(guò)一定期限，買(mǎi)受人有權(quán)退房。根據(jù)規(guī)定：出賣(mài)人延遲交付房屋或者買(mǎi)受人延遲支付購(gòu)房款，經(jīng)催告后在三個(gè)月的合理期限內(nèi)仍未履行，當(dāng)事人一方請(qǐng)求解除合同的，應(yīng)予支持，但當(dāng)事人另有約定的除外。以及《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》第三十三條規(guī)定：“辦理房屋所有權(quán)登記的期限屆滿(mǎn)后超過(guò)一年，由于出賣(mài)人的原因，導(dǎo)致買(mǎi)受人無(wú)法辦理房屋所有權(quán)登記，買(mǎi)受人請(qǐng)求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持。”

    5.規(guī)劃設(shè)計(jì)的變更可退房。開(kāi)發(fā)商擅自變更規(guī)劃、設(shè)計(jì)的，或者經(jīng)規(guī)劃部門(mén)批準(zhǔn)的規(guī)劃變更、設(shè)計(jì)單位同意的設(shè)計(jì)變更導(dǎo)致商品房的結(jié)構(gòu)型式、戶(hù)型、空間尺寸、朝向變化，以及出現(xiàn)合同當(dāng)事人約定的其他影響商品房質(zhì)量或者使用功能情形的，開(kāi)發(fā)商未能在變更確立之日起10日內(nèi)，書(shū)面通知購(gòu)房人的，購(gòu)房人有權(quán)退房。

    6.房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格可退房。主體結(jié)構(gòu)指的是承重墻、梁、柱等，如果發(fā)生地基基礎(chǔ)的沉降超過(guò)允許變形值，鋼筋混凝土構(gòu)件產(chǎn)生變形、裂縫，磚石結(jié)構(gòu)沒(méi)有足夠的強(qiáng)度和剛度等質(zhì)量問(wèn)題，并經(jīng)工程質(zhì)量檢測(cè)機(jī)構(gòu)重新核驗(yàn)，確屬主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，購(gòu)房人有權(quán)退房。當(dāng)然，對(duì)于一般的門(mén)窗、墻壁等方面存在的質(zhì)量問(wèn)題，除非雙方有明確約定，否則，購(gòu)房人無(wú)權(quán)僅據(jù)此退房。