商品房經(jīng)濟適用房房改房 三種房產(chǎn)證有何異同
發(fā)布時間：2014-07-30 來源：0352房網(wǎng) 編輯：木子
摘要：普通商品房、經(jīng)濟適用房、房改房這三種產(chǎn)權(quán)證書在本質(zhì)上是沒有區(qū)別的，都是購房者擁有房屋所有權(quán)的合法書面憑證，其財產(chǎn)權(quán)利受國家相應(yīng)法律法規(guī)的保護和規(guī)范，但是在使用和交易方面有著一定的區(qū)分。
就
大同樓市而言，目前
市場多數(shù)交易的
房產(chǎn)都是商品房，有少部分是拆遷房或者是安置房，暫時是沒有產(chǎn)權(quán)證的。
一、商品房
商品房只是特指經(jīng)政府有關(guān)部門批準(zhǔn)，由
房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營公司開發(fā)的，建成后用于市場出售出租的房屋，包括
住宅、商業(yè)用房以及其他建筑物，而自建、參建、委托建造，又是自用的住宅或其他建筑物不屬于商品房范圍。它是
開發(fā)商開發(fā)
建設(shè)的供
銷售的房屋，能辦產(chǎn)權(quán)證和國土證，可以自定
價格出售的產(chǎn)權(quán)房。
完整的房屋所有權(quán)包括四個部分：房屋使用權(quán)、占有權(quán)、處置權(quán)和收益權(quán)。普通商品房的產(chǎn)權(quán)證書擁有全部的這四項權(quán)利，在不違反法律規(guī)定的情況下，可以自由的轉(zhuǎn)讓、出租或贈與，不受任何單位或個人的限制和干涉，其收益全部歸個人所有，購買人除稅費外不需要交其他的費用。
二、經(jīng)濟適用房
經(jīng)濟適用房，作為社會保障性
住房的一種形式，由
城市政府組織房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或者集資建房單位建造，以微利價向城鎮(zhèn)中低收入家庭出售的住房，實現(xiàn)中低收入家庭的住房需求。在售的已購經(jīng)濟適用房一般分兩種情況：一種是已經(jīng)住滿5年的，另一種則是尚未住滿5年的，以房屋所有權(quán)證的發(fā)證時間為準(zhǔn)。
經(jīng)濟適用房滿五年的可以轉(zhuǎn)讓，但應(yīng)按規(guī)定繳納
土地收益等價款，而且政府有優(yōu)先回購權(quán)，已購的公房擁有部分產(chǎn)權(quán)的比如說百分之七十一的產(chǎn)權(quán)或是百分之四十九產(chǎn)權(quán)的應(yīng)先辦理房產(chǎn)補差登記，登記為全部產(chǎn)權(quán)，即百分之百產(chǎn)權(quán)，百分之百產(chǎn)權(quán)的公房上市交易同
二手房交易是一樣的。”
三、房改房
房改房又可以叫做已購公房，是指享受國家房改
優(yōu)惠政策的住宅。即居民將現(xiàn)住公房以標(biāo)準(zhǔn)價或成本價扣除折算后（舊住宅還要扣除房屋折算）購買的公房。房改房又分為成本價、標(biāo)準(zhǔn)價類型，每種類型的房屋交易方式都有所不同，屬于部分產(chǎn)權(quán)。
成本價的產(chǎn)權(quán)證說明該房屋的使用、占有、處置的權(quán)利全部歸產(chǎn)權(quán)人所有，不需經(jīng)過原產(chǎn)權(quán)單位同意就可處置，但該房屋不能辦理贈與，在收益權(quán)上受到一定的限制。按照現(xiàn)行的規(guī)定，成本價的產(chǎn)權(quán)人可選擇兩種收益方式：
1.直接上市進行交易，由購買人補交
土地出讓金或相當(dāng)于土地出讓金的價款。按照這種方式的話，房屋售價每平方米超過4000元以上的部分，產(chǎn)權(quán)人要和原產(chǎn)權(quán)單位進行收益分成，具體是每平方米在4000至5000元的部分，80%歸個人所有，20%歸原產(chǎn)權(quán)單位所有；每平方米5000元以上的部分，50%歸個人，50%歸原產(chǎn)權(quán)單位。
2.產(chǎn)權(quán)人先將成本價房變?yōu)樯唐贩咳缓笤偕鲜薪灰�，具體操作是由評估部門對房屋進行評估，然后按照市場評估價的3%到房管部門補交土地出讓金，再憑補交手續(xù)到房管局權(quán)屬登記部門辦理變更手續(xù)。這樣，成本價產(chǎn)權(quán)證就變成商品房產(chǎn)權(quán)證了，這種情況下，售房款除稅費外，收益全部歸產(chǎn)權(quán)人所有。
標(biāo)準(zhǔn)價的產(chǎn)權(quán)證說明該房屋的使用、占有權(quán)歸產(chǎn)權(quán)人所有，而在處置權(quán)和收益權(quán)上就受到很大的限制了，標(biāo)準(zhǔn)價的房屋也不能贈與。首先，標(biāo)準(zhǔn)價的產(chǎn)權(quán)證只能說明產(chǎn)權(quán)人對該房屋擁有部分產(chǎn)權(quán)，原產(chǎn)權(quán)單位擁有其中部分價值份額，產(chǎn)權(quán)人要想上市交易，原產(chǎn)權(quán)單位擁有優(yōu)先購買權(quán)。如果原產(chǎn)權(quán)單位放棄優(yōu)先購買權(quán)，交易后，售房款在扣除稅費后，由產(chǎn)權(quán)人和原產(chǎn)權(quán)單位按照房屋所有權(quán)份額比例進行分成。產(chǎn)權(quán)人也可以向原產(chǎn)權(quán)單位補齊標(biāo)準(zhǔn)價和成本價的差額，將標(biāo)準(zhǔn)價變成成本價，就可以擁有房屋全部產(chǎn)權(quán)。特別注意的是，已經(jīng)按照標(biāo)準(zhǔn)價出售的公房，原產(chǎn)權(quán)單位無權(quán)按照原價格收回。產(chǎn)權(quán)人告知原產(chǎn)權(quán)單位是否履行優(yōu)先購買權(quán)而原產(chǎn)權(quán)單位不表態(tài)，并且在交易管理部門致函敦促后超過10天時限的，視為單位放棄優(yōu)先購買權(quán)，職工可直接上市交易。
