摘要：2014已過近半，房地產(chǎn)行業(yè)傳統(tǒng)的四月“小陽春”卻并沒有如期而至，在全國房地產(chǎn)拿地、銷售普遍放緩的宏觀環(huán)境下，面對本已撲朔迷離的大同樓市，讓觀望情緒濃重的購房者越發(fā)大呼看不懂。那么作為置業(yè)剛需一族，什么時候才是真正的置業(yè)良機，房價又將走向何方？

    據(jù)2014年一季度中國房地產(chǎn)百城指數(shù)統(tǒng)計，百城住宅均價環(huán)比微漲0.10%，從漲跌城市個數(shù)看，55個城市環(huán)比上漲，45個城市環(huán)比下跌。價格上漲城市漲幅整體縮小，下跌城市個數(shù)明顯增加。在政策不穩(wěn)、信貸收緊、市場觀望等多方因素影響下，全國一季度房地產(chǎn)市場表現(xiàn)“旺季不旺”的明顯特點。

                                                                                                （2014年4月百城住宅價格指數(shù)）
　　　
　　　

    相比全國樓市慘淡經(jīng)營的景象，一貫表現(xiàn)不慍不火的大同樓市，在一季度全國房地產(chǎn)行業(yè)陷入調(diào)整的時候，反而出現(xiàn)了“慢牛”的走勢。據(jù)筆者分析，有以下幾方面深層次的原因。

    一、房價不跟全國漲，緩慢消化風險已到位

    早在2004年，大同第一個商品房，西環(huán)路某項目的銷售均價就定在3360元的高位，時至今日，其銷售均價也不過3800元而已；2011年大同當時的房地產(chǎn)銷售均價是4300元，今天，我市房地產(chǎn)銷售均價整體仍在4200元左右徘徊，從房地產(chǎn)投資增值的屬性看，因房價不漲資產(chǎn)被套的群體也不在少數(shù)，其投資收益不說跑不過CPI，甚至沒跑過銀行定存。從這個角度，大同樓市不僅沒有泡沫，甚至需要些“泡沫”來刺激。 

（大同房價走勢圖）

    除去大同房地產(chǎn)發(fā)展快步慢跑的原因，大同購房者的“冷靜”也可見一斑。在全國房價如火如荼的時候，大同樓市處于較低增長的水平，與大同同等消費水平的三線城市相比，如河北保定、湖南岳陽、四川常德、河南安陽、黑龍江牡丹江等城市，大同樓市不漲反跌，早已處在合理的價格區(qū)間。

（一季度部分三線城市銷售均價）

　　　   
二、一軸雙城的造城模式，對房價上漲的壓力逐年遞減

    2011年《大同市御東分區(qū)總體規(guī)劃》落地，至今已有4年時間，四年期間，御東城市發(fā)展規(guī)劃速度和成果有目共睹，已初步完成以御河東路、太陽宮為中心的城市政務(wù)中心、以大同大學、實驗小學為依托的文化中心、以南環(huán)路、沙嶺生活區(qū)為中心的生活中心，幾大板塊功能基本落位，御東新區(qū)與老城區(qū)“一軸雙城、主副結(jié)構(gòu)”的城市規(guī)劃構(gòu)想雛形初現(xiàn)。

    與此同時，由于大量土地進入一級市場，造成大同城市整體開發(fā)量過大，僅2012年就有近600萬平米住宅用地進入二級市場銷售，也將大同市房地產(chǎn)市場拉進慢車道，形成近兩年來去庫存、緩漲價的房地產(chǎn)市場環(huán)境。

（2010-2012年房地產(chǎn)住宅新開工面積對比）

（2010-2012年房地產(chǎn)住宅竣工工面積對比）

    另一方面，大同市的良性經(jīng)濟環(huán)境和生活環(huán)境，也吸附周邊區(qū)縣的大量人口入住，為大同市帶來了穩(wěn)定的剛需客戶，以每年20%的增量在消化著庫存，隨著存量房的逐年遞減，其對房價造成的壓力也不斷減弱，大同市的房價將進入加速上漲階段。

三、硬性的開發(fā)成本，迫使開發(fā)商上調(diào)盈利空間

    由于存量房、拆遷安置房的大量入市，導(dǎo)致大同房地產(chǎn)價格始終在低位徘徊，同時土地成本、建安成本卻在逐年攀升，造成開發(fā)商的盈利空間不斷縮水，拿地熱情漸漸冷卻。當土地財政和開發(fā)商銷售遇冷的博弈局面形成，其最終結(jié)果是，開發(fā)商大多會選擇用腳投票，為保證相應(yīng)的盈利空間而上調(diào)房價，將成本轉(zhuǎn)嫁到終端消費者身上。

    基于以上分析，筆者認為，大同樓市不存在較大的風險，反而將借助經(jīng)濟結(jié)構(gòu)調(diào)整的契機，不排除房價出現(xiàn)重拾升勢的可能�？v觀大同市城市規(guī)劃布局，未來大同房價拐點仍始于御東。

四、大同房價拐點看御東，逢低置業(yè)正當時

    大同市房地產(chǎn)在售項目中，御東占了近一半，是當年開發(fā)商跑步進場的結(jié)果，隨后御東受制于政策和存量兩座大山，價格不漲反跌。2014年，全國經(jīng)濟增速放緩，與房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)整有莫大關(guān)系，隨后媒體爆出部分城市政府救市的舉動，此舉暗示著國家對房地產(chǎn)行業(yè)的托底和提振，形成大同樓市的政策底。

    另一方面，近幾年存量房的去化，加之受國際煤炭價格弱勢震蕩影響，山西煤炭救市新政呼之欲出，同煤集團將擺脫低迷的經(jīng)營周期，御東置業(yè)最堅實的客戶群體購買力復(fù)蘇，形成樓市的市場底。屆時，御東的房價將會向上形成拐點，至少會回歸到2010年均價5500元的水平。

    眼下置業(yè)御東，是非常考驗購房者的眼光，因為御東項目眾多，房價和產(chǎn)品差距較大，沒有置業(yè)經(jīng)驗的客戶根本無從下手。從置業(yè)的性價比看，筆者推薦兩個項目，一是綠地塞納公館，因其開發(fā)商的實力和品質(zhì)，是意向購房客戶值得參考的項目。二是與綠地位置相近的和匯百合灣（銷售熱線：0352--5522888   5522999），該項目并沒有大肆宣傳，其建筑品質(zhì)和物業(yè)管理與其姐妹篇和匯新泉灣同出一轍，23萬平米的建筑體量，既可以保證居住氛圍又沒有大型居住區(qū)的繁雜，緊鄰大同二中，作為學區(qū)房投資自住均可，意向購房的客戶可以前去咨詢。